悉尼warehouse投资收益好过住宅么？

vcsg

坐标悉尼metro 西区, 最近一年多看仓库投资，带地或者strata的，现在strata的net rental return也就4%，带地的连3%都不到，这个和住宅的带地4%（带granny) net rental return （坐标悉尼西区）比起来，仓库的rental return不占优势啊，商业贷款又贵额度又小，如果不是自用的话，投资warehouse的好处在哪？

lazysnail

现在入场有点太晚了。前几年收益好。warehouse现在已经炒热好几年了。

vcsg

lazysnail 发表于 2024-4-4 12:23
现在入场有点太晚了。前几年收益好。warehouse现在已经炒热好几年了。

是的，好像20年之前strata的Net yield还有5-6%，带地的再差也有4%以上吧，现在这个收益率，要不是自用，真不知道为啥要去碰了。

akosakos

19年买的仓库，五成贷款，价格都翻了一倍多（类比周围的成交价），租金一年也有五个点（按现价）。

这种资产是不会动的，放在trust里给子女的。

weaknet

住宅类的房产优势：杠杆大，风险低，持有期间空租期不会长。
仓库类商业地产优势：流水租金回报高，持有期间省心，贷款对个人收入的要求低。

经济红火时期，投资仓库类资产不错；经济遇到萧条期，要看租客了，如果租客退租找不到新租客，可能会有较长时间空租期。
如果遇到房价飙升时期，住宅类20%首付买的，房价翻一倍，等于500%资产收益；仓库类50%首付，房价涨一倍，等于200%资产收益。
但是经济好的话，商业地产房租回报的百分比会降低，这也是仓库类资产收益的大头，大家心里预期一开始接受的一个仓库年租金回报率是8%，那么租金8万的仓库卖100万；经济好了，热钱多了，4%的租金年回报率大家心里觉得也能接受，那么租金不变还是8万的情况下，这个仓库就可以卖200万了。

要问哪个投资好，当然是不做选择，每样都买点。如果只能买一样，那么更看重现金流的买商业地产。

vcsg

weaknet 发表于 2024-4-4 13:59
住宅类的房产优势：杠杆大，风险低，持有期间空租期不会长。
仓库类商业地产优势：流水租金回报高，持有期 ...

对，投资商业地产就是看中现金流好过普通house,不过目前的市场环境，现金流在不贷款的情况下和house也差不多。在同等杠杆情况下，commercial利息普遍比住宅高0.8-1%。现金流还不如house.所以不禁发问，现在的市场环境下，投资的为啥要买仓库了。

weaknet

vcsg 发表于 2024-4-4 14:19
对，投资商业地产就是看中现金流好过普通house,不过目前的市场环境，现金流在不贷款的情况下和house也差 ...

1.住宅投资受个人收入限制，想要用贷款买住宅地产，贷款最多买个两三套就到上限了，银行不会一直借给你钱，除非工资单逆天了。买商业地产不太看个人收入，主要看物业的租金回报水平。
2. 还有land tax的问题，住宅投资多了金额高了这个税的比例就高了。商业地产很多是用公司或信托名义买的，在很多租房合同里，这个地税也是由租客承担的。