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我也试着说下我的理解。
你在投资房和自住房的prtfolio里做refinance,目的是调整最大杠杆,最大化退税,我认为不是问题,ATO管你什么这么多,就如牛大哥所说的,报正确了就好。因为ATO现在给你抵扣税,别人看是你捞了实惠,但是大家怎么忘了CGT呢,你在自住房转投资房的时候,你就同时没有了CGT exemption.就算6年内出售,免去CGT的部分都是从变成投资房前算起的,你出售房子,ATO 收CGT,足够让你把以前的扣税全部还给他,而且每个人同一时候只可以有一个PPOR,Pricinpla property of recidence,这个是免CGT的。不论你怎样搞来搞去,你就一个可以免,ATO其他都可以收,管你哪个。除非退休人士,住两个房子同等时间,这个有其他算法。新买的自住房 80w,如果不给扣税,那我住个几年后,卖了,也没有CGT,很有可能这个房子CGT要交的话超过原来45万的小投资房的所有扣的税, 所以ATO不管你,这里也没有人被抓住吧,是有原因的。
看一下ATO网站的法律文件,有许多的argument case的成功案例,造成ATO改条例或者定新标准,关于投资目的,如果投资者退税最终是为了更好的更快的还自住房贷款,ATO并不是没有变通的,而这个也是ATO收税的目的或者是澳洲人的社会价值观,并非大家认为的ATO不查你,是眼开眼闭放纵大家。ATO怎么不查,许多小钱都让你退回去,难道ATO就对这些大钱却要眼开眼闭?
我曾参与过ATO的内部软件开发project,他们的软件自动侦测系统绝对不是大家想象的闹着玩的。另外上过内部黑名单的人,比如有过漏缴,虚报,报错的人,系统7年之内会自动严格审核每年的税的。 |
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