还是自住和投资房之间的转换问题

steven_sa

对二者之间的转换有个大概的了解，有些方面想确认一下。

1、投资房在享受了负收益税收抵扣若干年后，转为自住房要履行什么手续吗？
2、投资房在转为自住房后，是不是自住六年之后如果将该房产卖出是否不用交增值部分的收益税？

zhangxinhao

我也想知道

kieren

帮顶。同问。

steven_sa

还没人能回答吗？

steven_sa

真是个难题？

leo727

对二者之间的转换有个大概的了解，有些方面想确认一下。

1、投资房在享受了负收益税收抵扣若干年后，转为自住房要履行什么手续吗？---NO
2、投资房在转为自住房后，是不是自住六年之后如果将该房产卖出是否不用交增值部分的收益税----自住房转为投资房，6年内再转回自住房，然后卖掉，不需要cgt，如果一开始就是投资房或者转为投资房超过6年，都要交cgt，算法不同而已

steven_sa

原帖由 leo727 于 2009-9-4 12:57 发表
对二者之间的转换有个大概的了解，有些方面想确认一下。

1、投资房在享受了负收益税收抵扣若干年后，转为自住房要履行什么手续吗？---NO
2、投资房在转为自住房后，是不是自住六年之后如果将该房产卖出是否不用交 ...

最早是自住房改投资房后，在六年之内又重新转成自住房后卖掉不收CGT？我还以为是要再次自住超过六年才免CGT，但如果按这样理解，那不是很多人在卖投资房之前花个两三个月或半年自住一下，就免了CGT了？感觉好像有点不合ATO的常理的，呵呵，如果有几住房子只要轮流住一住就都成自住房了。还请各位高人再点拨一二。

[ 本帖最后由 steven_sa 于 2009-9-5 17:53 编辑 ]

ressul

原帖由 steven_sa 于 2009-9-5 17:51 发表



最早是自住房改投资房后，在六年之内又重新转成自住房后卖掉不收CGT？我还以为是要再次自住超过六年才免CGT，但如果按这样理解，那不是很多人在卖投资房之前花个两三个月或半年自住一下，就免了CGT了？感觉好像 ...

你只能有一间自住房。当你转住进另一套房子里，之前那套就不再是你的自住房了。

leo727

basis of my point is you continue treat the one been rednted out as your main residence, then yes, it is cgt free

steven_sa

原帖由 ressul 于 2009-9-5 20:36 发表

你只能有一间自住房。当你转住进另一套房子里，之前那套就不再是你的自住房了。

首先，自住房应该不只一套吧，只要我不把房子出租的话。只是免CGT的房子只有一套，如果同时卖几处房产的话才会发生，因为卖一住自住房后，再搬到自己其他的房子里去后，那个房子又成为你的自住房了，再卖同样应该不会收CGT。

其次，我现在不清楚的是，最初的自住房转投资房后，再转为自住房，是要在6年内转为自住卖掉才不收CGT？还是转自住后要超过6年后卖出才不收CGT？

[ 本帖最后由 steven_sa 于 2009-9-6 12:45 编辑 ]

老杏

原帖由 steven_sa 于 2009-9-6 12:13 发表



首先，自住房应该不只一套吧，只要我不把房子出租的话。只是免CGT的房子只有一套，如果同时卖几处房产的话才会发生，因为卖一住自住房后，再搬到自己其他的房子里去后，那个房子又成为你的自住房了，再卖同样应 ...

税务上只说main residen。任一时期只能有一套是main residence，可以免CGT。其他的不管是不是自己住，都必须按投资房处理。中间有出租过的，那段相应的时间也需要上CGT。

那个所谓的6年是说如果你本人在6年期间不在澳洲，可以选择把房子出租，这段时间还可以按照main residence处理，不上CGT。但是，如果人在澳洲境内是不可以的。同样，任一时期只能有一套是main residence。

[ 本帖最后由 clur 于 2009-9-6 12:45 编辑 ]

steven_sa

原帖由 clur 于 2009-9-6 12:41 发表


税务上只说main residen。任一时期只能有一套是main residence，可以免CGT。其他的不管是不是自己住，都必须按投资房处理。中间有出租过的，那段相应的时间也需要上CGT。

那个所谓的6年是说如果你本人在6年期 ...

这个解释感觉靠谱。如果我卖了自己最早的main residence，搬到自己另一处房子内，把这个作为自己的main residence，两年后卖出，那么这个房子自己住的这两年内的增值部分不用交CGT，前期产生的增值部分还是要交CGT，无论是否出租过，如果无法明确界定前后增值部分各是多少，就以各自部分的时间段作为分配的比例。不知这样理解对不对。

YiWarne

请问楼上，如果有两套“自住“一套给父母住了，没有租金收益，ATO可以接受吗？那卖房时要叫CGT码？

老杏

只要是你的名字，在任何一段时间内，只能有一间不用交CGT。

qinyi

根据我的会计师告诉我,如果你的自主房转投资房免CGT,要满足以下条件. 1. 你有特殊原因无法在自主房里居住, 比如你找到工作在其他的城市;或者你做生意,但是又太远,你搬去它附近或直接居住在生意里等等...2. 6年内你必须搬回原住址. 3, 这6年内你不可以有第2套房子. 希望以上信息对你有所帮助!

老杏

原帖由 steven_sa 于 2009-9-6 12:55 发表



这个解释感觉靠谱。如果我卖了自己最早的main residence，搬到自己另一处房子内，把这个作为自己的main residence，两年后卖出，那么这个房子自己住的这两年内的增值部分不用交CGT，前期产生的增值部分还是要交 ...

对，不过一般可以有半年的overlap，也就是说如果是在从一个房子转到另一个房子的期间，可以多半年的时间不交CGT。就这个例子来说，后面的房子有两年半不用交CGT。确认还是需要市场原则的，council rate上面的估价为准。因为council一般是两年一评估，中间的时间只能按比例分了。

steven_sa

原帖由 YiWarne 于 2009-9-6 12:55 发表
请问楼上，如果有两套“自住“一套给父母住了，没有租金收益，ATO可以接受吗？那卖房时要叫CGT码？

按我个人理解，租金收入只是房子增值的一部分而已，举个例子，这房子你父母住了十年，你没收一分钱房租，但十年后的价值肯定比十年前要增加很多了，这增加的部分应该是要收CGT的，当然我想，你应该可以把维持这个房子的费用从增值额里面抵扣掉。比如利息、维修、COUNCIL RATE等什么的，至于是一次性的在最后抵扣还是每年抵扣我不太清楚，我猜应该是每年抵扣吧。就像持有投资房那样。

steven_sa

原帖由 qinyi 于 2009-9-6 13:03 发表
根据我的会计师告诉我,如果你的自主房转投资房免CGT,要满足以下条件. 1. 你有特殊原因无法在自主房里居住, 比如你找到工作在其他的城市;或者你做生意,但是又太远,你搬去它附近或直接居住在生意里等等...2. 6年内你必 ...

只能是先打白条了，呵呵。