这种情况银行会贷款吗？

多多18

Me!Bourne 发表于 2022-8-6 20:11
银行会开心的笑疯了吧。

银行并不靠你的利息为生。别忘了，你需要把title抵押给银行，银行转手就会把你的 ...

haruka82

xrzedane 发表于 2022-8-6 07:57
肯定有收入啊，存款是付首付

那就不用担心

stia004

scorpionzn 发表于 2022-8-5 19:12
层主你解释的很清楚，也花了不少时间码字。

但是，楼主一开始已经说的很明白了，“只贷20万，然后办个IO ...

嗯，确实有些“跑题”了。。。

关键是，写着写着，就“收不住了”。


哈哈哈哈哈哈

ae111

还是需要看收入的

zhuzhu007

多多18 发表于 2022-8-6 12:09
我以前做的就是银行审贷官（ assessor ）
你的资产表非常好， 收入如你所说靠谱，信用记录也好的话
我会 ...

那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？他放二十万进去，每月还需要还固定的利息吗？

zhuzhu007

stia004 发表于 2022-8-5 15:28
楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。

Offset不会减少月供，只能缩短还款年限

感谢你的详细解读。大多数贷款机构的每月还款额是不变的。不过我还真遇到过那种，每月多往offset里面放钱，它就自动重新计算还款额的。还有一点，如果像现在这样rba每月涨利息的话，银行也是会重新计算每月还款额度的。这会造成家庭可支配资金减少，央行希望以此可以降低大家消费欲望，达到降低通胀的目的

rainyfriend

xrzedane 发表于 2022-8-6 19:34
谢谢回复，那对贷款放心了。不过都建议多贷款，以前是这样的，现在全球都陷入经济衰退，楼市贷款风险增加 ...

一般来说房市不会margin call,前提你有能力偿还贷款。

All_Black

stia004 发表于 2022-8-5 15:28
楼上几位和楼主一样，对offset的理解，有那么一些偏差。

Offset不会减少月供，只能缩短还款年限

感谢详细的回复。

我想请教一下，一个贷款账户，比如$200K，每个月还款$900（P&I），每个月底，银行还会扣除一笔利息$500，差不多就是$200k-$900+$500

我的问题是，$900已经是P&I了，为什么月底银行还要charge 一次利息

多多18

All_Black 发表于 2022-8-9 08:35
感谢详细的回复。

我想请教一下，一个贷款账户，比如$200K，每个月还款$900（P&I），每个月底，银行还会 ...

你应该看错了， 你仔细看看你的账户

他上面应该写的是这个月总共收了你多少利息，而不是又charge了你一次利息

多多18

zhuzhu007 发表于 2022-8-9 08:07
那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？他放二十万进去，每月还需要 ...

那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？一般不会，具体要看哪家银行

他放二十万进去，每月还需要还固定的利息吗？他的贷款产品选的是浮动利息， 要是放进去20万， 那利息都被对冲掉了，一分利息不用还
如果他选的是固定利息产品，那么offset不能放钱，或者银行就不会给他开offset account，他每个月都要按固定的利息还钱

All_Black

多多18 发表于 2022-8-9 20:48
你应该看错了， 你仔细看看你的账户

他上面应该写的是这个月总共收了你多少利息，而不是又charge了你一 ...

我又看了一遍贷款账户。银行直接写的Interest  -$$$，比如-$400，加在了贷款余额上面。

比如之前贷款余额-180k,加上-$400，就是-$180，400了。

等于每个月charge 的利息增加了贷款余额

zhuzhu007

多多18 发表于 2022-8-9 20:53
那如果他的贷款是只还利息的二十万，会被银行发现，然后提前关闭贷款账户吗？一般不会，具体要看哪家银行 ...

感谢您的解答

格美

对于银行来说，你20万相当于借给银行。银行做同业拆借现金也要付钱啊。

zhuzhu007

All_Black 发表于 2022-8-9 20:57
我又看了一遍贷款账户。银行直接写的Interest  -$$$，比如-$400，加在了贷款余额上面。

比如之前贷款余 ...

