删帖

lovely_angel

我最近几个月看了n套burwood,ashfield,campsie的townhouse和公寓，发现并不是室内有gyprock板的就是没有砖的，隔断没有砖的基本是2010年后建的，就是铁架子加石膏板，但是外墙还是双砖的，玻璃楼除外，因为是玻璃幕墙。2010年前建的公寓基本是外墙是双砖，隔断是单砖外加铁架子和石膏板，隔音效果明显好很多。2000年前建的很多是外墙是双砖，隔断单砖，外加水泥批荡。

lovely_angel

管理费差异也蛮大的，burwood和ashfield两房电梯公寓普遍在1200左右每季度，没有电梯和泳池的在900左右，3房电梯公寓的话1500到2000不等，3房townhouse每季度1000左右。campsie的话，没有电梯的两房unit要700多800，有电梯的900左右，三房电梯公寓1200左右，3房townhouse只要500左右。相对于cbd动辄2000的管理费，真的便宜太多？

xq052b

天涯浪客 发表于 2021-5-17 13:15
17年的时候如果买house到现在也赚不了多少。我朋友18年买了一个house大概120多万，现在能卖180万，感觉赚 ...

"18年买了一个house大概120多万，现在能卖180万"

好区的大地破房？

天涯浪客

xq052b 发表于 2021-5-19 22:51
"18年买了一个house大概120多万，现在能卖180万"

好区的大地破房？

山区。其实如果时间点踩的准，机会很多。比如19年买到我住的Marsfield, 150w以下拿下一套house，现在250万也很容易。最难的是时间点的把握。

xq052b

天涯浪客 发表于 2021-5-20 01:50
山区。其实如果时间点踩的准，机会很多。比如19年买到我住的Marsfield, 150w以下拿下一套house，现在250 ...

什么样的房子能这样涨呢？能说一下大致的spec吗？

天涯浪客

xq052b 发表于 2021-5-20 09:57
什么样的房子能这样涨呢？能说一下大致的spec吗？

我的意思是如果我这样操作了，大家会觉得我眼光很精准。其实对于我自己的资产规模而言，并没有什么区别。
假设我眼光精准，2017年趁着房价高卖掉我在bankstown的一套四房联排和两房公寓，还清贷款能凑70万现金，然后拿着现金等到2019年，贷款90万在Marsfield买一套150万的house, 现在这套house值250万，这个操作基本可以封神了。但是对于我而言，没什么差别，我在2018年没有卖房直接在Marsfield买了一套三房townhouse。这三套房加起来也要250万了。

alphabeta

lovely_angel 发表于 2021-5-19 12:16
管理费差异也蛮大的，burwood和ashfield两房电梯公寓普遍在1200左右每季度，没有电梯和泳池的在900左右，3 ...

每季过千的也都不便宜了，都会影响升值

xq052b

天涯浪客 发表于 2021-5-20 10:13
我的意思是如果我这样操作了，大家会觉得我眼光很精准。其实对于我自己的资产规模而言，并没有什么区别。 ...

A.bankstown的一套四房联排和两房公寓+Marsfield买了一套三房townhouse

B.Marsfield一套150万的house

那你认为它们在未来的增值会差不多吗？

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 10:22
每季过千的也都不便宜了，都会影响升值

连银行城那边的两房老unit都要700多一个季度了。内西区如ashfield的老两房unit也得将近900了，电梯公寓基本没有低于1000的，即使才两房。三房都是直奔2000。。。没得选。

alphabeta

lovely_angel 发表于 2021-5-20 11:39
连银行城那边的两房老unit都要700多一个季度了。内西区如ashfield的老两房unit也得将近900了，电梯公寓基 ...

所以被自住市场几乎放弃……

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 10:22
每季过千的也都不便宜了，都会影响升值

除非买townhouse,管理费能便宜点。

alphabeta

lovely_angel 发表于 2021-5-20 11:47
除非买townhouse,管理费能便宜点。

地理位置好的Villa也很不错，几乎等于管理费比较高点的house了

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 11:41
所以被自住市场几乎放弃……

不是所有人都有能力买house的，况且，我前面也举了买house持有将近5年都亏钱的例子。时机不对，拍卖举牌举的越凶，亏钱或不赚钱的几率就越高。

alphabeta

lovely_angel 发表于 2021-5-20 11:50
不是所有人都有能力买house的，况且，我前面也举了买house持有将近5年都亏钱的例子。时机不对，拍卖举牌 ...

