如何面对问题重重的STRATA COMMITTEE

BlockMeOutNow

大家好，

我的公寓在悉尼，近期我对我们业委会的运作方式觉得很可疑。希望有经验帮我分析分析。

**事情的经过如下：**

在我们去年底的业主大会（AGM）上，有多名居民被列为授权主席行使其代理投票权，但之后有两位居民告诉我他们根本不知道自己把代理权授予了任何人。实际上，其中一位甚至不会说英语。

我根据《182条款》正式提交了记录申请，想查阅这些代理表格(proxy forms)，以确认他们是否只是忘了自己签过这些表格。分层管理公司给了我一个线上记录平台的链接。我几乎查阅了所有文件夹和文件，但根本找不到代理表格（既不在会议纪要附近，也不在旧代理表格的位置）。我随后联系了分层经理，令人震惊的是，他竟然不悦地告诉我获取信息是我自己的责任，他无法协助。

我把问题升级到该分层管理公司的区域主管。两天后，我收到的答复却是一样的——“Unfortunately, the onus is on the owner or strata searcher, to undertake their own due diligence and search of the records, to obtain any information or records needed and we are unable to aid in this process, though xxx (strata manager) assures the proxies are on file。”

最近我得知（并有邮件为证），业委会主席安排了我们的building manager（本人不是业主）和前台人员逐户上门收集代理签名。收集到的代理权随后分发给部分委员和楼宇经理本人。我很震惊这些人被用于其政治操作。

这应该设计利益冲突了吧，尤其是在BUILDING MANAGER本人持有8份代理权的情况下。

更离谱的是，主席未经比价流程便将一笔超过三万澳元的顾问合同授予某人。该顾问随后负责撰写项目规范、发出招标文件并评估回应标书，用于一项价值小几百万澳元的大型采购项目。

结果收到的三个投标报价几乎一模一样（差额不足12万澳元）。我们参考了附近一个最近完成的类似项目，价格便宜了约36%。我建议与投标者谈判，并了解为何报价高出36%，但我的提议被主席和几位委员（不是所有）直接否决了。这次采购将耗尽我们全部的sinking fund。

主席甚至曾试图在未经业主大会批准的情况下签署该小几百万级合同。在我们威胁要召开临时大会（EGM）之后，他才勉强同意召开一次正式大会（GM）——但现在又坚持只允许业主对一个预先选定的供应商作出“同意”或“反对”的单一选择。

我的疑问

1. BUILDING MANAGER（非业主）在工作期间收集并持有代理权，合法吗？合乎道德吗？

2. 针对这些缺失的记录和疑似代理权滥用，我是否有理由向NSW Fair Trading或NCAT提出申诉？

3. 面对主要供应商报价如此接近的情况，有无最佳实践或相关判例？

4. 是否有人也遭遇过明显更重视掌控而非透明度的业委会？

我的主要诉求还是换人，费用浪费太大，从来不讲价也不询价。

我掌握了相关文件与邮件证据正在考虑正式投诉。但若非必要，我也不想惹事。

rullybian885

都是猫腻 strata其实都是合法流氓 没有监管 他们就胆子越来越大 以后私下把你把房子卖了都可能

wxm611

都是这个玩儿法。不爽就换房吧，公寓里一半一半的几率遇到这样的事情。 house贵有贵的道理。

nznzwell

的确，你就当必要的支出就好了，个人是没办法的，亲身经历，我已经不参加AGM，没用。

马到成功

最好的办法就是换house

Poweregg

nsw我记得不能持有五份以上proxy or 5%

The total number of proxies that may be held by a person (other than proxies held by the person as a coowner
of a lot) voting on a resolution are as follows:
(a) if the strata scheme has 20 lots or less, one.
(b) if the strata scheme has more than 20 lots, a number that is equal to not more than 5% of the total
number of lots.

你们的楼盘很大啊

1. BUILDING MANAGER（非业主）在工作期间收集并持有代理权，合法吗？合乎道德吗？
如果业主愿意给BM，没问题，但是不能用于投票和BM利息相关的事情，例如续约

2. 针对这些缺失的记录和疑似代理权滥用，我是否有理由向NSW Fair Trading或NCAT提出申诉？
你可以先电话咨询一下
首先你要claim什么

3. 面对主要供应商报价如此接近的情况，有无最佳实践或相关判例？
如果是大的供应商的话，一般价格贵但澳洲还真没见到什么“回扣”现象
澳洲最大的问题是tmd找不人来报价或者干活

4. 是否有人也遭遇过明显更重视掌控而非透明度的业委会？
你可以试着下次参加commitee，或者哪怕你不是commitee，你也可以旁听会议（不能在chairman允许前发言）

楼上一大堆说买house的，相当于问“为何不食肉糜”？
有问题要解决问题，哪怕问题无解，也只能衡量目前的最优解

maatthew

strata是躺在业主身上的吸血虫 我看那西人也是完全认同这一说法的

uutemp

我个人经验一下：
1： 卖房。
2:   如果你有时间和精力，得到大部份OWNER支持，换STRATA（找一个好的STRATA 公司不容易），然后安排自己人做业主委员会委员。重新SETUP。
不然就是躺平，这就是大部分公寓的现状。

romabug

感觉很多 STRATA manager， Building manager 用的人都是来自于 中东战乱地区， 业主大会时候他们是浓眉大眼 大胡须 大壮 肌肉男 甚至刺青 的存在。。联想到建筑行业 是很多中东人的经济来源， 加上近几年的高频的中东 战乱画面。

