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发表于 2023-7-17 14:16
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本帖最后由 老白 于 2023-7-17 15:34 编辑
地产的价值分为两类，一个是土地价值，决定因素就是大家通常说的地段等，这个价格上涨的主要推动力（可能占到百分八十以上甚至更多）
另外一个因素是建筑物价值，通常说来，建筑价值在入住以后就开始折旧了，建筑物的重置价格（replacement cost）会成为价格的参考因素，起次要影响。
比如一个地区被洪水淹没过了，就算个别地产地势高没有被淹，地产价格也会跟随周边区域的价格下行，实际上建筑完全没有被损坏。反过来，地产上涨的时候，土地价格是主要驱动。套房的土地比例成分很少，所以整体驱动动力没有那么多，这个是最本质的区别。有些地段，旧的两层套房被开发商收购，去开发高层，价格也同样翻倍甚至更多。
从供应角度来说，中高密度住宅都集中在同一个区域间，导致在一个小区域内部供应相对比较多，所以卖家产生博弈心理，价格上升的难度加大。
过去几年套房的质量问题导致本地买家产生疑虑，我亲身体会过，全新套房漏水，地毯发霉，前后修了六次，才搞定，每次都请假在家等着，折腾死人了。这还是小问题，碰到防水没做好，墙体开裂这类大问题，可以说直接把人生砸里头了，首付没有了，贷款背着，自己要去租房住，可能还要凑钱修房子，钱之外，精神和人生损失太大了，所以绝对不碰。 绝对不要去碰楼花！！
持有成本来看，Strata 属于强制性支出，但价格你没有任何的控制权，除非自己住，不然配套设施越多的，越不能投资，strata基数越大的，越不能碰。
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题外话，最近刚买了一套旧unit，选择的考虑因素如下，给某一小部分足友做个借鉴，非投资建议，仅供参考。
交通方便的，不超过火车站500米，最好周边区域已经出现了十层以上的高层,(可能兼具土地升值可能)
租金毛收入6%左右，本区域十年长期空置率少于3%，需要排除疫情期间数据。
两房价格低于和当地House中位数比达到3比1以上，越高越好，比如某地House中位数150万，50万估值是我的基准，如果四十万以下，没有质量问题，就是绝对的好Deal。
老房子，最好超过三十年历史，
不要电梯，最好两层楼，不要游泳池健身房。
strata不能超过房租的百分6，report中间没有大维修，最好不要超过十二户，要是和管理公司有矛盾很容易就和邻居商量换掉了。
同等情况下，如果三房的价格比两房的价格多25%以内，则优先考虑三房，比如一套四十万的两房和一套五十万的三房，后者优先。绝对不考虑一房。
退休的话，也许考虑搬去一个水边的两房套房，有健身房，游泳池，桑拿这些，购物看医生方便，住着舒服。悉尼沿河现在看到的80到一百多万价格可以买到入门级别的，再等个十年八年，质量问题淘汰一遍以后会考虑入手。
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