谈谈投资房 VIC

melmonash

几个月前把投资房卖了，想记录下一些关于这个房子的故事，给后来的投资者一些参考。

我持有这个房子的时间不久，5年左右，前后只有2批租客，一组是马来西亚的家庭，一组是local家庭。房子比较旧，所以自然维修不断，期间还经历了covid。租客也“合理”地利用covid，拖欠房租，最后也是拒付，就搬走了。local家庭有好几个小孩，一开始还能按时交租，后来就是每月拖欠，最后自己搬走了，不能说房子一片狼籍吧，但是也是没有做最后的清洁，我们自己找人清洁完地毯后，又自己清理了三天，擦厨房，厕所，浴室等等。租客最后写了一封长长的邮件说这房子怎么怎么不好，就是不想付最后的欠款。最夸张的一条是说网络不好，影响到他们收入。中介说不用理他们，让他们把bond release给我们，能抵消一部分欠租，剩余的部分就算了。

以下是我的3点体会：

1. 投资房地点和新旧比较重要，能减少很多维护。
2. 要有保险，我的损失全是保险兜底，表扬terri。
3. 选租客全靠运气，表面的工作租客做的都不错，中介也只是走走形式，我其中一个租客还是中介的一个director推荐的。

希望我的故事对大家投资房产有参考价值。

cncsc

持有五年，赚了多少

无题

租客赖着不交房租，除了赶走，真是一点办法都没有

marlene603

在中国欠钱的是大爷，在澳洲租房的是大爷，现在维州买投资房和炒A股一样，都是活雷锋。

whocares2014

大地破房拿来出租基本就是自己找事，好质量的租客肯定不要租，那只能租给差的。然后各种麻烦事情不断，还会被欠租。

如果不装修一通，卖也卖不出价钱。如果动手能力强，边自住边装修还不错。

ARACT

墨尔本的房地产投资，或许house还有点出路，其他的看不到希望。。。。

189Grey12

ARACT 发表于 2023-8-6 11:44
墨尔本的房地产投资，或许house还有点出路，其他的看不到希望。。。。

类似言论布里斯班也常听到。

ARACT

189Grey12 发表于 2023-8-6 11:56
类似言论布里斯班也常听到。

布里斯班大概也差不多

189Grey12

ARACT 发表于 2023-8-6 12:01
布里斯班大概也差不多

悉尼公寓好点？

ARACT

189Grey12 发表于 2023-8-6 12:02
悉尼公寓好点？

是好一点，但也就好一点。
我受不了物业天天指手画脚的，也受不了业委会勾心斗角的，还是别碰了

kidz821

租房真的看人
其中一套房, couple, 男租客是 普通 tradie, 街上看到我會覺得是吸毒人士那種
女的不知道, 他們總共住了6年, 8隻 cat
我是從投資客買來
一般晚3星期付租金, 沒說過要維修
covid 其間沒要求減租
2021, 他們離婚, 所以搬走, 2個月通知
男的把房子做清潔才走, 房子沒太大問題
他們說沒找到 garage remote, 可能在 ex 那邊, 他說可以買新, 我說算了, 沒為難他
paint 沒可能 perfect, 但是沒洞
我把地毯換了

木木山高

5年增值多少？交完CGT，还剩多少呢？

marlene603

木木山高 发表于 2023-8-6 13:00
5年增值多少？交完CGT，还剩多少呢？

估计都没啥增值税可交

honester

房子比较旧当然住着难受维修不断

你本来就不应该买非常旧的房子出租

木木山高

marlene603 发表于 2023-8-6 13:18
估计都没啥增值税可交

啊？意思就是没增值啊

cathyshi

不知道别人是怎么想的，我买房倒真不是太看重增值，主要是保值，以及为退休后做些打算。

多少年房价翻一番的噱头看看就算了，别太当真；但我相信，按照现在这个通货膨胀的势头，手里攥一把现金恐怕不是很好的选择。

负扣税就算是福利了。

maxinfang

真实 早卖早解脱了 保值就升级自住 既享受又不用交增值税 这几天我仔细回想了一下 邻居卖投资房然后回填offset 然后extension的原因 觉得很有道理
五年前 超高配3040w 100平 顶天的加建extention
今天65w预算 可能还超支 所以多事情都是自己在那搞 只是为了控制住预算 省点人工
投资房给别人当雷锋 受尽各种气 最后冒着风险拿回来的白菜钱 交了税 竟然还是不够填装修升值的费用 还要自己去搬砖

