被"污染"过的自住房账房是否可以通过REFINANCE"洗白"

ozsteps

老袄的文章提过,如果自住房账户用REDRAW 而不是OFFSET 转投资后已多还的部分不能抵税,那么是否可以REFINANCE到别的银行洗白呢.

例如:
有一自住房A购入时40万,贷32万,本息一起还.现在还欠31万,其中16万可以取出(REDRAW).如果现在房子价值50万,想转其它银行REFINANCE贷40万,其中25万放在OFFSET账房里.
问题
1: 如果将来A做为投资房,可抵税是40万,还是24万(15+9),还是15万(31-16)
2 如果用OFFSET里的25万投资一生意,可抵税务是25万,还是9万
3,如果几年后OFFSET里有30万,购一投资房B,OFFSET里的钱当投资房的首付,那么投资房可抵税务部分是25万+新贷款,还是30万+新贷款.

飞儿

不可以，问你的会计师就知道了。。。

ozsteps

原帖由 飞儿 于 2011-6-4 14:57 发表
不可以，问你的会计师就知道了。。。

1,2,3,可以给个答案吗

xs8111

1, 最多抵税32万
2, OFFSET的25万全拿去做生意, 可抵税是32万,但25万需付房贷利息.
3,要看你新买的房子贷多少, 刚抵多少.

你应该找会计师问, 很多基本东西都没搞清.

ozsteps

又想了一下.
1,抵15
2.不清楚
3.不清楚

等高人.

ozsteps

岁月留下的痕迹

不懂的人来试试回答：

1 只可以低15W
2 生意可以低25W （40－15）
3 新的投资房只可以低 25＋新的贷款

ialienam

其實我最近也是有想這個問題...不過我沒到樓主想這多..

就很簡單也是先自住, 就用redraw facility (有些lenders現在都也沒有什minimum redraw amount or fee..唯一缺點就是要多等兩三天), 所以其實和offset真的都沒太大差別說.

等有一天真要轉investment property時再做refinance. 實際上大多人好像也average 4-5年就做一次refinance. 應該不太有人會30年都和同一家把!?

但我問題比樓主更簡單.
但假如我最初房子(A)買$500k, $400k的loan..現在有$150k在redraw facility. 準備要變investment property前先把redraw錢拿出來放到offset下 (也不一定要refinance. 說不定同個lender換個product, 改換有offset product).. 這樣等變investment property時我把這$150k來當我下間(PR)房子(B)的depsosit, 那我房子A變investment, 這樣來說不就可以用$400k來算deduction?

這樣辦法可行嗎? makes sense?

patricb

原帖由 ialienam 于 2011-6-5 23:11 发表
其實我最近也是有想這個問題...不過我沒到樓主想這多..

就很簡單也是先自住, 就用redraw facility (有些lenders現在都也沒有什minimum redraw amount or fee..唯一缺點就是要多等兩三天), 所以其實和offset真的都沒 ...

Ask your accountant or ATO? Answer could be "no"

ozsteps

原帖由 ialienam 于 2011-6-5 23:11 发表
其實我最近也是有想這個問題...不過我沒到樓主想這多..

就很簡單也是先自住, 就用redraw facility (有些lenders現在都也沒有什minimum redraw amount or fee..唯一缺點就是要多等兩三天), 所以其實和offset真的都沒 ...

250k

ialienam

多謝樓上兩位