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1. Time or Timing？
上周在一个论坛上看到有人讨论澳洲的房地产，其中引出了Time（持有时间）还是 Timing（时机）对于投资重要性的争执。最后辩论双方谁也没有说服谁。支持Time in the market 这种观点的人，肯定是受了沃伦-巴菲特的影响，相信Compound Interest, 所谓的复利对投资的影响，投资的时间越长，回报就越高。和世界第二富豪所持的理论保持一致，说话的底气自然特别足，和权威保持一致总是不会错的。
在我看来任何的投资或者投机，都只有一个Timing（时机）的概念，买入的时机和卖出的时机，你只有低买高卖才能赚钱。所谓Time in the market 实在让人费解，除非是一个持续的上升市，否则Compound Interest是一个双刃剑，对收入可以指数倍放大，对亏损也可以指数倍放大，如果你遇到一个持续的下跌市而不止损，死抱着巴菲特理论不放，不要多少Time你就亏损出局了。如果一定要说Time in the market, 那么我想至少还有半句值得一听，Time out the market，matters.
2. 购房大军
房地产是现在大家最热衷讨论的话题，既然提到了，就展开一聊。
好多朋友在澳洲买了房子，40万 50 万 60 万 70 万。士别三日刮目相待，不光是在中国买房如买菜，在澳洲也可以做到买房如买菜。刚好这个月的利息率涨了0.25%，多少有点贷款在身的地主们矫情的感叹着利息率上涨，使得月供上涨了。近两年来一直下跌的利息率让不少人都选择了浮动利率，在利率持续走低的时候的确是最大的截取了低息好处。只是大多数人都对利息突然上涨估计不足，没有提前锁定了利息率。顺便提一句，商业银行在这里又耍了公众一次，各商业银行其实在年初就开始提高固定房贷利率了，如果想从浮动利率转到固定利率，自年初开始就有一个比较大的加价，但是商业银行所有的公开预计都说，央行可能在年底或明年初加息。这里有一个明显的不一致，说的和做的不一样。可以肯定，银行报告中过分乐观的利息走势预计，误导了公众对利息率的走势的判断，使得大家反应滞后，错误地认为低息还会保持较长的时间，而决定贷款购房。
为应对经济危机，刺激房地产市场，澳洲于去年10月推出首度置业政府补贴计划：在2008年10月14日后签约，2010年12月31日前入住的业主，第一次买新房补贴21000澳元，买二手房补贴14000澳元。
该计划原定于今年6月30日到期，但考虑到有必要进一步加强对金融危机的抵御能力，防止房地产市场出现大起大落，澳洲联邦政府在财政预算案中宣布延长该计划，并做出一些修改：今年9月30日前签订购房合同的首度置业者，仍照原计划；从10月1日起到年底的首度置业者，补贴减半：即购买二手房补贴1.05万澳元，购买新房补贴1.4万澳元。
3.买高不买低
澳币是传统的高息货币，理由很简单，因为澳洲一直存在顺差，输出矿产，教育产业及旅游产业，鼓励移民，所有这些都会促使大量资金流入澳洲，充裕的资金流入使得资金相对澳洲资产贬值的，要通过高利息来控制通货膨胀。
自2000年开始澳元一直处在上升通道，和中国经济发展成正相关，澳洲持续保持顺差。08年初次贷危机爆发，澳洲为防范经济滑坡，同时相信还有很多投资机构看空澳元，怀疑澳洲保持顺差的能力，澳元大幅下跌，至08年底，澳元比美元贬值累计达到40%。得益于中国4万亿保8计划，澳洲保持顺差，澳元做了一个巨大的V型反弹，一年内，已经基本收复了所有失地。
很多朋友年初卖掉了中国的股票，在今年澳元最低点的时候兑换了澳元，汇入澳洲买房，享受了澳洲的首次置业补贴。且不说房地产这个投资是好是坏，至少他们都在澳元的升值上赚了个够！
我对投资房产的时机和他们见解相左。去年澳洲连续减息，从7.25%一路降至3%（49年来低点），这个过程中，澳洲的房地产一直上涨。考虑工资收入相对固定的情况下，越低的利率等于越高的贷款意愿与还款能力，理论上0利率时，房价就是无限大。利率持续降低，使得房价走高得到了金融支持。
由于澳元可以自由兑换，持续的顺差，使得澳元汇率回升到先前高度，汇率上涨空间有限了。这个月澳央行的升息是必然的选择，如果不加息，澳洲本地的通货膨胀会随着顺差很快出现。在作投资决策的时候，一定要考虑资金成本的情况，对于房地产，也就是个人房屋抵押贷款的利率走势。利率越高，购买力被银行融资放大越小，越难支持一个高房价。利息率越低，个人房贷额越高，越能支持高房价！我们应该在利息率最高点买入资产，在最低点卖出资产。如果预计澳洲的利息就此开始上升，那现在就是卖出的时候了。
