自住房转投资，有overlap时间吗？

whitechocolate

新买了property2，要将自住了n年的property1转成投资房出租。
因为property2当时long settlement，后来装修又遇上悉尼这两个月多月的lockdown，所以从property2签合同 到 搬出property1间隔了6个半月。
现在要做一个property1转投资的房屋价值评估有overlap吗？中间这六个半月怎么算？
问了我的会计和朋友会计，一个说有overlap从出租开始做评估，一个说property1既然不卖转投资了就不能overlap了，要从购买property2签合同起做评估

谢谢，分有限，会持续加上。

fion13

我蹲一个 都没看懂:o
我也和你基本一样情况，我两个月settle，但新房要稍微装修下才能入住，我估计至少也有4个月重叠。但是我随口问了个朋友说转投资房是否需要找评估师，她说你这都不是新房，没必要，又没有折旧了。

whitechocolate

fion13 发表于 2021-9-9 20:37
我蹲一个 都没看懂:o
我也和你基本一样情况，我两个月settle，但新房要稍微装修下才能入住，我估计至少也有 ...

你说的这个是折旧评估，如果是20年以上的房子，折旧很少了
我说的是房价评估

fion13

whitechocolate 发表于 2021-9-9 23:31
你说的这个是折旧评估，如果是20年以上的房子，折旧很少了
我说的是房价评估 ...

请问你是要转贷吗？为什么还要再评估房价呢？不是跟着现有的loan的价值吗？
我家最近倒是有银行安排了个cbre的人来评估过现价，那是因为我想转贷，想看看能否top up点钱出来。

mymyyoyo

fion13 发表于 2021-9-9 20:37
我蹲一个 都没看懂:o
我也和你基本一样情况，我两个月settle，但新房要稍微装修下才能入住，我估计至少也有 ...

自住转投资要做评估的，找评估师或中介，不是为折旧，是为了以后卖出这套房时有依据，因为是卖出价减去你转为投资房那天的估价，你如果不估，那就减去你最开始买入价，不就亏大了。

mymyyoyo

fion13 发表于 2021-9-10 10:48
请问你是要转贷吗？为什么还要再评估房价呢？不是跟着现有的loan的价值吗？
我家最近倒是有银行安排了个c ...

我们今年转贷时西太也让cbre的人来评了，银行派来的评估师都比市场价评得低，因为银行要规避风险。我跟我的会计师也讨论过这个评估问题，她说找中介评估比较flexible，中介给的评估ATO也认的。自己找专门的评估师也行，要花点钱。但是评估师肯定没中介好说话

fion13

mymyyoyo 发表于 2021-9-10 11:22
自住转投资要做评估的，找评估师或中介，不是为折旧，是为了以后卖出这套房时有依据，因为是卖出价减去你 ...

哇，谢谢你的信息，我还真没关心过这个。下周打去会计问问改投资房要做哪些准备

onlyoung

应该是有六个月的overlap，我当时也是这样的情况。还有如果是中介评估ATO并不一定认，最好是出钱请valuer出报告，也就几百块，但是可能省下的CGT可是上万

mymyyoyo

onlyoung 发表于 2021-9-10 14:37
应该是有六个月的overlap，我当时也是这样的情况。还有如果是中介评估ATO并不一定认，最好是出钱请valuer出 ...

请教下去什么渠道找valuer比较好呢？
我们会计师讲她经手的case，中介给的估价ATO也认。
不过我也是在想，一般来讲，ATO肯定更认可专业评估师的。
我们今年两套房子，都各经历了一次银行派来的评估师做评估，都比市场价评得明显低。
花点钱找评估师我觉得ok，但是他评出来很低我就会很郁闷，这不是自己给自己找麻烦？因为我感觉评估师评完之后会把价格提交到某个系统里，就把我房子的公开估价给带低了，不知道我理解得对不对。

onlyoung

mymyyoyo 发表于 2021-9-10 15:04
请教下去什么渠道找valuer比较好呢？
我们会计师讲她经手的case，中介给的估价ATO也认。
不过我也是在想 ...

肯定是不能用银行的，一般都是偏低，这就是为什么要自己出钱做report,不知道你在哪个州https://www.valuationsnsw.com.au/我是用这家，五六年前当时report花了四五百吧，但是我觉得很值。

yshi

其实我找的就是银行的 因为他以前给银行做的时候看过我的房子 不用再来了 报价也可以比较便宜

其实因为下单的客户不同 要求不同 他们知道怎么做的

我跟他说我是转投资房以后算capital gain要用 人家就懂了 做出来反正结果很ok~

mymyyoyo

onlyoung 发表于 2021-9-10 16:01
肯定是不能用银行的，一般都是偏低，这就是为什么要自己出钱做report,不知道你在哪个州https://www.valua ...

我在新州。谢谢，我去查下。
今年的两次不是我自己找的，一次是转贷，银行派来的，另一次是新买房申请贷款也是银行派来的。

mymyyoyo

yshi 发表于 2021-9-10 18:08
其实我找的就是银行的 因为他以前给银行做的时候看过我的房子 不用再来了 报价也可以比较便宜

其实因为下 ...

那如果是同一套房子，同一个评估师，在差不多的时间，给出的结果应该不会差很多吧。
比如我们今年5月份转贷银行派来的cbre评估师，名片我们也留着了，他评得比市场价低不少。现在我这个房子打算自住转投资，如果还找他，那才过了4个月，感觉他也不会评得多很多，说不定还是不到市场价。我的意思是说，像我们这种情况，找他就不合适，因为时间隔得比较短，他不能在这么短时间内推翻自己先前的结论…

whitechocolate

onlyoung 发表于 2021-9-10 14:37
应该是有六个月的overlap，我当时也是这样的情况。还有如果是中介评估ATO并不一定认，最好是出钱请valuer出 ...

请问有六个月的overlap是问过会计还是问了ATO？是最多六个月还是超过也可以？谢谢！
对，我现在出钱找了valuer，她需要我给她一个日期，如果有overlap我就可以按六个月的日期给

whitechocolate

mymyyoyo 发表于 2021-9-10 18:47
我在新州。谢谢，我去查下。
今年的两次不是我自己找的，一次是转贷，银行派来的，另一次是新买房申请贷 ...

我找了朋友推荐的评估师，她给朋友做的评估价挺高的，等我用用看。

onlyoung

whitechocolate 发表于 2021-9-10 19:31
请问有六个月的overlap是问过会计还是问了ATO？是最多六个月还是超过也可以？谢谢！
对，我现在出钱找了v ...

是我的会计说的，最多六个月。你如果有自己的会计最好确认下

whitechocolate

onlyoung 发表于 2021-9-10 22:26
是我的会计说的，最多六个月。你如果有自己的会计最好确认下

我会计说卖就没有overlap，我朋友的会计说有overlap。所以我就懵了????