你说的没错，银行的对账单就是这么显示的。你还了九百，它这个月如果收你四百的话，这四百是按天计算利息，然后按月，在每个月的某一天，不一定是月底，我印象是你当初settle那天，加到你的房贷账户上面去的。这样你下个月如果还是还九百，如果我们假设利率没有发生变化的话，那你下个月还的利息就会比四百少了。
每月最低还款额度就是这么算出来的。复利的算法。所以如果不多还的话，三十年还清，偿还的总利息数额惊人。

All_Black

zhuzhu007 发表于 2022-8-9 21:04
你说的没错，银行的对账单就是这么显示的。你还了九百，它这个月如果收你四百的话，这四百是按天计算利息 ...

是的，按照Settlement date每个月再加一次利息。

我的问题是固定还款已经是P&I了，为啥银行每个月再收一次利息。

固定还款了一年的P&I，希望贷款余额降低一点，结果每个月银行不停的往余额上加利息。一年下来和年初比较，其实没有还多少钱，但是固定还款额已经付出好几万了。

忙活一年，还了一个寂寞。

多多18

All_Black 发表于 2022-8-9 20:57
我又看了一遍贷款账户。银行直接写的Interest  -$$$，比如-$400，加在了贷款余额上面。

比如之前贷款余 ...

哪家银行，你看看后面是不是又 把400 给你了

All_Black

多多18 发表于 2022-8-9 21:15
哪家银行，你看看后面是不是又 把400 给你了

用过NAB，Westpac 都是这样的

$400直接加在贷款余额上，不会再还给我了，下个月再来一遍，再在贷款余额加$400（或多或少），一年下来，光利息就在贷款余额增加了几千块钱，$400只是例子。（实际贷款金额比这个大多了）

多多18

All_Black 发表于 2022-8-9 21:20
用过NAB，Westpac 都是这样的

$400直接加在贷款余额上，不会再还给我了，下个月再来一遍，再在贷款余额 ...

我也觉得有点奇怪， 你去银行问问
因为我没法看你的账单

zhuzhu007

All_Black 发表于 2022-8-9 21:10
是的，按照Settlement date每个月再加一次利息。

我的问题是固定还款已经是P&I了，为啥银行每个月再收一 ...

当前利息下，如果你贷款金额大，然后每月又没有多还多少进去，是会显现出你说的这种情况的。一般来说，贷款的前五年是比较痛苦的阶段。
简单的解释一下你的这个疑问，我不知道怎么往这个论坛上面贴excel表格，所以我也不知道单纯用文字能不能给你解释清楚了，姑且一试吧。
银行计算的每月还款额度，或者叫做每月最低还款额度，是假设在利率不变的前提下，按照三十年，也就是三百六十个月，计算出来的定额。当然最后一个月可能少些，这点第一页有朋友已经详细说明了原因。
那现在问题的关键点就变成了，这个每月还款额度是怎么计算出来的呢？我们假设你每个月多不多还钱，那么回到你刚才的例子，你每月还款额度是X，然后第一个月算利息的时候，它是按天计息的。我们假设你每个月十五号还钱。那么一号到十四号这两周，算利息的时候，每天利息是按你初始贷款额度计算出来的，从十五号到月底，利息是按照你的初始贷款额度减去你还掉的当月额度计算出来的。第二个月也是类似的算法。然后你就会发现，银行每个月扣掉的利息在减少，可能每个月减少的不多，就一点点，几块钱到几十块钱，但是确实在减少。但是你每月还款额度是固定的，所以在这个固定的额度里面，越往后，你还的本金占比越多，利息占比越少。推算这个固定还款额度的算法，假设利率不变的话，可以用一个等比数列公式表示，然后计算得出。

我不知道这样解释你能理解不。反正银行每个月都会计算当月利息然后加到你的欠款里面，下个月再按照这个新的总欠款计算利息。

这听起来就像是毛毛虫爬树，白天在拼命往上爬不假，晚上不知不觉又下滑了一段距离，好在因为白天爬的到底比晚上滑下去的多，所以最终还是能到达树顶。只不过刚开始的时候，会比较艰难。
解决的方法不多。第一，尽一切可能压低利率，利率比总贷款额更加管用。因为一百万贷款的话，2%利率一年才两万，5%一年就是五万，差距是成倍增长的。第二，减少总贷款额，如果做不到的话，钱放offset账户抵消一部分利息。
其它什么还款周期，是每周还是两周还是按月，个人感觉影响不太大。按照工资发放周期设置就行。当然，按周还会比按月节省一点点儿的利息。如果利息本金同还实在困难，可以转成只还利息的，但是这段时间，基本就是给银行打工了。

All_Black

zhuzhu007 发表于 2022-8-9 22:14
当前利息下，如果你贷款金额大，然后每月又没有多还多少进去，是会显现出你说的这种情况的。一般来说，贷 ...

