投资房Capital Gain的算法，是否适用六年法则？

hd3690

想请教一个投资房Capital Gain的算法问题，具体信息如下：



以上算法的公式是：((出售价格 - 买入价格) x 出租天数比例) / 2

但是我有个问题，就是在我搬入新购的自住房之前该套投资房是否可以算自住房，是否适用六年法则呢？那么该套投资房就应该从2014年9月开始算成投资房，这样的话增值缴税部分的金额算法就是：(出售价格 - 2014年9月市场估值) / 2，不知道我这样的理解对不对？

谢谢！

aa23

楼主，你投资房不能用6年法则了，具体原因我后面说

aa23

16/02/2009 - 20/09/2020可以使用6年法则，这段时间都可算自住，但之前和之后的时间只能算投资了。

hd3690

aa23 发表于 2023-4-1 14:59
16/02/2009 - 20/09/2020可以使用6年法则，这段时间都可算自住，但之前和之后的时间只能算投资了。  ...

谢谢！以下是根据你的建议重新计算的结果，麻烦看看我的理解是否正确：

aa23

另，一旦16/02/2009 - 20/09/2020这套投资房算了自住，那么你其它房子这段时间就是投资，楼主要权衡一下。

hd3690

aa23 发表于 2023-4-1 15:19
另，一旦16/02/2009 - 20/09/2020这套投资房算了自住，那么你其它房子这段时间就是投资，楼主要权衡一下。 ...

谢谢 16/02/2009 - 20/09/2014这段时候只有这一套房产。

aa23

hd3690 发表于 2023-4-1 15:19
谢谢！以下是根据你的建议重新计算的结果，麻烦看看我的理解是否正确：

...

不对，16/02/2009 - 20/09/2020算自住， 自住总天数是4235天， 其余全是投资天数

hd3690

aa23 发表于 2023-4-1 15:24
不对，16/02/2009 - 20/09/2020算自住， 自住总天数是4235天， 其余全是投资天数

不好意思，应该是20/09/2014才搬到新买得自住房，不是2020年。

aa23

hd3690 发表于 2023-4-1 15:23
谢谢 16/02/2009 - 20/09/2014这段时候只有这一套房产。

那你2014年之后买了另一套B房咯。同一时间段只能有一套自住房。16/02/2009 - 20/09/2020你给了A自住，那么B的自住时间只能是从21/09/2020开始，自住时间不能重叠。

aa23

hd3690 发表于 2023-4-1 15:28
不好意思，应该是20/09/2014才搬到新买得自住房，不是2020年。

所以你有以下两个选择，自己权衡选哪一个， 原则就是同一时间只有一套自住房
1. 16/02/2009 - 20/09/2020 期间算A房自住
2. 或16/02/2009 - 20/09/2014期间算A房自住，21/09/2014之后算B房自住

wakingwq

借题问一下，两套房，最终卖的时候算CGT，和贷款时候是否是投资房有关系吗？
比如按照自住贷款，但是卖的时候算投资房。

aa23

wakingwq 发表于 2023-4-1 16:15
借题问一下，两套房，最终卖的时候算CGT，和贷款时候是否是投资房有关系吗？
比如按照自住贷款，但是卖的时 ...

没关系

vampire_k

aa23 发表于 2023-4-1 16:26
没关系

可以用6年法则的同时，自己在其他地方拥有自住房吗？

比如说2001-2006年用六年法则出租的a房子，同时自己在2001-2006年拥有自住的b房子。2006年把b房子卖了，2007年把六年法则用在a房子上？

aa23

vampire_k 发表于 2023-4-1 17:09
可以用6年法则的同时，自己在其他地方拥有自住房吗？

比如说2001-2006年用六年法则出租的a房子，同时自 ...

6年法则是说你可以把一个出租不到六年的投资房认定为自住房，不是说你拥有AB两套房，在相同6年里都可以当做自住房。

aa23

vampire_k 发表于 2023-4-1 17:09
可以用6年法则的同时，自己在其他地方拥有自住房吗？

比如说2001-2006年用六年法则出租的a房子，同时自 ...

总之，时间就一个，相同时间，你给了A, 就不能给B。

vampire_k

aa23 发表于 2023-4-1 17:19
总之，时间就一个，相同时间，你给了A, 就不能给B。

看懂了，如果a用六年法则当自住，真正的自住b就要交税了对吧？空子难钻啊。。。。

aa23

vampire_k 发表于 2023-4-1 17:26
看懂了，如果a用六年法则当自住，真正的自住b就要交税了对吧？空子难钻啊。。。。 ...

对的

wxxnxs

很多人是不是对6年法则有什么误解，如果不懂，去ATO或者找个税务中介一问便知。6年法则只适用于有且只有一套房子的情况，如果期间持有超过1套以上房产，不论你哪套房子这期间作为出租或是自住，最后卖的时候都会有Capital Gain，6年法则不适用.

wxxnxs

wakingwq 发表于 2023-4-1 16:15
借题问一下，两套房，最终卖的时候算CGT，和贷款时候是否是投资房有关系吗？
比如按照自住贷款，但是卖的时 ...

两者没关系，贷款是你跟银行的关系， CGT是你和税务局的关系.

aa23

ATO从来没有说过六年法则只适用于有且只有一套房的情况

aa23

拥有几套房都可以使用六年法则，只不过一旦认定了A房做自住，B房的同一时间就不能重复认定为自住了。

patricklky

持有超过1套以上房产可以使用六年法则, 旦同一时间只有一套房定为自住，所以同一时间你至少有一套房incur CGT, 明白????？

hd3690

其实说的简单一点，就是2009-2014的期间一直只有房产A，期间出租过2年，其他3年都是唯一自住房。一直到2014年买了新的自住房B，然后出租房产A至今。

如果近期出售房产A，14年之后的增值肯定要缴税，这个毫无疑问。比较疑惑的就是2009-2014这个期间的CGT怎么算，如果这个期间套用6年法则，肯定是自住房，那么这个几年的增值就应该是免税的了。

aa23

hd3690 发表于 2023-4-1 19:51
其实说的简单一点，就是2009-2014的期间一直只有房产A，期间出租过2年，其他3年都是唯一自住房。一直到2014 ...

16/02/2009 - 20/09/2014按自住（已用6年法则），之前和之后按投资， 列出各自天数按自住投资比例计算CGT

忙碌的华侨城

14年多才增值35万，效果不佳啊