自住转投资 利息报税的问题

紫色笔记本

关于自住转投资的帖子, 也拜读过足迹几位高人的帖子, 但是我家的情况比较复杂, 还是想请高人指点一下.

我们一年前买的自住房, 房价40w, 贷款30w, 贷款的产品是bankwest的rate tracker, 只还利息, 可以无限制的internet redraw.

房子刚settle后贷款账户里可以redraw 10w, 等于实际上欠银行20W.

在过去一年因为买车和其他开销中取出了5w, 现在还可以redraw 5w. 等于现在实际上是欠了银行25w.

我们现在打算先把rate track申请个top up, 争取再多贷出10W. 然后把原来剩下的5W和top up的10W全提出来,再买一套新房自住, 老房从自住改投资租出去.那个时候我们将欠bankwest一共40w.

这种情况, 我们明年财年底报税的时候要计算投资房的利息支出. 是应该按照去年房子刚settle的时候实际欠银行的20W计算, 按目前实际欠的25W计算, 还是按照将来top up以后的实际欠的40w计算??

问题有点罗嗦, 请高人不吝赐教. 多谢多谢!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[ 本帖最后由 紫色笔记本 于 2010-6-2 03:21 编辑 ]

伐木者

I would say 20w, cos those redraw and topup were not for the investment property therefore those interests generated cannot be deducted.

紫色笔记本

原帖由 伐木者 于 2010-6-2 08:18 发表
I would say 20w, cos those redraw and topup were not for the investment property therefore those interests generated cannot be deducted.

谢谢! 这个道理现在我也明白了.

现在来看, 无论是refinance或者是top up, 增加的贷款数额肯定是不可以用来投资房抵税的.

现在我最想知道的是, 在实际生活中, 如果我在top up之前, 把剩下可以redraw的5w提空, 按照30w来报税, 后果会怎样?

将来ATO会不会去调查, 去年我的房子刚刚settle后贷款的账户余额?  如果不调查的话, 这个空子可以利用一下, 侥幸的说.

[ 本帖最后由 紫色笔记本 于 2010-6-2 09:06 编辑 ]

ECILA

rate tracker木有了，lz得换产品了

idog8818

税上的角度看的是, 你这个钱到底的什么用途, 不是花在这个房子上的就不能在这个房子上申报利息. 如果有offset账户的话， 就容易多了

紫色笔记本

原帖由 idog8818 于 2010-6-2 09:24 发表
税上的角度看的是, 你这个钱到底的什么用途, 不是花在这个房子上的就不能在这个房子上申报利息. 如果有offset账户的话， 就容易多了

LS的话说的好啊, 如果我早两年知道就好了.

当时买自住房的时候没想到这么快就转投资, 要不然怎么也要弄个offset account.

jedi_knight

每个月银行会告诉你利息要付多少。

把每个月的利息加起来就可以了。

就算你不这么折腾，每个月的利息都有可能不一样的。所以算每个月利息加起来是不会错的。

findcaiyzh

我们将来也会面临同样的问题。

如果我在自住的时候将redraw账户转成offset的。
过1,2年再将自住房转换成投资房，这样可以吗？

patricb

It's very common of LZ's situation, I almost spoke to people with same issue every week if not everyday. It just shows how important it is to have an offset account even it's for your own occupied property, cause you never know what will happen in the future. I'm not accountant so can't give you advise, however according to what I heard from a tax accountant, there is no way arround it.

MU

如果是从自主的loan redraw出来cash去买投资房的首付，这首付能退税么？

jedi_knight

原帖由 findcaiyzh 于 2010-6-2 12:42 发表
我们将来也会面临同样的问题。

如果我在自住的时候将redraw账户转成offset的。
过1,2年再将自住房转换成投资房，这样可以吗？

可以。

jedi_knight

原帖由 manunited 于 2010-6-2 15:45 发表
如果是从自主的loan redraw出来cash去买投资房的首付，这首付能退税么？

首付不能退税。

Evo

原帖由 jedi_knight 于 2010-6-3 17:10 发表

可以。

按照LS的说法, 要是在转投资之前3个月把剩下的redraw提空, 等于在还是自住房的时候就redraw了. 三个月转投资房就可以按照30w的贷款算利息支出了?

或者说,如果这么办的话, ATO是不会轻易看出来的?

[ 本帖最后由 Evo 于 2010-6-7 09:31 编辑 ]

MU

自住的时候就 refinance转成 offset 的，那么再买一套以后住，现在的住的房子拿出来的钱就能抵税了吧？

luckynumber

原帖由 patricb 于 2010-6-2 15:11 发表
It's very common of LZ's situation, I almost spoke to people with same issue every week if not everyday. It just shows how important it is to have an offset account even it's for your own occupied pro ...

难道区别就在于是否OFFSET吗？不管第一套房是不是OFFSET，拿出来的钱目的还是一样的哇，都是买第二个自住房。难道我理解错误？

berlindut

一直也想搞明白这个，顶

jedi_knight

原帖由 manunited 于 2010-6-11 12:44 发表
自住的时候就 refinance转成 offset 的，那么再买一套以后住，现在的住的房子拿出来的钱就能抵税了吧？

哪部分钱？