”我不知道这样解释你能理解不。反正银行每个月都会计算当月利息然后加到你的欠款里面，下个月再按照这个新的总欠款计算利息”

感谢分享，没有分了，最后的一分加给你了。

我就是对银行加利息进贷款这部分感觉不好。贷款签合同的时候，只说了偿还固定还款额（P&I），哪里知道每个月还有很大一笔利息等着加到了贷款余额里面。还款几年，余额没有怎么减少。

zhuzhu007

All_Black 发表于 2022-8-9 22:32
”我不知道这样解释你能理解不。反正银行每个月都会计算当月利息然后加到你的欠款里面，下个月再按照这个 ...

哈哈，没分没事儿。试想一下，如何银行每个月不计算利息，然后追加到你的欠款总额里面去，那你实际上就是一直在偿还本金而已。如果有这种无息房贷，那还起来肯定是感觉轻松加愉快了。当然估计房价也早就飞上天去了。而且每个月计算的利息，在利率低的时候，看不出来压力多大。但是一旦出现像现在这样连续加息的情况，很多人就开始吃不消了。除非有大笔资金马上转到offset账户，抵消掉利息，否则被银行趁机勒索一把，是在所难免的了。

11061516

scorpionzn 发表于 2022-8-5 19:12
层主你解释的很清楚，也花了不少时间码字。

但是，楼主一开始已经说的很明白了，“只贷20万，然后办个IO ...

哈哈哈哈真实

michael128

银行不管的，只要你的收入能贷的了20万他们就会贷给你。

Diamelia

All_Black 发表于 2022-8-9 21:10
是的，按照Settlement date每个月再加一次利息。

我的问题是固定还款已经是P&I了，为啥银行每个月再收一 ...

你每个月还900， 银行收400的利息，等于你本金只还了500。就这么简单啊，他月底不收你400利息，不成了900全还本金了？
比如你贷款100，000, 月底你欠银行100,400而不是100,000，因为银行收你利息400。还了900以后你欠银行99,500，而不是99,100，因为银行收了你400利息。
这不是很明白吗？

All_Black

Diamelia 发表于 2022-8-10 12:19
你每个月还900， 银行收400的利息，等于你本金只还了500。就这么简单啊，他月底不收你400利息，不成了900 ...

我的理解是这样的，

每个月900固定还款（P&I）还款，其中包括本金和利息（P&I），这个P&I 中的利息是贷款全额的利息，就是如果用Excel 公式算复利（应该和银行计算器）算出来的是一致的。既然每个月的固定还款里面已经包含了全部贷款的利息（分摊在每个月），为什么月底还要收一次利息.

刚才又用银行计算器算了一下，每个月P&I还款和实际的一样。可是银行并没有提月底还要另外再收一次利息

Diamelia

All_Black 发表于 2022-8-10 12:46
我的理解是这样的，

每个月900固定还款（P&I）还款，其中包括本金和利息（P&I），这个P&I 中的利息是贷 ...

你的P&I 900里的400就是还这个400的利息啊。P是500,I是400啊。利息是每天累积但是只是到月底才显示在你帐户裏，没有再收一次。

LAKEVIEW

ssis2010 发表于 2022-8-5 13:04
银行的贷款看的是你的贷款能力

我猜你的意思应该是：偿还能力

All_Black

Diamelia 发表于 2022-8-10 13:21
你的P&I 900里的400就是还这个400的利息啊。P是500,I是400啊。利息是每天累积但是只是到月底才显示在你帐 ...

既然900里面已经还了贷款全款$100K的利息，为什么月底的时候又收了一次利息呢？

我的900里面已经付了一次利息了。月底的时候，又在余额里面加400利息。这是我的问题

Diamelia

All_Black 发表于 2022-8-10 13:40
既然900里面已经还了贷款全款$100K的利息，为什么月底的时候又收了一次利息呢？

我的900里面已经付了一 ...

你900裡面的400和銀行在月底給你帳戶上加上去的400相抵銷了。如果他不給你帳戶加那400的利息，你整個900不都成了還本金了嗎？
400利息和你還的400抵銷了，貸款的總本金只降低了500。