在升息周期中的房东当如何自处

leoyin2014

两个字——坚持！

投资房东，本来就比自住房主更加的有承压能力，尤其是对正现金流房东来说，无非就是一年半载利息多出点，本金少还点，如果变成负现金流，还有ATO替你顶着给你负扣税呢，如果你是年薪十万，有100万贷款，那么就算把税都扣完了，比如说免了两万的税，这两万，足够你承压2%的利率上升呢。当然了，如果你是做假收入证明实际上根本不给ATO交税的超杠杆房东，那你就占不到什么好处了。

所以投资房东实际上有4重盾牌保护——固定利率，负扣税，涨租，最后一招就是分租大法（或air BNB)。

目前快速涨利率实际上是好事儿，快涨，也就是快完，快速到了山顶，然后自由落体，美联储硬要搞死美国经济，美国经济肯定比你家的经济还要更快破产，有人说如果利率到了山顶停留一两年怎么办？那是不可能的，历史统计表明，美国13次涨息，最长一次涨息转到降息的时间，才不过是4个月，甚至更短！不要说到了山顶挺一两年，一两个月，就足够美国人民手撕了拜登，火烧了白宫。

目前美国经济已经颓相尽显，软着陆已经证明是个笑话，鲍威尔还在自我安慰，加息不会过于伤害经济，但是各大交易所已经越来越降低大幅加息的可能性，越来越差的经济数据，导致大家预测加息基本上就是到年底，行不行就这一锤子买卖了。普京手握能源大棒左右逢源，美国还在挥刀自宫，饮鸩止渴，拜登惶惶不可终日，恨不能真的变成痴呆进入养老院领退休工资，这世界想手撕了美联储的，不止亿万，大家且拭目以待。

大家完全可以期盼，快速涨息，一路登顶，减息开始之日，既如水银泻地，房价即可暴涨。

Icycle

“美国经济肯定比你家的经济还要更快破产”

