2011年预测

Rolyat

2011年预测：人民币加速升值，房地产价格坚挺、前高后低、成交缩量

2010年是中国重启人民币升值的一年，6月中国央行宣布重启汇改，震荡上行数月后在年末加速冲刺至6.6227元，全年累计升值超过3%，超过2010 年初大量市场人士的预期。可以预计中国经济在未来几年内依然可以保持稳健高速增长，这给人民币长期升值提供了趋势的支撑，而且中国已经进入了加息周期，利差的吸引力也带来了更大的升值压力，更何况中国经济向好而欧美各国经济前景并不美好的情况下，贸易摩擦带来更大的政治压力，这都决定了2011年人民币会继续加速升值。



虽然中国一直在人民币升值问题上较为谨慎，而且认为这是自己的内政，海外压力越大升值幅度反而会减少，不过既然官方认为中国的通胀是输入型通胀，那么为了解决通胀，适度的升值也是必要的，这一点也从媒体以及相关学者的讲话可以看出。何为适度？本轮经济危机之前，2007年和2008年人民币升值幅度均接近 7%，市场很多人士预计2011年升值幅度有望达5%左右，笔者较为赞同，幅度升值有机会超过6%，而且与通胀压力相仿，很可能为上半年升幅大过下半年。



人民币升值最大的受益者其实不是航空、进口为主的制造业，而是房地产，海外热钱涌入后最好的投资标的就是房地产或相关公司、基金，于是这成为笔者对房地产看法的一个支撑。尽管2010年楼市调控政策频繁出台,不过根据中国指数研究院的最新报告，2010年楼市成交量全线下跌的同时价格全年仍上涨两成，而且接近年底后各地地王频出，显示了房地产商很看好未来的房地产走势。笔者虽然一直认为中国房地产泡沫严重，尤其是一线大城市房价过高，但是不得不承认，房价的大跌是小概率事件，2011年房价很可能前高后低，大体保持坚挺，个别泡沫过于严重以及监管过于严厉的城市房价有可能在下半年有所松动，但跌幅不会超过 15%；房地产商的乐观以及房价的坚挺必将带来更多严厉的监管，所以预计市场的成交量整体上看不会比2010年有什么改观。



简单讲述下原因，多轮的调控已经让越来越多的人看出来，房价高企的原因不仅仅有人口红利和城镇化进程、（透支未来的）刚性需求、（带来很多附属行业兴衰的）经济驱动器性质、各个利益相关集团的“呵护”，其实很关键的在于土地财政决定了地方政府希望房地产旺、房价涨，目前看房子只要建的出来就能卖掉，所以只有保持房价不跌，土地就永远可以高价拍出去，政府就可以拿钱去搞市政或想怎么搞就怎么搞的事情，否则房价跌了，没人拍地了，地方政府吃什么呢？这就是为何中央出台严厉政策，地方政府总是阳奉阴违，表面一堆保证、承诺，暗地里我行我素；这也是为什么地方政府对建设保障房“不给力”，为什么在地产商要倒的时候要求银行不能将之降级或收回贷款，为什么地王会频现……任大嘴其实说的有道理，这么高的房价，大部分其实是土地拍卖价、税费、贷款利息、打通各种关节的招待费，真正的建筑成本能有多少呢？所以土地财政不改，中国房地产市场目前的运行基础就不会改，房价是不会（大，如果要严谨的话读者就多看个大字，这也是小概率事件）跌的。