再问一个比较菜鸟的问题

微胖儿

一朋友买的房子没有OFFSET, 还欠30W, 银行存款10W, 他把现在的自住房REFINANCE出10W拿去付另一个房子的首付.

我问他为啥不用存款10W去付, 他说这是钱生钱, 自己的钱没花一分, 又买了一个房子.

我的问题是他多贷出来的10W不要付房贷利息吗? 这个房贷利息会比他存银行的利息低吗?

还是有啥TRICK?

xiaohaoxibei

如果有offset的话，我可以理解，那就是拿银行的钱为自己生钱
没有offset， 难道只是为了手里有闲钱？
坐沙发等答案

微胖儿

原帖由 xiaohaoxibei 于 2011-7-6 23:14 发表
如果有offset的话，我可以理解，那就是拿银行的钱为自己生钱
没有offset， 难道只是为了手里有闲钱？
坐沙发等答案

有没OFFSET没区别的吧...

mantou

不明白存款为什么不放在自住房里。有没有OFFSET没有关系，都可以随时拿出来的。

LENNY_DONG

因为自主转投资的话，放进LOAN的钱再拿出来就不算可以减税的利息。放OFFSET是冲抵得帐户，不会影响自主房LOAN的额度

xs8111

原帖由 STS-TAX 于 2011-7-8 14:35 发表
因为自主转投资的话，放进LOAN的钱再拿出来就不算可以减税的利息。放OFFSET是冲抵得帐户，不会影响自主房LOAN的额度

你确定是在回答LZ的问题吗?

LENNY_DONG

我回答我楼上的问题

deadloser

其实我觉得现在风行的这种以房贷房的投资理念未必真的那么靠谱～

LENNY_DONG

如果第一套房还的很多了，我觉得可以。

阿基

自住房refinance之后贷出来的钱去买投资方，ATO认为该钱做投资用所以利息可以抵消个人所得税。比方说新买的投资房要50万，如果你用自己存款去付10万首付，那只有40万贷款部分的利息可以抵消个人所得税，如果他refinance贷10万去付首付，相当于50万都是贷款，都可以抵消个人所得税，一般收入的人税率都在30% bracket，相当于付出去的利息在退税时候能拿回3分之1。如果银行贷款利率是7%，3分之1退回来，也就是说10万那部分的真实利率只有4.9%，他自己的10万拿出去做任何投资（或者存银行）只要超过4.9% 都是净赚的

xs8111

原帖由 阿基 于 2011-7-10 11:59 发表
自住房refinance之后贷出来的钱去买投资方，ATO认为该钱做投资用所以利息可以抵消个人所得税。比方说新买的投资房要50万，如果你用自己存款去付10万首付，那只有40万贷款部分的利息可以抵消个人所得税，如果他refinance贷10万去付首付，相当于50万都是贷款，都可以抵消个人所得税，一般收入的人税率都在30% bracket，相当于付出去的利息在退税时候能拿回3分之1。如果银行贷款利率是7%，3分之1退回来，也就是说10万那部分的真实利率只有4.9%，他自己的10万拿出去做任何投资（或者存银行）只要超过4.9% 都是净赚的 ...

我怎么感觉你说的很多是不对的?

一定是亏的, 10W的房贷利息一定高于存款利息, 利息差要付.

至于你说的退税, 那是建立在个人收入基础上的, 每个人情况不一样, 低于7万还是亏了利息差, 而且还要缴存款10W的利息税.

唯一合理不会亏存在的情况是建立在房价在不停上升的阶段或者出自于PUSH你买房或贷款中介的口中.

还有就是没有钱又要急着买房致富的人.

[ 本帖最后由 xs8111 于 2011-7-10 12:10 编辑 ]

阿基

原帖由 xs8111 于 2011-7-10 12:03 发表


我怎么感觉你说的很多是不对的?

一定是亏的, 10W的房贷利息一定高于存款利息, 利息差要付.

至于你说的退税, 那是建立在个人收入基础上的, 每个人情况不一样, 低于7万还是亏了利息差, 而且还要缴存款10W的利息税.

唯一合理不会亏存在的情况是建立在房价在不停上升的阶段或者出自于PUSH你买房或贷款中介的口中.

还有就是没有钱又要急着买房致富的人.

如果光看存款和贷款利率，那肯定是亏的，不然银行就倒闭了。。。
我的确做了一个假设，就是楼主的朋友是有退税的。因为在澳洲真正的投资收益是通过合理避税来实现的。年收入在37000以上到80000都是30%的税率，正常在职人员都至少在这个税率，如果更高就退得更多，也就更能体现这个贷款投资的优势。建议大家可以学习一下澳洲的税务上面的知识，可以增长投资收益

xs8111

原帖由 阿基 于 2011-7-10 12:20 发表


如果光看存款和贷款利率，那肯定是亏的，不然银行就倒闭了。。。
我的确做了一个假设，就是楼主的朋友是有退税的。因为在澳洲真正的投资收益是通过合理避税来实现的。年收入在37000以上到80000都是30%的税率，正常在职人员都至少在这个税率，如果更高就退得更多，也就更能体现这个贷款投资的优势。建议大家可以学习一下澳洲的税务上面的知识，可以增长投资收益

建议你多看下足迹及英语新闻, NG已经被事实证明是鸡肋了, 都要取消了, 还拿这个说事.

阿基

我是政府里做的，谢谢你提醒我看英语新闻，因为工作需要我想不看也不行。取消NG一直被讨论，不可能被实践，因为会导致public housing爆棚，有很多负面的政治原因。澳洲的富有投资者都是在用NG造富的，我提个建议，是不是使用是大家个人自由

xs8111

原帖由 阿基 于 2011-7-10 12:45 发表
我是政府里做的，谢谢你提醒我看英语新闻，因为工作需要我想不看也不行。取消NG一直被讨论，不可能被实践，因为会导致public housing爆棚，有很多负面的政治原因。澳洲的富有投资者都是在用NG造富的，我提个建议，是不是使用是大家个人自由

好大的官, 好怕怕啊 . 看你说话那股酸样, 平时没少装成功人士吧..你让我想到我读书时04年疯狂传移民要大赦了, 最后才知道是从一个部长家的保姆那传出来的.

你以为是大陆啊... 干技术工种的最讨厌装那啥的. 你在政府干秘书长? 到处代表政府发言.

[ 本帖最后由 xs8111 于 2011-7-10 13:12 编辑 ]

微胖儿

严重跑题.