请教大家，遗产投资房买卖如何计算CGT

hbrenda

朋友手头有这样一个投资房：

1999年母亲买的，当时价格$300,000。2007年母亲过世，2010年朋友继承，时价$450,000，付了Stamp Duty.
2011年现在朋友打算卖，市场预估价$470,000
房子一直作于投资用途，朋友本人的税率是40%
想请问如果现在卖的话，CGT大概要付多少？

听说之前有遗产房买卖的相关规定，过世2年内继承转手便可免CGT, 不太清楚具体情况，有人可以解释一下么。这个Case朋友也没有在两年内继承，现在的情况应该如何计算呢?

圆满的考拉

应该是（470000-300000）*40%吧
我记得所谓免CGT是指继承的时候免。。。

hbrenda

我的理解是（470000-300000）/2 * 40% 不知道对不对。

sunrise

hbrenda

不过想想也不对，这个房子朋友拥有只是在这两年，之前是投资用途但是和他并没有关系，投资收入也没有在他手上，之前的CGT应该算在他头上么？

圆满的考拉

原帖由 hbrenda 于 2011-5-23 19:27 发表
不过想想也不对，这个房子朋友拥有只是在这两年，之前是投资用途但是和他并没有关系，投资收入也没有在他手上，之前的CGT应该算在他头上么？

继承给他没交CGT，增值算他头上了呀
我忘了/2。。。。

hbrenda

那么继承的时候免是怎么算的呢？

LENNY_DONG

比如她母亲2007年7月过世，那么到2009年7月，这个房子都属于ESTATE。那么这两年内卖掉是没有任何问题

如果过了两年没有卖

那么2007年7月的市价是COST BASE，加上过户费阿，印花税等等

然后卖价减去成本的差价除2，然后看你朋友年收入多少，可能30%，也可能37%，也可能更多。

hbrenda

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-24 12:52 发表
比如她母亲2007年7月过世，那么到2009年7月，这个房子都属于ESTATE。那么这两年内卖掉是没有任何问题

如果过了两年没有卖

那么2007年7月的市价是COST BASE，加上过户费阿，印花税等等

然后卖价减去成本的差价除2，然后看你朋友年收入多少，可能30%，也可能37%，也可能更多。

就是说从母亲去世的时候算起？
虽然母亲是07年去世，但是房子10年才过户。中间三年由第三方托管。

hbrenda

在WIKI上找到如下信息，和STS-TAX说的一致。多谢STS-TAX, 白条先。

http://en.wikipedia.org/wiki/Capital_gains_tax_in_Australia#Death

Capital gains tax in Australia

Death

On death, CGT assets transferred to beneficiaries (either directly or first to an executor) are not treated as disposed of by the deceased, but instead the beneficiaries are taken to have acquired them at the deceased's date of death and with cost base and reduced cost base as at that date.
This rollover doesn't apply if the beneficiary is not an Australian resident, or is a tax-advantaged entity such as a superannuation fund. In such cases the deceased is taken to have sold to the beneficiary at market value at the date of death, and the usual capital gains tax applies. Churches and charities are regarded as tax-advantaged too, but bequests to registered "Deductible Gift Recipients" are not taxed. Gifts under the Cultural Bequests Program are not subject to tax either.
Also, this rollover doesn't apply to pre-CGT assets (i.e. acquired by the deceased before 20 September 1985), in that case assets are taken to be disposed of at market value to the beneficiary, at the deceased's date of death. Being pre-CGT, there's no capital gains tax to the estate, but the pre-CGT status of the asset is lost.
Notice that for both pre and post CGT assets there are no tax liabilities to the deceased's estate for the usual case of transferring to an individual Australian beneficiary. This means in the majority of cases capital gains tax doesn't operate as a proxy for death duties or estate tax.
Unused net capital losses carried forward by the deceased from past tax years are lost with their death. These losses cannot be recouped by the estate or the beneficiaries (TD 95/47).

snowolivia

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-24 12:52 发表
比如她母亲2007年7月过世，那么到2009年7月，这个房子都属于ESTATE。那么这两年内卖掉是没有任何问题

如果过了两年没有卖

那么2007年7月的市价是COST BASE，加上过户费阿，印花税等等

然后卖价减去成本的差价除2，然后看你朋友年收入多少，可能30%，也可能37%，也可能更多。

加分。

snowolivia

我的理解是（470000-450000）/2 * 40% 不知道对不对。

因为他是2010按450000付的印花税。

hbrenda

昨天和 STS-TAX短消息聊了一下，原来之前的CGT还是要交的。

SYS-TAX的答案是基于这个房以前是朋友母亲自住。事实上这个房子以前一直是投资，所以CGT也一起带过来了。

那么正确答案应该是3楼那个。

hbrenda

越来越confusing了，另一个做Tax的朋友给我发了一段从RTA网站上找的内容。CGT在死亡的时候就disregarded了。有做个这个Case的同志么？

Deceased estates
114-10(6)   ITAA 36

If a *CGT asset you owned just before dying devolves to your *legal personal representative or *passes to a beneficiary in your estate, the 12 month rule applies to the legal personal representative or the beneficiary as if that entity had *acquired the asset when you acquired it.
SECTION 128-10   
128-10  Capital gain or loss when you die is disregarded   ITAA 36

When you die, a *capital gain or *capital loss from a *CGT event that results for a *CGT asset you owned just before dying is disregarded.