自住房与投资房组合问题

粤式油鸡

假设目前租住，有一定预算，应该全部用来买自住房，还是仅花一部分到自住房上，另外配置投资房？

几十年后退休全卖了或过户给后代，综合增值和税务因素考虑，如何配置更优？

只买自住房可以最大化免CGT，但总帐面价值没有自住➕投资高（因为投资房可以借更多款）。例如下面两个方法：
（1）买10m自住房，总价值就10m，好处是无CGT
（2）买5m自住房，剩下预算买投资房组合，总价值肯定大于10m，但投资房卖的时候有CGT

天涯浪客

10M全款买自住房，然后refinace全贷款买投资房。

天涯浪客

在资产规模面前，CGT啥也不是。

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-2-2 08:48
10M全款买自住房，然后refinace全贷款买投资房。

你这样规模上不去，全款买一个3-5m 自住，剩余7-5M 加全部贷款3M-5M,一共8-10M投资规模，可以买入入门级house5-10，中等house 5给，或者townhouse/villa 10个以上。

粤式油鸡

pan123au 发表于 2025-2-2 09:12
你这样规模上不去，全款买一个3-5m 自住，剩余7-5M 加全部贷款3M-5M,一共8-10M投资规模，可以买入入门级h ...

这样地税挺多的，是否通过trust操作比较好？

pan123au

粤式油鸡 发表于 2025-2-2 09:23
这样地税挺多的，是否通过trust操作比较好？

用信托地税更高，没有1百万免税额，还有贷款。可以先把个人的免税额度用完，其余放信托。具体你要自己研究，和会计师商量

粤式油鸡

pan123au 发表于 2025-2-2 09:35
用信托地税更高，没有1百万免税额，还有贷款。可以先把个人的免税额度用完，其余放信托。具体你要自己研 ...

我之前一直以为地税是个人头上的，信托没有地税….

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-2-2 08:12
你这样规模上不去，全款买一个3-5m 自住，剩余7-5M 加全部贷款3M-5M,一共8-10M投资规模，可以买入入门级h ...

你是把10M的自住房忽略了吧？

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-2-2 09:45
你是把10M的自住房忽略了吧？

如果你10M 自住，凭工资和租金很难贷款出2M以上. 如果有5M 全款投资租金加工资加租金，可以贷款到3-5M

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-2-2 08:50
如果你10M 自住，凭工资和租金很难贷款出2M以上. 如果有5M 全款投资租金加工资加租金，可以贷款到3-5M ...

哈哈，住10M的很难贷款2M？注册一个公司很难吗？

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2025-2-2 09:58
哈哈，住10M的很难贷款2M？注册一个公司很难吗？

你是说以提高贷款额度为目的，注册个皮包公司包装一下吗？这里面有什么坑没有，如公司税之类的？

如果只考虑PAYG呢？似乎pan兄的方法更实用

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2025-2-2 09:33
你是说以提高贷款额度为目的，注册个皮包公司包装一下吗？这里面有什么坑没有，如公司税之类的？

如果只 ...

那就是我十年前的玩法，你买的房子越便宜，租金越高，资产规模越大。

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2025-2-2 09:33
你是说以提高贷款额度为目的，注册个皮包公司包装一下吗？这里面有什么坑没有，如公司税之类的？

如果只 ...

油管上有位兄弟，收入和我差不多，家庭税前收入不到20万，四年买了8套房子，加在一起200多万。他公布了所有房子的地址，买入价，租金等数据，是疫情这几年陆续买的，到现在涨了50％。时间踩的好，他也挺有成就感的。现在兼职做买家中介了。这就是我十年前的玩法，当然他做的更好。

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2025-2-2 11:17
那就是我十年前的玩法，你买的房子越便宜，租金越高，资产规模越大。

这种玩法用ABN简单些吗？PAYG不好操作是吧？

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2025-2-2 10:27
这种玩法用ABN简单些吗？PAYG不好操作是吧？

我上面解释了，你有兴趣可以找一下，＂百岁熊猫＂。他也来澳很多年了，早年买楼花买公寓赔钱了，现在玩正现金流。我比他强点，就是没踩坑。

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2025-2-2 09:58
哈哈，住10M的很难贷款2M？注册一个公司很难吗？

请不要对10m较真。我随便写了个简单数字，方便讨论。

换个问法：

如果用尽所有cash和贷款能力，是买一个100万的自住房，还是买个50万的自住房外加70万的投资房好？考虑若干年后卖掉，综合税务等因素，哪种方法整体收益高？这种配置下， 虽然后者总体规模较大，但考虑CGT后，两者收益差不多。

如果想合法操作，不打擦边球，似乎规模很难上去。

忽然一周

一个房 涨多少也没用

白兔

买投资房就不会亏钱吗？

KANONEKAN

天涯浪客 发表于 2025-2-2 08:50
在资产规模面前，CGT啥也不是。

smilycat888

pan123au 发表于 2025-2-2 09:12
你这样规模上不去，全款买一个3-5m 自住，剩余7-5M 加全部贷款3M-5M,一共8-10M投资规模，可以买入入门级h ...

8-10m的投资规模一年要贴多少算了吗。。我只知道我3m的投资房每周才1600，房贷加地税加乱七八糟，8-10m一年负现金流可不小，手上至少要留个50-80万应付个2年吧

pan123au

粤式油鸡 发表于 2025-2-2 20:07
请不要对10m较真。我随便写了个简单数字，方便讨论。

换个问法：

现在在悉尼没有2.5M= cash + 贷款 以上，买一给自住house，加买一给townhouse/Villa，你根本不可能赚到钱，公寓的管理费能吃掉公寓增长。

pan123au

smilycat888 发表于 2025-2-2 22:09
8-10m的投资规模一年要贴多少算了吗。。我只知道我3m的投资房每周才1600，房贷加地税加乱七八糟，8-10m一 ...

里面至少有5M 现金，贷款5M，一共8-10M 物业， 基本可以实现收支平衡，不用贴钱。

粤式油鸡

pan123au 发表于 2025-2-2 22:19
现在在悉尼没有2.5M= cash + 贷款 以上，买一给自住house，加买一给townhouse/Villa，你根本不可能赚到钱 ...

我举例的数值不妥，但我听明白你的意思了。你给的达到收支平衡的比例数据是非常靠谱的，多谢！

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-2-2 11:26
油管上有位兄弟，收入和我差不多，家庭税前收入不到20万，四年买了8套房子，加在一起200多万。他公布了所 ...

居然都买在澳洲农村，有没有发展前途，不太看好。

https://www.youtube.com/watch?v=6eK1wkm9i4c

滚石不生苔藓

杠杆加得好，财富就像滚雪球一样

wxm611

楼主可以试试反向计算一下，付20%首付买入的投资房，只靠房租收入是不够养房的，你的现金流可以承受亏进去多少万/年？如果你想买一个不添钱的投资房，那一般要付50%首付， 这样就能算出你可以买多少钱的投资房。 剩下的钱，你就全款买个自住吧。 如果你自住房也要贷款，那现金流就要断了。现金流最重要！