mea

这么说吧，悉尼的house，贷款超过股价50%,一般都是亏损。
许多乡村地区有正现金流的房子，但是脱手难而且可能好多年不涨，且潜在维护费用贵

mydoudou456

请问楼主投资房买哪种保险？正好有这种困惑，没有经验？

zyuadl

租客真是一言难尽。有一次刮大风倒了不少树，我同事有点担心就把出租房旁的一棵树砍了，没想到房客要求每周减25元房租，因为房子的感觉不一样了。中介也不帮，最后减了最后一个月房租了事。

Pippa

也是墨尔本的投资房，比楼主早一两年买的，选了靠近市区的地方买，不是全新但近新。租客换过几波，迄今为止都遇到好租客。有猫的租客会自己买木板把猫经常呆的地方盖好，他们搬走后我们检查过房子没有太大的磨损，稍微清洁一下就可以租下一个了。也没有欠租的情况，即使疫情封锁也没有。我总结一下，这些租客都是年轻小夫妻没有孩子的，大部分有宠物，工作也不见得是办公室，各种工种都有。

zyuadl

好房客真是难求。另一个同事的房客，一个木匠，住了15年，一切都好，这次全澳房租普涨，我同事也就象征性的涨了3%。

maomaomaomao

和你差不多时间买的投资房，现在正挂在市场上卖，中间经历过3个租客，第一位，local夫妻2孩子，虽然要求很多，几乎每周都有各种要求，但40年的房子维护的不错。疫情期间也按时交房，他们走后花了几万装修了下，第二家中东人，养了很多动物，有5只羊，7、8只狗，被邻居投诉，提前赶走了，但好在走时打扫干净，也没拖欠房租，但走时留了一只羊，等了好多天才接走。现在是第三家，是做NDIS的，整体干净整洁也按时交房租，原来觉得人流大，东西易坏不想租给他们，但他们提出小东西都自己修，他们有修理部门自行处理。

leaf2019

房产投资其实要讲综合性，大多数和一本万利是很难靠上边的，套一句老话吧，投资需谨慎

whocares2014

Pippa 发表于 2023-8-6 19:56
也是墨尔本的投资房，比楼主早一两年买的，选了靠近市区的地方买，不是全新但近新。租客换过几波，迄今为止 ...

出租必须是小地新房或者是新公寓，大地破房出租是自己找事做。

vcsg

我倒是觉得租客纯看运气，和哪个区联系较大，完整的破烂房遇到烂租客几率高，但是普通的中产区以上的老房子只要干净整洁，就算运气不好房子被租客损坏了也没多少损失。普通老房价值都在地上，租金有多少都是bonus,主要还是看升值。现金流是比较差。反而新房近新房价值在房上。毁了损失巨大。最后一点，保险一定得买。

Pippa

whocares2014 发表于 2023-8-7 14:37
出租必须是小地新房或者是新公寓，大地破房出租是自己找事做。

从不投资公寓，单单一个物业管理就烦不过来，而且物管费完全脱离控制。资金不够可以考虑小地新房（近新也行），维护费用不多，虽然涨幅比不上大地新房。

Pippa

cathyshi 发表于 2023-8-6 14:03
不知道别人是怎么想的，我买房倒真不是太看重增值，主要是保值，以及为退休后做些打算。

多少年房价翻一番 ...

你有钱当然这么想。钱不够的投资者很需要关注现金流。

dnr

钱不够的投资房产不是个好选择。

lashss

个人觉得租客选亚洲移民相对好一点