带granny的房现金流有了，资本升值会差么？

vcsg

同事准备在悉尼黑镇附近买一套带独立granny的房，我住的区很少这种带独立granny的。很好奇问了问，总租金收益率能达到5%。我就想，这类房子和北区西北等不带granny的房子将来资本升值上面能相差一年2-3%么？如果差不多的话倒不失为一种好投资。现金流也有了，资本升值也在了。就是下一个接手的只能也是特定人群了。而且大部分只能跑去西区找这种房。

大头爸爸

比买公寓靠谱，就是租客比较糟心

buongiorno

奶奶房没有资本升值，只有现金流，都是业主住主屋，租客住奶奶房，纯投资没必要买这种房子。

vcsg

大头爸爸 发表于 2023-2-9 14:19
比买公寓靠谱，就是租客比较糟心

都是交中介管理，买保险，granny也都是council approved，独立水电。这类granny也只有在比较差的区才比较有市场。

八八

用数据说话，乌镇带奶奶房的基本在1m左右，少算点70万贷款，5%是35000一年，啥样子的奶奶房能租35000一年？

vcsg

buongiorno 发表于 2023-2-9 14:21
奶奶房没有资本升值，只有现金流，都是业主住主屋，租客住奶奶房，纯投资没必要买这种房子。 ...

纯投资也未必不能考虑现金流啊，在保证资本升值的前提下，一个二手奶奶房的成本通过租金5年就可以出来了。之前从来没有考虑过奶奶房。

vcsg

八八 发表于 2023-2-9 14:22
用数据说话，乌镇带奶奶房的基本在1m左右，少算点70万贷款，5%是35000一年，啥样子的奶奶房能租35000一年？ ...

加主房，月租800-900有了

大头爸爸

vcsg 发表于 2023-2-9 13:22
都是交中介管理，买保险，granny也都是council approved，独立水电。这类granny也只有在比较差的区才比较 ...

有中介管理碰到无赖的租客一样很头痛，我觉得买这类房子确实不错，就是碰到垃圾租客几率比较大

八八

vcsg 发表于 2023-2-9 14:24
加主房，月租800-900有了

基本不可能，能租这个价的房子1m买不到

buongiorno

vcsg 发表于 2023-2-9 14:23
纯投资也未必不能考虑现金流啊，在保证资本升值的前提下，一个二手奶奶房的成本通过租金5年就可以出来了 ...

那你就买

vcsg

大头爸爸 发表于 2023-2-9 14:25
有中介管理碰到无赖的租客一样很头痛，我觉得买这类房子确实不错，就是碰到垃圾租客几率比较大 ...

对，因为只有比较差的区才能遇到这种一条街都是奶奶房的。差区租客普遍不会多好。也只有这类区才会有租客愿意和别人挤一起。我一向认为没有白吃的午餐，就想是否在升值上这类物业会差。如果是那样，多了2-3%的租金，丢了2-3%的升值也没啥意义。至少接手的下家也是特定人群了。自住不会考虑。

大头爸爸

vcsg 发表于 2023-2-9 13:28
对，因为只有比较差的区才能遇到这种一条街都是奶奶房的。差区租客普遍不会多好。也只有这类区才会有租客 ...

我认识一个人在Seven Hills到Penrith这一条线总共有7套这样的房子，全部都是Dual Occupancy的，现在那个人40几岁就退休了，拿着租金跑去东南亚享受了

vcsg

大头爸爸 发表于 2023-2-9 14:54
我认识一个人在Seven Hills到Penrith这一条线总共有7套这样的房子，全部都是Dual Occupancy的，现在那个 ...

这7套房大概也就是北区两套房的价格。但是周租说不定就在5000左右了。real estate上查一查就有。也是个可考虑的投资方向。以前不去黑镇一带没想过。

lvjulia

往西南看看，生育率决定奶奶屋需求。

MGF

对于投资房，现金流 决定了 会不会破产，正现金流决定了生活质量。对于投资房的增值，决定了每年Land Tax 付多少。人生短暂，我觉得现金流比增值 更重要。

ljr668

1M的房子，租金1千的路过，非常同意楼上的，现金流对普通投资者至关重要，不然拿不到大涨那天就被迫。。。。。。但是问题是好中介不好找，我二年换了二个中介，还是不少问题，自己不想管，有黑镇的朋友一起探讨的吗？

vcsg

ljr668 发表于 2023-2-9 16:01
1M的房子，租金1千的路过，非常同意楼上的，现金流对普通投资者至关重要，不然拿不到大涨那天就被迫。。。 ...

应该是那些地区好租客不多的关系吧？中介都最好做最少的事情每天别去烦他。

wooweb

黑镇有没有好推荐？

yshi

会租这样房子的租客本身就很大概率是现金流差的 所以租约期间令房东头大的可能性也上来了

回归题目本身 对整块capital的增值我觉得是没什么帮助的 买大地的对象很少是为了现金流的 更多的是投资开发目的（这样有无granny根本没差） 自住（大部分人还是注重隐私 不喜欢家里院子住别人吧） 所以除非找到特定的接盘人 不然属于比较劣势吧