谁能解释一下westpac的房贷是怎么算的吗？

jason1103315

我问银行借了20万，我每个月往房贷账号里面转900刀，每个月是一个固定值。

每个月的利率是300左右，数字是逐渐降低的。

根据我的理解，每个月的新增的利率使我的借款数额增加，我每个月转入的900刀，使我的借款额度减少。这样理解对吗？

问题来了：

1.我房贷账号里面，还有我自己的3万现金，按照我的理解，我存现金在房贷账号里，这样会让我的利率减少，从而每个月还款数会降低，但为什么每个月的还款额度是固定的呢？换句话说，没这3万，我每个月还贷的数额还是900刀，没有变化啊?

我以前在别的银行，我记得每个月支付的房贷应该是一个变动值啊。所以不同银行的计算方式不一样？

给银行打过电话，说了半天也没挺明白。我不属于数学好的中国人。
谁能耐心给俺讲讲啊，先谢了~~~

yzy01

如果是offset账户，那3w刀会当做你的本金减少你每月还的利息

lry-jdtj

应该是月还款额不变，利息少还，本金就多还了

郑小哈

这题我会。
固定还款数字不变。但是还款年限缩短了。本来需要30年还清，现在可能28年就还完了。
如果说错请轻拍。

alphabeta

本息同还还是只还利息？浮动还是固定？有无offset账号？贷款年限是否有变化？这些都会带来很大的不同。网站上有计算器，去算一下就好了

000567

每月还款* 借款总月=本金+所有利息 所以每月还款是一样的 但是里面利息的比例逐月降低

yl001

lry-jdtj 发表于 2022-1-21 23:02
应该是月还款额不变，利息少还，本金就多还了

正解
然后会提前还完 只是现在看不出而已

zhuzhu007

楼主遇到的问题，以前我也遇到过。感觉大银行都是根据利息和贷款年限，算出来一个固定的每月最低还款额度的。只要利息不发生变化，就一直按照这个额度扣钱。
有一些小的金融机构，会根据你实际还欠多少钱，来动态的计算每月还款额度。说实话我蛮喜欢这种方式的。因为每月最小还款额会随着时间越来越少了，给了人很大的灵活自由程度。建议大银行们这都来学学。

20674563

你这些问题跟数学没太大关系。主要是对贷款产品的feature不够理解。照道理做贷款的时候你的banker都应该解释过这些都的。其他银行月供会变是因为你以前的贷款是i.o.现在是p+i。话说你只refinance200k 去Westpac？ 那3000块拿不到了？

天上不会掉馅饼

楼主在澳洲读过书吗？
你的三万是用来抵利息的
就是你还款的时间就会变短
每个月还款金额不会变化
除非利息降了
银行主动变更还款金额

cncluo

如果是IO，每月还款金额是变化的，
PI的话，就是不变的，不管是variable，还是fixed，变的只是利息在其中所占的比例

zhegelm

3万在offset里的时候，还的$900是$700本金+$200利息。

没有offset的时候，还的$900是$600本金+$300利息。

有3万的offset就为你节省了利息。

数字都是瞎编的，看得懂意思就行。

wildcat

楼主明白了吗？

jimg1

懂了吗

sarahlin

楼上说的都是对的，补充一点就是在transaction上你的贷款账户应该有一笔每个月还款日那天你转入按揭还款的数目比如900，然后有一笔利息比如300，这样你的余额就变成200000-900+300=199400

你只需要关注你的利息是不是对的，利息大致等于你上个月的贷款余额减去offset，乘上年利率，除365.2，再乘上这个月的天数。

按揭额度不变是合同规定每个月必须还的钱，这个里面除去利息就是还的本金，offset相当于多还了本金，会让还款年限变少，但每月的还款额度不变的

zu365

楼主的语文表达也要加强一下，利率和利息这两个概念先分清楚……

jason1103315

lry-jdtj 发表于 2022-1-21 23:02
应该是月还款额不变，利息少还，本金就多还了

本金多还了的结果是什么？
还款年数减少？
在我的印象中贷款年限是固定的啊，例如，你贷款的时候，30年，难道可以25年还完？

jason1103315

000567 发表于 2022-1-21 23:09
每月还款* 借款总月=本金+所有利息 所以每月还款是一样的 但是里面利息的比例逐月降低 ...

嗯，好像有道理。
所以有的银行是这样的，但有的银行不是这样算的？
例如NAB，我以前每个月还款的数额不是固定的（和现在的银行一样，有对冲账户，2年固定利率）。

jason1103315

yl001 发表于 2022-1-21 23:09
正解
然后会提前还完 只是现在看不出而已

好像不是很对啊，我当初签合同时30年啊，
按你的说法，如果对冲账户钱多了，就不是30年了？

jason1103315

cncluo 发表于 2022-1-21 23:32
如果是IO，每月还款金额是变化的，
PI的话，就是不变的，不管是variable，还是fixed，变的只是利息在其中所 ...

我一直都是PI。
从来没有IO

在上一个银行，每个月的还款金额是不一样的。
现在的银行每个月是一样的。

两个银行都有对冲账户

jason1103315

zhegelm 发表于 2022-1-22 02:45
3万在offset里的时候，还的$900是$700本金+$200利息。

没有offset的时候，还的$900是$600本金+$300利息。

这个说法好像不对，我每个月往房贷账户里转入的钱是固定的。
每个月的利息是逐渐减少的。

Qoo

楼主拿计算器算一下不明白了
在westpac里每月还款的记录了有数字是利息部分，你把上月的贷款余额减掉offset的钱再乘利率的1/12看看是不是正好是那个扣掉的利息
由于offset的原因，利息数字变小了，那你还的本金就多了，这样就不要30年就还清了

000567

jason1103315 发表于 2022-1-22 18:14
嗯，好像有道理。
所以有的银行是这样的，但有的银行不是这样算的？
例如NAB，我以前每个月还款的数额不 ...

我觉得你说的每月不一样的是 利息 如果P+I 每月repayment不变

000567

你会看到 每月减掉你的repayment（固定不变） 然后银行把当月利息（应该每月减少 但是每月天数不同）再charge进来

lry-jdtj

jason1103315 发表于 2022-1-22 18:11
本金多还了的结果是什么？
还款年数减少？
在我的印象中贷款年限是固定的啊，例如，你贷款的时候，30年， ...

每年adjust repayment amount

zhegelm

jason1103315 发表于 2022-1-22 18:31
这个说法好像不对，我每个月往房贷账户里转入的钱是固定的。
每个月的利息是逐渐减少的。
...

我就在westpac上班。