[其他讨论] 60万出头房子的现金成本 [复制链接]

发表于 2022-6-20 22:22 |显示全部楼层

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白叨叨

布鞋族

发表于 2022-6-21 11:39 |显示全部楼层

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1. 贷款本息还款计算有误，怎么能2000+1000？
2.持有成本估计的太高，严重偏离实际情况
3. 把现金流和持有成本弄混
4.楼上指出你计算错误的几位话糙理不糙

刮胡刀

银靴族

发表于 2022-6-21 11:45 来自手机 |显示全部楼层

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这账算的，很明显lz没有60万的投资房

发表于 2022-6-21 17:57 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 Lifekeeper 于 2022-6-21 18:53 编辑

白叨叨发表于 2022-6-21 10:39
1. 贷款本息还款计算有误，怎么能2000+1000？
2.持有成本估计的太高，严重偏离实际情况
3. 把现金流和持有 ...

关于第一项

每周/月固定扣款，除此以外，月底银行还扣一次利息（金额变化）

根据银行贷款账户对账单

50万贷款，一个月固定还款2000，余额变成了贷款498K,然后，银行又月底收了1千利息，贷款余额变成了499K,并不是498k。

这个过程你付了一次2000元的固定mortgage repayments, 你月底还被银行charge了1000利息。尽管利息你没有支付，但是银行已经自动加在了你的贷款余额上面。

这也是为什么50万贷款，30年的贷款期其实你要还100万。

因为有贷款就会有这部分利息支出，所以我放在了支出里面

白叨叨

布鞋族

发表于 2022-6-21 18:31 |显示全部楼层

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本帖最后由白叨叨于 2022-6-21 17:34 编辑

Lifekeeper 发表于 2022-6-21 16:57
关于第一项

每周/月固定扣款，除此以外，月底银行还扣一次利息（金额变化）

还款里本金和利息的比例是随着时间推移越来越低的
你不应该用第一个月的比例来计算“成本” 这是“最坏”的情况
而且还款里本金的部分，就像你说的是强制储蓄，不应该记做成本
你把现金流和持有成本混在一起了
你这样的计算方法真的挺新颖的所以挺多网友很困惑
按照你这种计算方法一个60万的便宜房子的“成本”都这么高没人敢投资房子了

发表于 2022-6-21 19:30 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 Lifekeeper 于 2022-6-21 19:09 编辑

不不，不是这样的。

每个月的固定还款不管本金还是利息，都是你持有房产的时候必须支出的。Mortgage repayment 你必须还吧？利息银行自动扣款，已经加在你贷款成本里面了。这就是我想算的。你要持有一个房产，必须承担这些支出。

本金利息只是支出的细化。你没钱付mortgage repayment 吧，对不起银行可要拍卖你的房产的。你跟银行签还款合同就是每个月一定要还这么多钱的。

有人还不起银行月供所以要卖房子，不会因为你还的是本金还是还的利息有区别。这是你持有房产的时候的支出（不管还本金还是还利息）。同样月底的时候银行Charge你的利息也是因为你买房贷款才产生出来的利息。也是你的持有房产的支出

发表于 2022-6-21 19:39 来自手机 |显示全部楼层

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很多人忽略每个月的银行利息自动扣款。在利率低的时候是可以的，随着利率的增加，这笔金额会不断增加的。

比如你还了10个月的贷款。50万减去2000（固定还款）x10=2万，理论上你的贷款余额已经变成50-2=48万，其实不是的，每个月利息1000，十个月1万。你的贷款余额是49万。

利率上升，可能1000变成1200，你10个月后贷款余额是49.6万。

这笔利息负债，就是因为持有房产才产生的

发表于 2022-6-21 19:50 来自手机 |显示全部楼层

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白叨叨发表于 2022-6-21 17:31
还款里本金和利息的比例是随着时间推移越来越低的
你不应该用第一个月的比例来计算“成本” 这是“最坏” ...

我算的只是持有成本。

想做房产投资还是可以的，主要是清楚持有房产会产生的支出，按照每个家庭的规划，买房前知道会面对的最坏的情况，未雨绸缪。

1-小白持有的是House，如果是Unit各种费用会不会减少
2-Unit 会不会维修费用可以省下来，所以持有成本减少
3-House有政府水费，Unit 有物业管理费可以比较一下

总之，持有房产有机会也有压力，希望大家找到自己合适的投资方式，快乐理财

iamyi

发表于 2022-6-21 20:17 来自手机 |显示全部楼层

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白叨叨发表于 2022-6-21 17:31
还款里本金和利息的比例是随着时间推移越来越低的
你不应该用第一个月的比例来计算“成本” 这是“最坏” ...

LZ就是小刀拉屁股，让各位开开眼

发表于 2022-6-22 08:30 来自手机 |显示全部楼层

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Lifekeeper 发表于 2022-6-21 16:57
关于第一项

每周/月固定扣款，除此以外，月底银行还扣一次利息（金额变化）

樓主，根據你舉的例子，你每個月本息同還2000,其中1000是本金，1000是利息。500k貸款一個月以後是499k,因為只有1000是本金（500k-1000本金=499k),另外1000是利息，白給銀行了。哪裡來的第三個1000？

拜託你別再算了。

发表于 2022-6-22 10:06 来自手机 |显示全部楼层

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关于这个问题，最合适回答你的人是你的贷款银行。

你可以拿着你的贷款对账单问问银行。你已经签了每个月固定本息同还（P&I）的合同 2000元，为什么月底的时候还要根据你的贷款余额和当时的贷款利率要收你的利息 1000元。

发表于 2022-6-22 11:56 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 Diamelia 于 2022-6-22 10:58 编辑

Lifekeeper 发表于 2022-6-22 09:06
关于这个问题，最合适回答你的人是你的贷款银行。

你可以拿着你的贷款对账单问问银行。你已经签了每个月固 ...

還嘴硬，那1000塊就是和你2000還款其中的那1000利息抵了，不是一共3000

发表于 2022-6-22 12:32 来自手机 |显示全部楼层

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请你不要回复我，如果不喜欢请离开这个帖子

发表于 2022-6-22 12:52 来自手机 |显示全部楼层

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沒有不喜歡啊，大家在幫你啊。你哪算錯了很影響你投資等決定。是你自己不接受討論罷了。

发表于 2022-6-22 12:55 来自手机 |显示全部楼层

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Lifekeeper 发表于 2022-6-22 11:32
请你不要回复我，如果不喜欢请离开这个帖子

能發出來給大家討論，大家就幫你算一下。不喜歡大家討論，的話為什麼發帖在論壇邀約討論？

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参与人数 1	积分 +1	收起理由
flyinfree	+ 1	安慰一下，我就喜欢你的打脸方式！.

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leoyin2014

银靴族

发表于 2022-6-22 16:23 |显示全部楼层

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楼主数学厉害
可能是优秀小学毕业生

那卡西