增值部分的钱可以从银行借出吗？

yimeng

问个外行问题，比如自己买的房子是30万，贷款25万，现在涨到35万了，多出的5万可以从银行借出再投资买房吗?

狗熊

可以，找银行评估，refinance

yimeng

贷款没还完也可以吗

休

若果银行评估涨了5万,你只能多借80%*5=4万,前题是你还款能力允许你多借4万.

yimeng

那就是说和你还了多少贷款没关系，对吗

cgz

原帖由 休 于 2009-12-14 20:09 发表
若果银行评估涨了5万,你只能多借80%*5=4万,前题是你还款能力允许你多借4万.

休大师这回算错了吧

若果银行评估涨了5万,就是说多了5万的equity,所以，能多借20万，因为（20+5）*20%=5万，前题是你还款能力允许你多借20万。

frankielynna

你这个没看懂，说的是房子增值了5万，我认为休版说的是对的。

cgz

请这里的专业人士来说一下吧

patricb

增值部分5万，作top up可以多贷出的部分是35万*80％-25万＝3万。
CGZ说的情况可能是指用这部分升值部分作20％的首付，可以再买多少钱的投资房。不过也算得不很对

lyrixyang

休版正确

30×80%＝24万

假设房产增值5万，30+5＝35， 能贷的是35*80%＝28万

差异是28-24＝4万，也就是增值5万的80%

cgz

ok,再来算过

30万，贷款25万，按要求要有20%的equity, 本来就只能贷24万
现在房子值35万，还是要求有20%的equity,所以可以贷28万，现在只贷了25万，所以可以多贷3万

我原来确实是以多出的5万来贷投资房的算法。我觉得我算对的，错在哪里，请Patrick指教

procean

用CURRENT VALUE来计算你实际可支配的资本，
即为Current Val×贷款比例-OUTSTANDING DEBT
$350k×80%-$250k=$30k

kyu

原帖由 cgz 于 2009-12-14 21:27 发表


休大师这回算错了吧

若果银行评估涨了5万,就是说多了5万的equity,所以，能多借20万，因为（20+5）*20%=5万，前题是你还款能力允许你多借20万。

你完全错误。。我昨天问了一下我的broker。。回答的和休的是一样的。。他给我建议说。。你可以这么做。就是多了钱买一辆车。。

kyu

等于就是你可以马上拿到几万的cash。然后总贷款额度会增加。。如果你的收入足够的话。你可以考虑用这些钱，买第二套。作为投资房。如果不够的话。。

我个人觉得这方法就是可以拿到现金。但是每周的还款会增加。

tonyju626

It's like a low interest credit card:)

kyu

原帖由 tonyju626 于 2009-12-15 08:49 发表
It's like a low interest credit card:)

完全正确。就是提出现金。然后支付６％的interest

patricb

原帖由 cgz 于 2009-12-14 22:33 发表
ok,再来算过

30万，贷款25万，按要求要有20%的equity, 本来就只能贷24万
现在房子值35万，还是要求有20%的equity,所以可以贷28万，现在只贷了25万，所以可以多贷3万

我原来确实是以多出的5万来贷投资房的算法 ...

请先把你计算的依据和公式告诉我

Devil_Star

如果从投资的角度上看, 是否应ACCESS新增的EQUITY, 看你的ALTERNATIVE PROJECT是否能带来比机会成本(至少按贷款利率来算)更大的回报.

wdmznzd

如果以后房价大跌，银行再估价发现抵押房产已经资不抵债会怎样？象上面的例子，如果这次估价是增值5万，而下次估价如果是只有25万，银行会怎麽做？

bryan_zheng

原帖由 wdmznzd 于 2009-12-17 06:57 发表
如果以后房价大跌，银行再估价发现抵押房产已经资不抵债会怎样？象上面的例子，如果这次估价是增值5万，而下次估价如果是只有25万，银行会怎麽做？

银行不会怎么做,只是政府/中介/房地产商都很着急,接着政府出台政策,房地产商减少楼盘供应,中介不断打电话推销.

但是,如果跌破24万了,嘿嘿,银行就着急了,给你一个电话,把你的汽车/黄金珠宝/所有值钱的东西统统都给我补上

语阁

还要先看你的还款能力吧。

tonysol

具体情况和银行直接谈好了，我们就是把房子增值的部分贷出来做其他投资。先贷了5w，过了一段时间，银行经理主动打电话过来再贷给我们5w。只要你有还款能力，一切都有可能。

frankielynna

还有个问题，就是25万本金如果已经还了5万了，这样top up refinance, 是不是可以再把这5万借出来？如果可以，不是人人都是interest only了？