4.丈母娘的刚需
为什么大家都喜欢买房子？房地产被证实是近10年最赚钱的投资，这是为什么？是什么在支持房价？
中国房地产市场化之后，房贷概念被引入，在银行贷款的杠杆作用下，房价本就会上涨，而持续走低的中国利息率，极大的支持了房价。目前的真实利率在中国几乎肯定是负值，所以房价理论上就是公众所能付得起的最大值。听说明年起中国购房享受7折优惠要取消了，这是釜底抽薪的政策，高房价是依靠银行低息贷款提供资金支持的。收入不变情况下，房贷利率上涨，对房市是一个实际打击。
一般判断房地产是否存在泡沫通常参考以下四种指标，一是房地产的价格与GDP的比例。美国历史上平均是一倍，这次泡沫最高点是1.7倍。日本现在差不多是1.5倍左右，最高时达4倍。二是房租回报率，这可以看出房地产的价格是靠收入支持的，还是靠升值预期支持的，升值预期越大，对房租的回报要求越低。三看房子的量有多大，新房量跟GDP的比例。四看房价和收入的比例。从这四方面来看，中国的指标都非常高。
我并不敢说中国的房产价格就此走低，毕竟中国内部正在经历一场持续的城市化大变革。从移民的角度考虑，可以看成人口向大城市聚集。这个很好地保证了房产的旺盛需求。对美好生活的追求和向往，使得都市购房成为“丈母娘”刚性需求。
只有一种情况可以保证高价格，那就是稀缺。无论澳洲还是中国，对土地的供应都采取了控制，可以理解是既得利益集团为了保持高房价而采取的政策，稀缺也许由扩大的需求导致，也可以籍由垄断来实现。
5.房地产价格克星-升息！
且说中国政府，虽然保持了土地的垄断开发权利，但是持续的土地财政使得政府几年来不断售出土地。毕竟房子不是快速消费品，这已经导致了中国房子的空置率在提高。政府卖地，银行出钱，开发商转手的这个游戏，要想继续玩下去，银行就必须把钱贷给地产商，地产商就必须要能付得起银行贷款。开发商要卖出房子才能有收入，如果不能付贷款，资金链就会断裂。加息是可怕的，如果银行加息，地产商的还款压力就会上升，就可能打折销售。收入永远等于价格*卖出数量，而高价格却一定导致低销量。
中国持续的顺差导致国内以人民币计价的资产上升，由于各种原因，最后集中体现在了房地产上。中国与澳洲的不同在于，中国出口的不是资源，而是劳动力密集产品，为了保持价格优势，中国选择了与美元锁定汇率，借助美元的国际货币地位推动出口。
实际情况是：中国对美国保持持续的顺差，如果中国不大量购买美国债券，把美元重新“还”给美国市场，美元就要对人民币贬值，抑制中国的出口。而大量的购买美债，也导致美债利率降低。低利率促进了美国信贷市场，尤其是房屋信贷导致的财富效应，又使得美国消费增加，购买更多的消费品，促使中国的顺差增加，而多出来了顺差又通过对美债的投资回到了美国。持续下降且保持的低息使得美国的房地产市场火爆。结果呢？次贷危机爆发了，还不上款的不合格借贷者资金链出现了断裂，连累到了银行，动摇了金融市场。
美利率已经是历史低位了，已经无可再低，所以由这一美元循环带来的好处也只能终结了。一旦财富效应减灭后的美国消费者无力如前消费，中国的出口就要受到影响；如果中国不能保持顺差，反过来又会作用在美债上，美债利率上升会进一步抑制美国的消费。失去持续资金流入的中国资产也不会继续有升值的压力，相反由于美国利率上升，如果中国依旧想要锁定住汇率，就一定要同时提升利息，这个对房地产的资金链是大考验。
6. 连锁反应
如果中国的房地产市场不好，中国的出口受到抑制，会减缓对原材料的进口需求；同时如果房价受到抑制，财富效应也会衰减，这对澳洲的旅游和教育出口获得顺差都不利。所以如果美国不消费了，中国出口上不去，不但中国的房地产面临挑战，澳洲的房地产也会有很大的压力。
佛曰因果，如果单纯理解为做善事就有善报，那实在是小看了佛法真意。所谓因果，如果你做一件善事，就种了善因，就有人因为善因得到善果。假如你做了一件恶事，就种一个恶因，就有人要吃恶果。西方人说，天下没有免费的午餐。就比如我们买了盗版的CD听，3块钱，貌似吃了一顿免费的午餐，结果种下了一个恶因。导致了很多音像出版公司倒闭了，在这些公司工作的人失业了，他们吃下了恶果，因为我们吃了他们的午餐。我们买了盗版的软件，就导致软件业经营困难，结果会导致学软件编程的一些大学生找工作困难。同理，房地产价格过高，导致其他消费的不足，会导致一些公司倒闭或者减产，导致高失业率。
环视全球高企的失业率，不能不说是全球高房价种下的恶因！ |
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差点失败的公校面试经历 (2009-11-27) 缓缓 
发表于 2009-12-21 17:05
