自住转投资的税务问题

zxie8

现有的自住房做过多次refinance,换过多家银行，早不记得原始的贷款额是多少了

现在准备要买另一套房子做自住房，现有的房子要转为投资房。咨询了一个会计师，被告知不用管以前的事情，就按照现在的贷款额做负扣税就行，说很多人都是这么做的。这说法靠谱吗?

明月星光

让他在邮件里写下来。ATO来找你能甩给他就可以了。

zxie8

明月星光 发表于 2024-2-26 22:49
让他在邮件里写下来。ATO来找你能甩给他就可以了。

我觉得也是不太靠谱

那像我这种情况，走完全正规的报税，但是完全不记得历史最低的贷款额度怎么办

明月星光

zxie8 发表于 2024-2-26 23:27
我觉得也是不太靠谱

那像我这种情况，走完全正规的报税，但是完全不记得历史最低的贷款额度怎么办 ...

refinance时的文件都没有了？历史银行账单也没备份？房贷账号一般半年也会发一次statement…… 全都没有？

Shouda

这个说法是对的，前提是你现在的贷款100%用于这套房子

QianNing

“早不记得原始的贷款额是多少了”

这是个隐患，虽然发生的概率不大。最坏的情况是，税务局找到你让你证明贷款用来买投资房了。

Shouda

如果通过房子升值refinance出来的多余的钱用于其他用途，就不能全部抵扣现有利息。
但如果只是为了便宜利率换个银行，没有额外用途就没关系

shanechan517

请教这么做有什么风险么？ 投资方的贷款全用来负扣税听起来没啥问题啊？

zxie8

Shouda 发表于 2024-2-27 09:30
如果通过房子升值refinance出来的多余的钱用于其他用途，就不能全部抵扣现有利息。
但如果只是为了便宜利率 ...

谢谢，我明白你的意思，但是不适用我，我之前refinance出来的钱又拿来买投资房，后来投资房卖掉后现金拿在手上

laji

zxie8 发表于 2024-2-27 10:17
谢谢，我明白你的意思，但是不适用我，我之前refinance出来的钱又拿来买投资房，后来投资房卖掉后现金拿 ...

楼主 loan 的演变史：
  Current loan is a refinance to pay off previous loan
                —> . Rounds of refinance to buy a number of properties，
                             --> some properties are investment, some owner-occupied
                                    -->  some are already sold (ie cash-in)

梳理一下：

• loan 初使用于购买自住， 随后经历若干次refinance 和新购， 成为自住+投资组合
• 在自住+投资组合中， 投资房已经卖掉， 转化为手里的现金
• 银行对贷款人的 income， serviceability,  对房子增值，  LVR 都满意， 同意在卖掉部分抵押房房产后，依旧维持 loan size.
• 现将此自住出租， 请问 total loan size 中还有多少 loan 可以报ATO抵税
  

根据 ATO rule：

• 每次refinance， 必须用于购买新的投资， 或者清偿旧的 投资， 才能抵税
• 如果refinance  出来的钱 仅仅部分用于购买新的投资， 或者清偿旧的 投资房，那么，仅有那部分才能抵税
• 当一个loan 既包含投资房，又包含自住房时，仅有投资房对应的 loan portion 才能抵税
• 当投资组合部分售出后，剩余的投资房只能维持其原有loan portion 扣税， 不可以扩大到整个loan，哪怕银行同意剩余投资足以抵押整个loan。
  

给楼主的建议

• 楼主提供给会计每次 refinance statement
• 会计算出这个即将被出租的自住房 在total loan 中的份额
• 会计将这个份额 产生的 interest 用于抵税。
• 注意这种自住+投资混合loan 的 CASE已经多次被ATO点名关注
  

laji

明月星光 发表于 2024-2-26 22:49
让他在邮件里写下来。ATO来找你能甩给他就可以了。

哈哈， 会计迅速搬出标准免责条款

• 客户 已经签字确认提交给 ATO的 tax lodgement 与客户提供给会计事务所 的资料一致
• 客户 没有向会计事务所 提供 其完整的银行refinance statement
• 会计事务所 对由于客户提交的文件的缺失所造成的错误不负责任。
  

花正红

明月星光 发表于 2024-2-26 22:49
让他在邮件里写下来。ATO来找你能甩给他就可以了。

哈哈哈

人在悉尼已中年

胆大就行，查到就装傻

花正红

laji 发表于 2024-2-27 11:52
哈哈， 会计迅速搬出标准免责条款

客户没有向会计事务所 提供完整的银行refinance statement

标准的会计回答

腾飞

你不需要知道原始的贷款额，只要知道曾经的最少贷款就可以了。比如，你的房子已经还完贷款，最少贷款是零。即使你做refinance，这个房子都不可以退税了，因为它的最少贷款是零。这就是为什么很多人用Interesting only, 而把多余的钱放Offset的原因。

Shouda

同意10楼的意见，你的会计肯定弄错了，哪怕算的不是很准确也应该尽量算一下

zxie8

腾飞 发表于 2024-2-27 12:00
你不需要知道原始的贷款额，只要知道曾经的最少贷款就可以了。比如，你的房子已经还完贷款，最少贷款是零。 ...

是的，我的意思就是找不出历史最低的贷款额了。。

zxie8

各位同学吸取我的教训吧，以后做refinance要把记录做好，别搞得像我这样一团乱麻...

我这个自住房以前一直打算住到老的，所以refinance的时候也没注意保留材料。想不到也有转成投资的一天，只能说计划赶不上变化

腾飞

zxie8 发表于 2024-2-27 18:10
是的，我的意思就是找不出历史最低的贷款额了。。

这个有点麻烦。安慰一下！

llllllllll

投资卖掉得到的现金抵掉现在的loan，剩下的就可以当作抵税贷款额度了。除非你refiance 多出来的钱还买了其他东西， 比如车之类的。而且卖投资房要报税的，当时会计怎么算的。

sunnysky999

好复杂，学习了