很多业主感觉 与之 对抗 不安全（不仅仅发生在亚洲人身上）， 这种的“恐怖感“笼罩 从心理上进一步加剧了业主方的劣势。   

其实简单到。。只要在你家门口随便 放一张纸巾啥的，你就自动退避三舍了。

Asic

换个公寓，是要有Strata，都大同小异的路数，除非对方是天使附身。只能换成独立 house 摆脱Strata。
如果是我而且只能住公寓，那么我可能只租 不买，过个10-20年，整体算下来更划算。

Mushroomm

换house或租公寓，丰俭由人

bbc007

Duplex 也没有strata

流光抛人

你的疑问没用， 你需要有人，然后可以开会罢免现在的业委会重新选举

刮胡刀

Strata coruption已经是公开的秘密了，strata comissioner自己持几百万物业股的事都能发生。买公寓的要么买不了独立屋要么根本不缺钱

BlockMeOutNow

已经有足够人头，可以罢免业委会。

星辰大海

楼主是先写成英文再让AI翻译成中文吗？下面两个帖子也是你发的？

https://www.reddit.com/r/AusPropertyChat/s/orG2SGerue

https://forums.whirlpool.net.au/thread/3vw4y6n7

cwb1000

BlockMeOutNow 发表于 2025-6-25 16:36
已经有足够人头，可以罢免业委会。

是的 这个是正解。先去业委会掌权了，然后尽快换物业公司。希望你们是标准的1年1签。

其他的都没啥用，你自己肯定不能去问其他业主的授权书，人家也没义务和权力给你。只能自己被代理的业主自己去咨询。
至于上面说什么没有回扣的事情，纯粹扯淡。行业标准是10%，这个是良心价。其他的就没有上限了，例子数不胜数，包括最近的1千多万的外墙材料，包括你自己说的3个报价很接近。你可以自己去找人询价来比拼的。以及之前电视曝光过的什么物业经理1年几十万的收入，包括物业保险等等的佣金回扣都是写在合同里的，有些会注明返回给你等等。

不要问我怎么知道的，都是坑，还没爬出来。你说的这些真的都是常态，花钱能解决的都不是事。。。

zhengtao

卖了，然后换州买一个差不多价格的house出租。

bert

strata就是澳洲最大吸血鬼。继续行业和政府内整顿和审计

half-understand

可以问问邻人，看是否有共鸣。
然后在做打算。

romabug

一定户数 以下的大楼（好像是500户）， 可以不需要 STRATA 公司来管理的， 业委会 + GPT 自己 就可以干了。  业委会里的人 如果都是全职工作 就比较难， 最好找几个半退休 + PART TIME 工作的人一起搞 更有现实意义。。。要求 英语雅思7分左右 对大楼维护 有基本的常识，或者借助翻译软件 多用点心 也行的。

难点是 志同道合 且 英语不错 且对大楼维护有基本常识 的团队 实在是 可遇不可求。。。这也是 物业公司生存的底层逻辑。。

物业经理的核心策略就是 让业委会成员 成为 流水的兵， 自己才能成为营地和主宰。。（常用技俩。。比如天天发 猫狗宠物申请 给业委会签字 不签字还电话来烦你，而真正重大事项 涉及大款项的合同 却故意淡化和拖延， 开会故意安排在上班时间等等）

当前行业的现实是： 铁打的大楼和物业公司，流水的业委会成员！

瓜农

我曾经做过comittee成员，每天淹没在email讨论里面，烦死了，退出来后感觉脑袋轻松很多。
同楼的一个北京老哥，比我心细，也是在committee里面，每天和我打气要坚守，不要被他们坑了。他最后也不管了，太多麻木不仁的住户，感觉为他们付出太多不值。
35户的小楼盘，相对算透明一点。我们的房子都卖掉了。

leon3758

BlockMeOutNow 发表于 2025-6-25 16:36
已经有足够人头，可以罢免业委会。

Strata只听业主委员会成员,  chairman只是其中一个业主并非有特权.  我上次更换strata是做一份表格,收集strata所有问题,主要是费用不合理. 私下找其他业主沟通签字是否同意更换strata, 建立业主群.  当业主超过20%同意, 私下寻找新strata报价, 而且他们很乐意教你如何操作.  等到在AGM提起motion,更换新strata投票.  通常有更换strata动议, 来参加的业主都比较积极.  

总结: 越大的楼盘约难操作,  新apt大楼是最难操作. 大部分都是投资业主.  

nvy

我有幸，我的业委会有很多年青正直又热情的华人，我们有一个微信群，他们会组织大家去投票，通过投标找好的物业公司。总之，大家要齐心，互助。

jiuxing

townhouse受strata管吗

yl001

jiuxing 发表于 2025-6-26 23:17
townhouse受strata管吗

你title是SP 就一定是strata title， 是DP 那就是torrens title
90%的TH 是SP，10%会有DP的

BlockMeOutNow

nvy 发表于 2025-6-26 23:03
我有幸，我的业委会有很多年青正直又热情的华人，我们有一个微信群，他们会组织大家去投票，通过投标找好的 ...

我也准备入地狱了，组织大家

flowerhuang

jiuxing 发表于 2025-6-26 23:17
townhouse受strata管吗

是的。

firststeps

来澳洲是来享受的，不是来受物业折磨的

sunsonic

我曾经碰到过业委会的几个人坚持要用他们选的很贵的公司来做维修，我们另外提出的便宜而且靠谱的解决方案他们不接受，奇怪吧？最好你找几个想改变现状的业主，给所有业主发信要求召开EGM，另找公司报价，或者你自己找到公司报价在会上提出备选。

我的亲历是：最终我们成功召开了EGM，废除了之前被那几个业委操控的会议通过的那个贵的离谱的报价。我们后来自己找的公司花费比原来便宜了一半以上！