地产趋势～看历史

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原帖由 640 于 2011-4-27 09:04 发表
对啊，不鼓吹一下楼市会崩盘，哪里来那么多牛人租我们的投资房？多少住客不是住个１０年的，崩，肯定崩盘，再等等。

支持。

anz2010

房租来自移民数量，移民数量主观上取决于福利好坏，福利又是卖矿支撑的，卖矿利润又是中国经济决定的，多米诺骨牌啊，所有一切都取决于中国经济继续高速发展

trown

原帖由 anz2010 于 2011-4-27 11:57 发表
房租来自移民数量，移民数量主观上取决于福利好坏，福利又是卖矿支撑的，卖矿利润又是中国经济决定的，多米诺骨牌啊，所有一切都取决于中国经济继续高速发展

那完了啊，等习近平登基之后，中国指不定什么样呢。

nniss

不用看，房价要涨了

Spidermonkey

学习中

eric_hl88

澳洲的房市怎能和中国比，澳洲的房价是平均8-10年的一个人的税前收入，按照中国标准，年人均5万人民币税前收入的话，那么中国的房价应该在40-50万元一套标准的住宅。但是实际呢，在北京上海等大城市，三房中等价位的房产都200-300万了，中国楼市都没有跌，为什么澳洲要狂跌。
房产市场有周期和涨跌规律，但是决定价格主要因素是供需关系，供需关系是受许多因素影响，比如经济状况，利率，移民量,location 等等，这么大的市场，靠炒作在几个华人区也可以想象，要炒作整个房市，哪个澳洲公司有这个实力？华人区涨，谁叫华人都喜欢这些区，造成有限供给大于需求。所以才涨的起来。
所以在澳洲经济指标尚可，房价增幅和工资增幅比不是差异太大的时候，高房价就是说明了有市场需求支撑，并且供需不平衡，当然房价是会有调整，但是崩盘，凭什么，房价又不是人为定的，有支撑才会这么高，为什么这些支撑因素会突然消失，鬼佬大把年轻人结婚前买不起房，这个租房市场的主力从来不是华人和移民，除了华人区。
投资房产看个人喜欢的策略，如果用buy and holding的策略，着眼于10年20年后的收益，并不需要太关注房价走势，只关心能否hold住，有无租客，而这个时候负扣税确实是一个帮助，帮助投资客更容易hold住投资房。这种策略下，我只关注location和入场价格，因为地理位置决定了租客容易不容易找，也就是我hold住这个投资的成本高低和风险，崩盘更好，我可以抄底入场。而且房价跌，房租不怎样跌的。万一入场早了些，也不就晚几年翻番，有什么大损失，房价跌5万，你只是口袋里面多掏了1万，几年后都给你涨回来，但有些朋友却没有想到，房子买准了，涨幅是百分百到你口袋，50w涨个5%就25000入袋，这个就是房产投资的优势，leverage。只要你看中的房子能够达到市场均价，又在我的心理价位，就出手吧，实力小，眼光不好的就找yields高些的房产，有眼光会分析，实力强的朋友就买潜力大的，就这么简单。争论跌不跌有什么意义，这个问题答案只有上帝知道，也只有马后炮才打得准。你要是手上有几套投资房，都在你的能力内能hold住，不很影响你的生活水平，你就偷着乐吧，（因为有租客和负扣税)你管它涨跌，总会回来的，10年后，再来看看这个帖子，你就知道了答案

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-4-28 12:42 编辑 ]

