看了个邮局，要价110万，哪位大侠给分析一下啊

wulinxiaoxiao

在shopping centre里，有366个box，4个terminal，lease到2018年，租金+outgoing5万

下面是具体数据，请玄武真人等高人帮忙解答一下

[ 本帖最后由 wulinxiaoxiao 于 2010-5-27 11:25 编辑 ]

wulinxiaoxiao

继续啊继续啊

wulinxiaoxiao

最后一张啊

孤独的牛

才5万？面积多大

tigercool

这个得看店里的销售情况和人员工资如何， commission似乎不错。如果Net profit 能达到25左右，那么这个价钱应该合理。

tigercool

不好意思，刚才没看见。这个店不值那么多，如果75万的话，可以接受，个人观点仅供参考。

error

最近也在看邮局，无责任点评一下。lz这是哪个城市的邮局？
首先，retail部分。
profit       57595        75734        99828        95562
sale        346585        376033        392446        400501
margin   0.166          0.201        0.254        0.238
这个有些高，一般邮局卖的东西的margin都不高。据说平均在15%左右，做得好的也不过25%。除非这个邮局还买其他的非邮局产品，否则这个利润率有些高了。
LIPOM statement 部分，如果数据真实的话，这是我见过的最高的commission了。不过这是一个四个terminal的邮局，这个数据应该还算靠谱。要注意一点，这个数据是不是GST exclusive的。
支出部分，房租，保险支出为53K。四个terminal的邮局，而且LIPOM很高，除了owner两人之外，应该还要再用1.5个人工，保守估计工资+super支出60-70K。其他费用，假设是15K。那个这个邮局的净利润在2009年是370.5K-53K-65K-15K=237.5K.
要价是净利的1100K/237.5K=4.63倍。这个邮局很可能是在悉尼。
从sale和commission两方面看，这个邮局的势头都不错。shopping centre的位置决定了它今后的发展仍会很好，但也应注意shopping centre不利的因素，诸如续约，装修还有位置等问题。
疑点，sale部分的margin比较高，应该仔细核对。

请真人指正。

wulinxiaoxiao

原帖由 tigercool 于 2010-5-26 22:12 发表
不好意思，刚才没看见。这个店不值那么多，如果75万的话，可以接受，个人观点仅供参考。

能给分析一下吗，呵呵

中介说能赚25万

[ 本帖最后由 wulinxiaoxiao 于 2010-5-27 10:49 编辑 ]

error

lz不给加分吗

sunyk

7#分析比较仔细。如果自由资金50W，贷款60W。去掉利息，纯利19W。50W资本回报率5W。家庭2人赚14W税前。还不错了，看LZ追求什么了。

wulinxiaoxiao

原帖由 error 于 2010-5-26 22:12 发表
最近也在看邮局，无责任点评一下。lz这是哪个城市的邮局？
首先，retail部分。
profit       57595        75734        99828        95562
sale        346585        376033        392446        400501
margin   0.166          0.201        0.254        0.238
这个有些高 ...

现在有4个staff，其中一个是manager，还有另外一个fulltime的

老板只有一个人上班，每周大概30小时左右，而且很多事情交给manager做

所以工资支出加上super约等于15万左右

中介说净利润在老板上班30个小时的时候有17万5.如果我和老婆都上班就有25万左右

error

是哪个城市的邮局

wulinxiaoxiao

原帖由 error 于 2010-5-27 11:23 发表
是哪个城市的邮局

nsw乡下的地方

error

NSW是有stamp duty 的，对吗？
如果是在比较偏僻的地方，好处是没有竞争，不好的地方是人工可能很难省下来。

无语

中介的话也能信?

gorilla

shopping center lease + outgoing just $50000 per year?????
unbelievable!!

error

LS谬矣
LZ都说了在NSW的乡下，不是每个shopping centre都像chady，southland，highpoint 那么大，那么牛的。
别说5万了，我知道的，两三万也不是没有，而且在签约期内不随CPI涨的。
关键词，乡下，小shopping centre。

xp0591

原帖由 sunyk 于 2010-5-27 10:47 发表
7#分析比较仔细。如果自由资金50W，贷款60W。去掉利息，纯利19W。50W资本回报率5W。家庭2人赚14W税前。还不错了，看LZ追求什么了。

利息绝对不止4w。。。。。我曾经问过60w的贷款10年还。。。每年本息一共9w多。。银行不会同意只还利息的。。。除非你固定资产很多。。。

[ 本帖最后由 xp0591 于 2010-5-27 23:30 编辑 ]

batigol

原帖由 xp0591 于 2010-5-27 23:11 发表




利息绝对不止4w。。。。。我曾经问过60w的贷款10年还。。。每年本息一共9w多。。银行不会同意只还利息的。。。而且租约只有4年。。。在你没有固定资产的情况下。。。60w贷款4年还清+利息。。。lz算算有多少

租约不是到2018年嘛，还有8年呢

xp0591

看错了。。上面。。8年还60w+利息。。一年负担也很多了。。。不过这家邮局的lipoms真的很高了。。。

dlcat

呵呵，这个店我大约知道在什么地方，是不是放出来很长时间了。毕竟4个柜台的不多，