加息环境下，悉尼各类房产涨跌分析

asschemer007

美联储鹰势逼人，RBA加息也是迟早的事情。

现在再讨论RBA何时加息,银行浮动何时加息，已没有太大的意义了，5月加也好，6月加也罢，既成事实的事情，市场都已做好了准备。

对于我们地产投资人来说，更应该关心的是，在加息环境下，哪类房子抗跌，哪类房子不抗跌，哪类房子还会继续上涨。

以下是我的分析：

1. 公寓/townhouse: 这类房子相对于house 来讲，有着高性价比，高租金回报等优势，这类房产的价格对于利率的涨跌并不敏感，他们对经济的活跃程度更加敏感；很明显的例子就是，在2020-2021年美联储和RBA疯狂印钱+急降息的情况下，公寓价格停滞不前，很多近市区的公寓价格甚至出现了下跌；究其原因，就是因为疫情期间的封锁，限制了人员的流动，经济的活跃度也被限制了，租金也呈现下跌情况；再往前看，2013-2016是悉尼公寓价格暴涨的时期，那时候有大量海外移民，贷款也是史上最送的时候，经济活跃度非常高，租金比现在也是高出一筹，即使那时候贷款利率达到了5%，也没妨碍公寓价格的持续上涨。

2. House. 这类房产价格要比相同位置的公寓/townhouse 高出很多，house 所追求的也并不是租金回报，而是自住或者Capital gain. 悉尼的house 经过2021年高达30%的涨幅后，现在地区差异性非常大，东区北区$3m以上的house 比比皆是，而西南西区$1m左右的house 是普遍现象。如果RBA在接下来一年时间把利率提高到疫情前的水平，那么我预计$3m以上的house 会有较大跌幅，尤其是位置偏远但装修豪华的高价house。但覆水难收，这类房产应该不会跌倒疫情前的水平。

对于$1-$2m 这个价位的house, 南区西南西区大部分house都在这个范围内，$2m 以内的house 其实都是负担性很好的房产，是附近公寓住户升级首选，这类house如果近车站和购物，那么即使RBA急升息，这类房产价格也会随着租金的上升而上升。

抛砖引玉，希望大家友善讨论，杜绝人身攻击。

Sorrymaker

07哥从年初在房版的变化：

房价要继续大涨，到房价要涨，到房价要继续上扬，到房价要横盘微涨，到好区好房要涨其他回调，到昨天中低端房产坚挺，再到现在开始讨论抗不抗跌的问题了

什么橡皮超人

那卡西

我就看看，不说话

dmxgaji

007哥最开始是美联储加息对澳洲无影响，最最开始可能是美联储加不加息

反正是走一步说一步，工作性质决定了

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 12:59
007哥最开始是美联储加息对澳洲无影响，最最开始可能是美联储加不加息

反正是走一步说一步，工作性质决定 ...

你又来断章取义了，我说的是美联储加息“今年”对澳洲房市基本无影响，房市对加息是有滞后性的，建议你去了解一下之前的曲线图吧

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:03
你又来断章取义了，我说的是美联储加息“今年”对澳洲房市基本无影响，房市对加息是有滞后性的，建议你去 ...

年底咱们看看影响有多大，既然你要咬文嚼字

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:05
年底咱们看看影响有多大，既然你要咬文嚼字

影响多大？不同类型房子不同的影响。


我预计大部分房子根本无影响。

ctsnzakl12@gmai

Sorrymaker 发表于 2022-4-27 12:38
07哥从年初在房版的变化：

房价要继续大涨，到房价要涨，到房价要继续上扬，到房价要横盘微涨，到好区好房 ...

