[财务贷款] 已删 [复制链接]

发表于 2011-6-8 17:04 |显示全部楼层

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第一种方法: 把现在的home loan从＄400k提高到$650k*80%=$520k, 这样就多了＄120k，第二套可以借＄550k＊80％＝＄440k，假设Stamp duty是＄30k，那么你一共需要＄580k去买投资房，贷款＄440k，套现的＄120k，你自己需要从offset帐户出＄20k，你还剩下＄80k在offset帐户。

第二种方法：用offset帐户的钱去付首付，然后把两套房子一起抵押，一共可以借（＄650k＋＄550k）＊８０％＝＄960k，把现在的＄400k贷款减少到＄380k，那么新的贷款可以做到＄960k－＄380k＝＄580k，此时你offset帐户应该还剩下＄80k。

个人比较倾向第二种做法，＄580k可以全部NG

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这家伙很懒，什么都没留下

数学家

发表于 2011-6-8 17:05 |显示全部楼层

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原帖由 szjess 于 2011-6-8 16:54 发表
各位亲爱的，

想问一下refinance的问题。

第一套房子500k，借贷80%，interest only，offset account里有100k现金，现此套房升值到650k，最近想买一套550k投资房，如果refinance老房子，能出来多少现金呢？如果最后成功买到二套，我的loan是多少，拥有的现金是多少呢？？想知道完整演算学习下，感激不尽！！！

跟我刚做的类似。

假定你refinance后，贷款80%： 650k*80%=520k
现有贷款400k，那你可以再贷： 520k-400k=120k

第二套房也贷款80%，贷款额为： 550k*80%=440k
首付： 550k*20%=110k

现金余额： 120k-110k=10k
贷款额：520k+440k=960k

以上仅考虑你贷款方面的情况，你还要考虑stamp duty和其他费用。

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szjess

草鞋族

发表于 2011-6-8 17:11 |显示全部楼层

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楼上的两位强大！！马上认真学习去~~~~~

数学家

发表于 2011-6-8 17:27 |显示全部楼层

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原帖由 pengwang 于 2011-6-8 17:04 发表
第一种方法: 把现在的home loan从＄400k提高到$650k*80%=$520k, 这样就多了＄120k，第二套可以借＄550k＊80％＝＄440k，假设Stamp duty是＄30k，那么你一共需要＄580k去买投资房，贷款＄440k，套现的＄120k，你自己需要从offset帐户出＄20k，你还剩下＄80k在o ...

第二种方法有一些风险：一旦你换不上钱，两个房子都会被银行收走。

当然对大多数中国人来说，应该不是风险：还不上贷款就卖房子。

伐木者

铜靴族

发表于 2011-6-8 17:29 |显示全部楼层

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原帖由 pengwang 于 2011-6-8 17:04 发表
第二种方法：用offset帐户的钱去付首付

不是付首付而是还第一套的房贷吧。如果LZ将来打算吧第一套变投资房，这样操作有麻烦吧。

HappyRain

发表于 2011-6-8 17:42 |显示全部楼层

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很好的范例，学习了。

发表于 2011-6-8 17:42 |显示全部楼层

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原帖由 数学家 于 8/6/2011 17:27 发表

第二种方法有一些风险：一旦你换不上钱，两个房子都会被银行收走。

当然对大多数中国人来说，应该不是风险：还不上贷款就卖房子。

这个风险肯定是有的，但是鱼和熊掌不能兼得，想把investment loan做到最大就一定需要additional security。

这家伙很懒，什么都没留下

发表于 2011-6-8 17:45 |显示全部楼层

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原帖由 伐木者 于 8/6/2011 17:29 发表

不是付首付而是还第一套的房贷吧。如果LZ将来打算吧第一套变投资房，这样操作有麻烦吧。

＄20k拿去还现在的＄400k home loan，变成＄380k，然后还要付＄55k的首付，等新的investment loan做好之后再拿出＄55k还回offset 帐户。以目前LZ所给的信息来说这样是比较划算的，将来的可能性就太多了，不可能一一考虑到。

这家伙很懒，什么都没留下

berlindut

银靴族

发表于 2011-6-8 17:49 |显示全部楼层

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学习了。。。

ToughBubble

发表于 2011-6-8 22:39 |显示全部楼层

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学习了，谢谢楼上的两位

pomer

发表于 2011-6-10 11:09 |显示全部楼层

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可不可以第2套房只出10%的首付, 即55K, 再出个保险费, 这样手里的CASH更多一些, 更加灵活. 银行会同意给第二套房贷90%吗?