2021年下半年的投资策略

asschemer007

一转眼，2021年已过去一半，就如我去年所预测的一样，2021年上半年是近几年来涨的最快的半年，原因大家都已经很清楚了，这里不想多说。

前段时间我写了一篇关于投资的帖子，是关于投资house 还是unit/apt 的问题，我的当时的观点是，在house 涨到一定程度后，要"以大换小，以少换多"， 卖掉大house, 换几套位置好的旧unit, 这样既保证了更好的现金流，又减少了house 上涨后价格下调的风险。

现在2021年刚好过了一半，局势开始渐渐有一些变化，参加过最近的拍卖的朋友可以发现，现在北区的house 拍卖pass in越来越多，高价售出的house 越来越少，整个北区的house 都涨不动了甚至略微在下跌 ( 相比于2,3月的售价)，究其原因，因为大家的负担性已经到了极限，过去几个月的疯涨已把未来几年的涨幅提前预支了，再加上现在银行加息的动作开始频繁，北区东区高价house 现金流差的短板开始突显..

我们再来看老公寓/Unit，尤其是北区东区附近的, 这些老公寓在这半年内上涨的幅度并不明显，和他们周围的house 价格差距拉大了很多，这在之前并不是很常见的，因为house和unit是两种不同属性的property, Unit 的隐私性，安全性和便利性是同一个区的house 所不能比的，在house 涨到一定程度后，大家转而开始关注负担性更好的同一地区的旧公寓了，这样旧公寓会迎来一波补涨，以缩小和house 的价格差距。

其他一些负担性好的便宜的地区的house，比如南区，西区等区，还是会继续上涨，以缩小和北区东区house 的价格差距。

2021年下半年我们会看到几个增长快的点，下北和东区(包括Randwick) 的老旧Unit/公寓，靠近购物交通的南区的house, 还有西南远西的house.

避开的点包括上下北和东区已经很贵的house/duelplex, 南区,西南和远西的公寓/unit。

澳洲尤其是悉尼的房市，各区之间的差异非常大，买之前一定要做好功课，避免跟风。

angeline310

lz是Ascham毕业的？

mea

没有钱了，房子一般不卖，等股票赚到钱了再看房地产行情

Cathy_3258

都知道现在没两个月前火了 然后把house卖掉？神操作神操作 图的是什么？图的是公寓那可怜的涨幅？一来一去税都付不起

asschemer007

Cathy_3258 发表于 2021-6-28 12:26
都知道现在没两个月前火了 然后把house卖掉？神操作神操作 图的是什么？图的是公寓那可怜的涨幅？一来一去 ...

成功的投资都是审时度势不断重组的，而不是买一套房子放在那里永远不卖。

gexiaowen

非常中肯的建议

xq052b

Cathy_3258 发表于 2021-6-28 12:26
都知道现在没两个月前火了 然后把house卖掉？神操作神操作 图的是什么？图的是公寓那可怜的涨幅？一来一去 ...

+1

大体同意楼主说的其他意见

就是这条实在理解不能

NZAUS

楼主说的有些道理

嘟嘟0809

ekong

不如去买其他区域的house

antinous

LZ专卖哪个区域的旧公寓

asschemer007

antinous 发表于 2021-6-28 13:13
LZ专卖哪个区域的旧公寓

我现在不卖房，就是对地产投资很有兴趣

yizhan2121

现在就是分化了，好房子学区房还是挺多人抢，破房子卖家心高就流拍了
日益增长无边无际的卖家期许和逐渐理性的买家心态的矛盾

tina-go

基本同意楼主的观点。

请问你们觉得上北在这半年里，疯狂的涨，5m 6m的，是说明啥？

刚需？

maxinfang

同意楼主 最近看了几套东区新旧的unit 其实 不便宜了 都是100万起了
半年前 顶楼
6/70-72 Perouse Road, Randwick, NSW 2031 https://www.realestate.com.au/pr ... -randwick-136446070

这套看了很不舒服但是房东要价也是狠的 auction不出去 要价要也太凶了
7/70-72 Perouse Road, Randwick, NSW 2031 https://www.realestate.com.au/so ... -randwick-133025666

asschemer007

tina-go 发表于 2021-6-28 13:50
基本同意楼主的观点。

请问你们觉得上北在这半年里，疯狂的涨，5m 6m的，是说明啥？

一方面是长时间lockdown 后的刚需集中爆发，还有就是在lockdown期间降息多次，解封后把降息"成果"集中体现在房价上，再就是少数富人在locakdown 期间多了很多积蓄，几种原因叠加形成的爆发力很强!

zhaowg21

今后的投资策略：如果可以购买国内一二线房产，而且还没用掉移民一次的卖房所得汇款出国的机会，应该考虑改投国内的房产。

中澳关系中期内难以恢复的10年前水平，从过去二十年澳洲房产增值看，今后10年上涨有限
就现在的中澳关系，如果中国经济发展利好，澳洲经济也许不一定很差。但如果中国经济发展变缓甚至变差，澳洲经济大概率也变差。10年内出现另外一个中国体量，要求澳洲矿产，农村品和旅游教育的国家基本不可能。

中国城镇化还在继续，城乡差异的继续存在，只要经济不崩溃或者突发国际事件，一二线城市住房依然是抵抗通胀的首选。

tina-go

我看了看，东区的老unit.

起码数字上看，过去几年，涨幅不怎么好看。不如西区的老破小311的house.

xq052b

tina-go 发表于 2021-6-28 14:33
我看了看，东区的老unit.

起码数字上看，过去几年，涨幅不怎么好看。不如西区的老破小311的house.

“蓝筹”区的unit/apt，除非有“水景”这种加成，涨幅是不会高于远郊的house的

租金回报率更加不好比

自住是另一个故事了

tina-go

xq052b 发表于 2021-6-28 14:47
“蓝筹”区的unit/apt，除非有“水景”这种加成，涨幅是不会高于远郊的house的

租金回报率更加不好比

那除了蓝筹区以外，啥区的unit可以pk远区的老破小house?

更没有了啊。

起码蓝筹区unit还涨，其他区unit都不涨的。

Forthistime88

现在真是，什么人都能指点江山，告诉别人怎么投资。

asschemer007

Forthistime88 发表于 2021-6-28 16:43
现在真是，什么人都能指点江山，告诉别人怎么投资。

我只是抛砖引玉，大家可以互相讨论研究

cathyqk

"以大换小，以少换多"在澳洲持有成本这么高的情况下怎么操作？在中国空关一套别墅的成本也不过一年1000澳元，水电气都是零，澳洲至少要6倍以上了。

maxinfang

换房是要成本的 不过如果是劣质资产就越快换越好

maxinfang

换房是要成本的 不过如果是劣质资产就越快换越好

maxinfang

换房是要成本的 不过如果是劣质资产就越快换越好

maxinfang

tina-go 发表于 2021-6-28 14:33
我看了看，东区的老unit.

起码数字上看，过去几年，涨幅不怎么好看。不如西区的老破小311的house.

嗯嗯 我邻居12年60w买的 现在顶多120 主要是地价升值

tina-go

maxinfang 发表于 2021-6-28 19:14
嗯嗯 我邻居12年60w买的 现在顶多120 主要是地价升值

林家12年到21年，

76万—-187万。

会计77

蓝筹区是指东区 上北？

maxinfang

tina-go 发表于 2021-6-28 19:16
林家12年到21年，

76万—-187万。

那肯定三房公寓 所以买公寓宁愿贵点也要买三房