你是超级粉丝啊

Sorrymaker

ctsnzakl12@gmai 发表于 2022-4-27 13:09
你是超级粉丝啊

super fan 还有一个leo哥

希望他们竞选房版的吉祥物 我可太爱看他们的文章了

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:06
影响多大？不同类型房子不同的影响。

007哥非常善于这么诡辩，看来这套用于拉贷款上应该也很有效

很简单，中位价，清拍率，按照你的各个房子各不相同，那还讨论个毛

ctsnzakl12@gmai

Sorrymaker 发表于 2022-4-27 13:10
super fan

所以年初赶紧卖两套

Sorrymaker

ctsnzakl12@gmai 发表于 2022-4-27 13:12
所以年初赶紧卖两套

希望回调以后，07哥可以唱跌我可以再买回来

ctsnzakl12@gmai

Sorrymaker 发表于 2022-4-27 13:14
希望回调以后，07哥可以唱跌我可以再买回来

那可能真的掉坑里

dmxgaji

007哥，你再这样天天变下去，大伙就纯当听笑话乐呵乐呵了

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:20
007哥，你再这样天天变下去，大伙就纯当听笑话乐呵乐呵了

还是劝你埋头在一些自己擅长的领域吧。

你在这里的回复总是这么没有营养。

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:23
还是劝你埋头在一些自己擅长的领域吧。

你在这里的回复总是这么没有营养。 ...

你太能变和编了，所以对你的回复根本不需要有营养，那样就是浪费时间了

还不如休息时候乐呵乐呵，你说呢

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:25
你太能变和编了，所以对你的回复根本不需要有营养，那样就是浪费时间了

还不如休息时候乐呵乐呵，你说呢 ...

我发的帖子里论据哪里是编的？

你指出来，我看看。

你可能连我发的文章都没看完吧。

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:27
我发的帖子里论据哪里是编的？

你指出来，我看看。

隔壁刚刚的帖子，https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... &extra=page%3D1   澳洲统计局：悉尼房租在下降

你说你把house拿出来说说也就算了，竟然还把公寓拿出来，公寓是啥玩意大家心理都有数，这玩意还能涨？再编下去就不好玩了

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:31
隔壁刚刚的帖子，https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1735879&extra=page%3D ...

2013-2017年公寓涨了吗？

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:32
2013-2017年公寓涨了吗？

17-19暴跌了没？

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:33
17-19暴跌了没？

所以说你没看我发的文章。

文章里都有，你自己去看吧。

harrell

加息落地短期并不会显著影响房价。
因为高干杠的接待人多少还有点存款或者节衣缩食抗一抗。
随着加息深入，慢慢弃坑的人就会开始变多了。
啥时候弃坑到信心没了，下跌也就明显了。

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:35
所以说你没看我发的文章。

足迹多少人被公寓害惨了，你要想洗脑韭菜最好换一个，否则大家纯当笑话

asschemer007

dmxgaji 发表于 2022-4-27 13:36
足迹多少人被公寓害惨了，你要想洗脑韭菜最好换一个，否则大家纯当笑话 ...

麻烦你看完文章再来发评论，要发也发一些有营养的回复。

悉尼麦迪

$2m是负担性很好的？牛

悉尼麦迪

asschemer007 发表于 2022-4-27 13:23
还是劝你埋头在一些自己擅长的领域吧。

你在这里的回复总是这么没有营养。 ...

理性说句 你确实在变，你之前确实说 加息不大可能，后来变成不会加很多，到现在 你口风一直在变，如果这样都能预测。那我预测今年到明年悉尼house市场，从跌30%到涨30%区间 信我

悉尼麦迪

天天看热闹 发表于 2022-4-27 13:40
现在的情况是，澳洲房地产总价值已经是gdp的4倍了，美加欧洲日本房地产暴涨之后也就是3倍左右，澳洲靠什么 ...

别深究 深究就是你穷，gdp的10倍都没问题 他们不care

asschemer007

天天看热闹 发表于 2022-4-27 13:40
现在的情况是，澳洲房地产总价值已经是gdp的4倍了，美加欧洲日本房地产暴涨之后也就是3倍左右，澳洲靠什么 ...

这轮房产价格的暴涨主要是由house驱动的，公寓甚至还在下跌。住房可负担性上来说，澳洲是没什么问题的。

低息+印钱，钱不可避免的会流向房产，而这次集中流向了house 或者是高价house, 这类房子的房价回调不可避免。

至于整个澳洲房产价格是GDP多少倍合适，那就要看接下来的缩表和升息到何种程度才合适了。

bracez

靠啥支撑房价上涨，外来移民吗？还是留学生？

jimmyshi

房价要呆滞好几年。除非今后几年大量引进移民