自住无所谓亏不亏钱的，长住10年后应该没人亏钱

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 11:50
地理位置好的Villa也很不错，几乎等于管理费比较高点的house了

Villa跟townhouse一个性质的，只是一个单层另一个多层而已。

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 11:51
自住无所谓亏不亏钱的，长住10年后应该没人亏钱

自住跟投资都要讲究回报的，毕竟是重资产，不像股票空气币这些一年换手好几回的。

alphabeta

lovely_angel 发表于 2021-5-20 11:53
自住跟投资都要讲究回报的，毕竟是重资产，不像股票空气币这些一年换手好几回的。 ...

说反了吧？自住这种可能打算传给下好几代的，五六十年甚至上百年才换手一次，看短期回报根本没用啊？最近悉尼大批出五六十年来第一次上市的house，人家如果不是在赌现在是前后五年十年的最高点，也不会卖啊

倒是你说的股票空气币这些短线的和投资房那种中线的必须看中短期的回报

flyinfree

帅虎 发表于 2021-5-4 05:15
买公寓就像买德国车，新车价格不便宜，维护也很贵，而且越老越贵。
买unit就像买日本车，啥时候维护都便宜 ...

同学评论一下七八十年代的ABB。。。。。这个咋说呢？牌子还行。。可车款和年代啥的。。。。

天涯浪客

xq052b 发表于 2021-5-20 10:24
A.bankstown的一套四房联排和两房公寓+Marsfield买了一套三房townhouse

B.Marsfield一套150万的house

我说的是一种是神操作，我相信能做到的人，100个买房的人也挑不出一个。我的意思是即使是神操作，效果也差不多。呵呵。

xq052b

天涯浪客 发表于 2021-5-20 12:52
我说的是一种是神操作，我相信能做到的人，100个买房的人也挑不出一个。我的意思是即使是神操作，效果也 ...

如果我是你，我也会选你的方案

那个“神操作”的现金流压力不小

天涯浪客

xq052b 发表于 2021-5-20 14:02
如果我是你，我也会选你的方案

那个“神操作”的现金流压力不小

最难的不是现金流，而是要拿着70万现金从2017年忍到2019年才精准出手。。。

lovely_angel

alphabeta 发表于 2021-5-20 11:58
说反了吧？自住这种可能打算传给下好几代的，五六十年甚至上百年才换手一次，看短期回报根本没用啊？最近 ...

那些最近上市的老house不是赌最近是房市高点的，更多是屋主去世或要去养老院，或者有其他投资急需用钱。就好像我现在住的house,不到万不得已不会拿出来卖的，因为卖了就买不回来了，就算买回来也亏一大笔印花税。所以house的功能更多是保值，不追求高回报，但是要稳定的价值增长，即使投资房也极少快进快出的，而且对于大多数人来说，一个house就是全副身家了，没人愿意高位接盘，只是为了所谓的自住无所谓。股票和空气币这些轻资产，赌的是高回报，很少长线持有，做决定往往没那么慎重，很多时候就是跟风操作。

有机六兽

alphabeta 发表于 2021-5-4 16:24
下北两房老unit才不到90，拍卖都卖不上高价，确实比较吸引

上个月Chatswood 一个旧公寓都卖到了一百万以上啊。
https://www.realestate.com.au/so ... chatswood-135784494

yuyuigg

天涯浪客 发表于 2021-5-20 10:13
我的意思是如果我这样操作了，大家会觉得我眼光很精准。其实对于我自己的资产规模而言，并没有什么区别。 ...

很同意你说的，关键还是看个人资产配置，portfolio里面需要有现金流的也要有增值高的结合起来达到一个平衡，这样无论是丰年还是歉岁都可以保持长期稳定的增长。

现在是上帝视角复盘看17年高位卖出。19年低位买进然后进入20年开始上涨。但是这么准确的时间点普通人预测到了也操作不到。买房卖房都是要花个3个月+时间的，每转手一次都需要花费约买价6-8%的成本（land tax 及中介费，律师费等等）而且赚钱还要交CGT，其实操作成本很高。

而且就算两套租金不错的投资房换成一套升值高的大house，但是house的租金也就700-800，两套townhouse+unit租金怎么也有1200左右了，这样置换表面资产上涨，但整体对于portfolio来说不一定是好事。

银行镇镇主辛勤劳动，白手起家，终于从bankstown 搬到Marsfield，恭喜恭喜！ 而且经过多年的投资练就了成熟的心态和对市场的敏感性，这才是最大的财富，敬佩敬佩！

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强弩之末了