chcfy

如果  目前這個世界的境況  真的如  政/經界所說的1937 年代  -  “ 當如何自處” .....！？

   ~~~***  保本保命  ***~~~

yingke

升息周期中高位被套的房东怎么办？楼主告诉你：坚持（每天在足迹上发帖）！

刮胡刀

资金链断了不能卖血坚持吧？失业，还款超过收入…经济危机一切都有可能得

achilles

美帝的CPI还没有回落的迹象和可控的势头，谁告诉你利率会快速登顶就要水银泻地了？你以为升息是立竿见影不需要时间的？完全不合逻辑。美帝一天不解决CPI问题利率都不会掉头。一线投行们基本都预测基准3以上会持续一年多，人家都不如你是吧？房贷利率在正常水平5左右持续一两年没什么不可以的，只有你这种拉满杠杆的觉得不可以。

另外不管你坚持还是不坚持，你的房价都在下跌，下跌周期的魅力就在于，每年实际赔钱+每年资产账面下跌赔钱，所以才会有不少人选择割肉离场。而且跌得多了银行会有margin call你要准备好补钱。这个事情已12年发生过。你现在要做的不是在这发帖，是想办法存cash以防这个事情发生在你头上。想搭投资房的车结果搭上了末班掉头车。。。怎么说你呢。

chcfy

天天看著這位樓主的 “興奮劑/大麻” 帖子.....唉！？

Re  #1  內文
「 年薪10萬, 貸款100萬 」 啊！ ATO 還給你頂著個負扣稅.......

這樓主  真的要道 足跡的讀者們昇仙......！？

leoyin2014

achilles 发表于 2022-7-1 12:20
美帝的CPI还没有回落的迹象和可控的势头，谁告诉你利率会快速登顶就要水银泻地了？你以为升息是立竿见影不 ...

我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外向税局交税，可享受负扣税
我有什么可怕的
100个房东，99个要完，我也是最后一个
我只是说些客观事实，冷静分析而已

库克风飞扬

果然是Leo哥，别人还在仰望哥，哥已成传说！

天涯浪客

leoyin2014 发表于 2022-7-1 12:43
我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外 ...

Leo兄，你太保守了，感觉你还能再抄底一套。

lengmo

我还是那句话, 没有基础的人不要硬撸宏观经济角度, 没有基础不可能有正确的预测模型. 也不要学中介偷鸡摸狗的修改事实为自己服务. 因为扯淡被扒皮以后, 你反而更没有说服力.

目前快速涨利率实际上是好事儿，快涨，也就是快完，快速到了山顶，然后自由落体，美联储硬要搞死美国经济，美国经济肯定比你家的经济还要更快破产，

宏观调控里的利率上涨过快从来就不是好事, 说明CPI或者汇率形势严峻, 快速到山顶然后自由落体没有理论和事实依据.
理论上:任何调控手段需要一个传导时间,利率作为经济手段其见效较慢作用时间比长,一般为6个月以上才能看到后续效果, 过快降息是自废武功让之前的快速加息徒劳无功.
实例上:
1. 美联储04到06年加息周期一点儿都不慢 同样非常的急,从1加到2.5不过6个月. 这次从0加到1.5也是6个月. 但那次整个加息周期维持2年, 从1加到顶后, 在5.2+高位持续了整整1年.
2. 美联储15到18年加息周期,比这次缓和的多.加息周期持续3年, 从几乎0加到2.4后,在高位2.4+持续了7个月以上才开始减息.
根本不是你说的

历史统计表明，美国13次涨息，最长一次涨息转到降息的时间，才不过是4个月，甚至更短

至于你说的

但是各大交易所已经越来越降低大幅加息的可能性，越来越差的经济数据，导致大家预测加息基本上就是到年底

目前没有任何一家机构降低了加息的可能性, 机构预测加息到年底, 并不是说年底开始降息, 预测模型基本都是高位持续很长一段时间. 这个事前两天007刚忽悠过, 我已经打过脸了.

所以, 你说谎的目的是什么?

au31415

就算等到降息，房市也拉不起来的了！
中国目前就在降息，但是房市根本拉不起来。
连一线城市的房子都卖不掉。
二三线城市的房子更是烂在手里，割肉都卖不掉。

看看中国房市就知道了，
房地产的兴衰周期都是二十年甚至更久为一周期，
降息也没用了，
日本几十年都是负利率，有用吗？
日本房市压根就没有投资者会买。
亏的。

nzman

升息周期中高位被套的房东怎么办？楼主告诉你：加房租！！！！

achilles

leoyin2014 发表于 2022-7-1 12:43
我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外 ...

你自己多少钱生活什么样自己知道, 其他人也不在乎。我的意思是，你要是现在就觉得累, 以后这几年会更累，特别是看到每年贴钱出去还附带资产下降伤害, 财务状况在存款和资产两方面持续缩水。

不理解的话复习一下自己的帖呗是吧，冷暖自知。

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 740432&mobile=1

中庸大学

从 坚持 两个字，就知道Leo哥有多煎熬了。不过美国比他先破产。

mils101

https://m.realestate.com.au/sold ... -homebush-118870227

刚卖了3M

robertlu

房东的基本心得——坚持得越久赚得越多

Switchaxe

achilles 发表于 2022-7-1 14:18
你自己多少钱生活什么样自己知道, 其他人也不在乎。我的意思是，你要是现在就觉得累, 以后这几年会更累， ...

你这人，打人不打脸，你怎么不讲武德

石榴树下

看了这篇文章，也翻了一下lz相关的文章，

发现，在澳洲其实当房东也是很难受的。太提心吊胆了。
刚刚开始涨息就受不了了。能睡着觉吗? 有房子也没意思。

chcfy

leoyin2014 发表于 2022-7-1 12:43
我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外 ...

Re  #9
樓主,  既然你有這些個好的條件旁著.....
理應  在 #1 的內文也要說明啊.....！？
大言不慚地說 十萬年薪去貸個100萬 還有 ATO什麼什麼的.....
這豈不是給足跡讀者們 提供 大麻帖子嗎.....！？

xtermth

算过吗负扣税抵税2万这是要亏损多少钱一年？收入18万以下的话按30%的纳税档算要亏六万？那剩下亏损的那四万损失你从哪来抵？

leoyin2014

xtermth 发表于 2022-7-1 18:13
算过吗负扣税抵税2万这是要亏损多少钱一年？收入18万以下的话按30%的纳税档算要亏六万？那剩下亏损的那四万 ...

现在贷款大都是两口子贷的
两个人分摊负扣税不就得了

xtermth

leoyin2014 发表于 2022-7-1 18:15
现在贷款大都是两口子贷的
两个人分摊负扣税不就得了

别说你两口子你分开算，就算你一家六口都分开算金额也是一样啊？

leoyin2014

xtermth 发表于 2022-7-1 18:17
别说你两口子你分开算，就算你一家六口都分开算金额也是一样啊？

怎么一样呢
如果整体房产亏损六万了

夫妻各承担3万的损失，个人从收入中减去这三万不就得了

Haymarket

投资房东的保护措施不认可，利率部分同意——美联储利率太高且持续时间长的话，美国国债利息会上天，政府无法承担。

xtermth

leoyin2014 发表于 2022-7-1 18:19
怎么一样呢
如果整体房产亏损六万了

呃….加起来抵税额还是两万，亏损不还是4万？而且负扣税都是用家里收入最高的那个人的收入。俩人的话一旦一方收入下了一个税档，那亏的更多。

aumaple888

leoyin2014 发表于 2022-7-1 12:43
我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外 ...

其实有投资房比没有更抗压

oz2014

自己骗自己，做梦都可以笑醒

墨尔本攻城狮

leoyin2014 发表于 2022-7-1 12:43
我有几十万Cash足够抗压好几年，此外还有正现金流房租收入
此外自住房没有贷款，还能继续refinance
此外 ...

拥有几十万现金的Leo哥在车板研究二手车和拆车厂

再看看我自己，居然敢想买新车。。

我太放肆了，太飘了，不买了

yingke

天涯浪客 发表于 2022-7-1 12:55
Leo兄，你太保守了，感觉你还能再抄底一套。

人家Leo哥出手必是巅峰，现在跌了肯定不会再买！