Martin_2F

楼上说的都是大实话。

abh

表达前后矛盾，“50w涨个5%就25000入袋，这个就是房产投资的优势，leverage ”，你用什么负扣税啊？
要有负扣税，这25000就不是你的，银行要拿掉一部分，说不定还是大头，而且银行拿掉的是cash，这25000只是账面。

chiny

房子买准了，涨幅是百分百到你口袋，50w涨个5%就25000入袋，这个就是房产投资的优势，leverage
这个理论太站不住脚啦~~50w涨个5%就等于没赚或者亏~~~何来25000进口袋呢?? 负扣税是在你有MORTGAGE哒情况下优势才明显, 不是说ATO能全部COVER LOSS, 从TAX上OFFSET掉所有LOSS, 再澳洲高利率高税率哒情况下, 投资者起码要有20-30%MARGIN收益才平衡, 50%才叫做真正赚钱
FROM ECONOMIC SCALE POINT OF VIEW 房价一直往上爬滴支点是经济一直高速增长, 没有通缩哒情况下, 很幸运过去10年澳洲确实处于这一种模式, 偶也成为受益者之一, 手上有几套投资房哒其实是一个WEALTHY PPL INVESTMENT PORTFOLIO, 不是每一个都稳赚滴, 要有充裕哒CASH FLOW, 普通人一有FINANCIAL PROBLEM肯定是壮士断臂卖掉...在房价不涨或跑不赢CPI滴情况下还不如把钱直接放银行定期, RISK MANAGEMENT

linkspeed

据说现在在讨论是否要修改负扣税政策。

abh

原帖由 linkspeed 于 2011-4-29 12:48 发表
据说现在在讨论是否要修改负扣税政策。

取消负扣税真他妈的太好了

flyspirit

在象澳洲这样的发达国家里， Long run economics始终是增长的， 在某段时间内会发生short term fluctuation， 澳洲80年代， 90年代都发生过。 因此从概率上来说， 买房赚钱的可能性大， 但如果运气不好， 买在了经济下滑之前，就比较倒霉了。

idontknow

为啥？

原帖由 abh 于 29-4-2011 11:11 发表


取消负扣税真他妈的太好了

atm

lz别急啊，你看涨就入市呗，别人看跌你着急啥

abh

原帖由 idontknow 于 2011-4-29 13:56 发表
为啥？

个人立场不同而已

eric_hl88

50w涨了5%就是25000，这个算enquity的一部分，enquity是你的，其中80%还可以用来再抵押贷款买另外一个房子，怎么说不是你的钱。银行多拿什么，银行贷款额从一开始就没有变多过。投资房interest only，和房租收益有亏损部分的部分就可以负扣税。这个问题讨论看其他帖子吧。

eric_hl88

银行存款利息倒是真的要缴税。

wmai10000

等老妖进来说句公道话

chiny

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-1 01:15 发表
50w涨了5%就是25000，这个算enquity的一部分，enquity是你的，其中80%还可以用来再抵押贷款买另外一个房子，怎么说不是你的钱。银行多拿什么，银行贷款额从一开始就没有变多过。投资房interest only，和房租收益有亏损部分的部分就可以负扣税。这个问题讨论看其他帖子吧。

这位老兄哒口气就好象是中介忽悠买家一样, 把PROS无限放大, 把CONS无限缩小, 那一样东西不用交税?? 银行不用吃饭??投资房卖掉不用交税?? 难道长HOLD一辈子么??

你哒说法就是就是NG越大越好负扣税越多越好对么?? COST&BENIFIT, 如果风险和COST真的那么小的话, 每个人都人手几套投资房了呀~~就算有负扣税有怎样?? 这不是得不偿失么?

居然连enquity都搬出来啦, 借得越多就是highly leveraged, 完全不用考虑the cost of debt?? 在insolvent的情况下就只有liquidated卖掉, 在高利率哒情况下风险有多大就不用说了吧?? 借得越多风险越高~~一环扣一环~~

纯数字游戏鸟~~~CASH才是皇道

olicc

(paopaobing(3))

Cash is Cash, Money is Money.

batigol

eric_hl88 发表于 2011-4-28 12:25
澳洲的房市怎能和中国比，澳洲的房价是平均8-10年的一个人的税前收入，按照中国标准，年人均5万人民币税前 ...

不用10年了，5年就够了