普通人的房地经，是否是赚？一个实例

au31415

2liu 发表于 2021-1-22 07:21
乱说了，贵阳,沈阳，哈尔滨，昆明，南宁，乌鲁木齐，西宁等2015年54万元人民币的房子，现在70万左右. ...

就算这些三线城市，那也比这边的house涨得多啊
这边的house 2015年到现在哪有这个涨幅啊，

比如悉尼著名华人区学区2E的house,2015年至今根本没有人家这涨幅啊
何况这边的house持有成本又高

溪水

shidonggang 发表于 2020-12-10 09:48
闲着没事帮你算算啊。

1. 租金收入

每天赚取纯利$43

loverly

shidonggang 发表于 2020-12-10 09:48
闲着没事帮你算算啊。

1. 租金收入

投入不仅仅只是首付6.7万吧。

每年还要还贷的。按照5.3%的利息来算，30年贷款加利息总额大概是55万。平均每年还p+i=1.83万. 利息1.43万, 余下的4000是还的capital.

那9年就是3万6的投入。

实际投入是6.7+1.3+3.6=11.6万。

假定投资总额（贷款首付加9年还的capital） 33.5-26.8 +1.3(印花税和律师费） +3.6 = 11.6万
年均收益率 = 10^(log(13.9/11.6)/9)-1 = 1.07%

天涯浪客

loverly 发表于 2021-1-22 16:51
投入不仅仅只是首付6.7万吧。

每年还要还贷的。按照5.3%的利息来算，30年贷款加利息总额大概是55万。平 ...

本金是你的收益，不是你的成本。这个很好理解，如果说是成本的话，我把房贷压成10年本息同还，找ATO负扣税，哈哈。

loverly

天涯浪客 发表于 2021-1-22 20:25
本金是你的收益，不是你的成本。这个很好理解，如果说是成本的话，我把房贷压成10年本息同还，找ATO负扣 ...

这里不是在谈税，是在谈投入多少钱，得到多少收益。loan repayment和首付是一样的

天涯浪客

loverly 发表于 2021-1-22 19:43
这里不是在谈税，是在谈投入多少钱，得到多少收益。loan repayment和首付是一样的 ...

还是那个例子，按照你的算法，按照10年本息同还算，能算成每年收益为负的，不信你试试，呵呵。

Laoyu

还不算差

loverly

天涯浪客 发表于 2021-1-22 20:50
还是那个例子，按照你的算法，按照10年本息同还算，能算成每年收益为负的，不信你试试，呵呵。 ...

谢谢提醒！ 那个公式不对。应该这样算

按照5.3%的利息来算，10年贷款加利息总额大概是34万。平均每年还p+i=3.4万. 利息1.4万, 余下的2万是还的capital.

那9年就是18万的投入。

实际投入是6.7+1.3+18=26万。

假定投资总额（贷款首付加9年还的capital） 33.5-26.8 +1.3(印花税和律师费） +18 = 26万

年收益 = ((13.9/26)+1)^(1/9) - 1 = 4.87%





如果30年贷款的话，年收益 =  ((13.9/11.6)+1)^(1/9) - 1 = 9.14%


根本不应该用 log 那个公式。多谢指出！

天涯浪客

loverly 发表于 2021-1-22 20:14
谢谢提醒！ 那个公式不对。应该这样算

按照5.3%的利息来算，10年贷款加利息总额大概是34万。平均每年还p ...

你没算租金。。。九年租金忽略不计了。。。

loverly

天涯浪客 发表于 2021-1-22 21:25
你没算租金。。。九年租金忽略不计了。。。

那个已经包含在 13.9w 的总收益里面了。参考之前那个楼主的数据。


1. 租金收入

假设：平均租金370每周，一年52周有50周在租，8%中介服务费
总租金18500，扣除中介服务费，实际租金年收入17020。

2. 贷款利息支出

28万贷款，多年（算6年）利率5.9%，后来（算3年）降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820，平均每年14980。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同，大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度，一年3600。

4. 保险支出

不会少于50每个月吧？一年600。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000，其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年，收入 - 支出  = 17020 - 14980 - 3600 - 600 - 1000 = -3160
    9年累计 -3160*9 = -2.84万

7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

（7）- （6）= 16.7 - 2.8 = 13.9万

melinana

天涯浪客 发表于 2021-1-22 20:25
你没算租金。。。九年租金忽略不计了。。。

对啊
那位层主的算法我这不懂数学的都觉得问题好大

loverly

melinana 发表于 2021-1-22 21:31
对啊
那位层主的算法我这不懂数学的都觉得问题好大

你是说我的算法吗？ 哪一个步骤？ 很多是概数，我可以继续精确算法。

天涯浪客

loverly 发表于 2021-1-22 20:31
那个已经包含在 13.9w 的总收益里面了。参考之前那个楼主的数据。

第6项你可以拿掉，一年几千负扣税很容易。除非房东每年不交税。

loverly

弱弱的问一句，印花税2万3是怎么算出来的。是8%吗？

loverly

第6项你可以拿掉，一年几千负扣税很容易。除非房东每年不交税。[/quote]

好的华哥，我再捋一捋思路。

1. 租金收入

假设：平均租金370每周，一年52周有50周在租，8%中介服务费
总租金18500，扣除中介服务费，实际租金年收入17020。按17K算。

2. 贷款利息支出

28万贷款，多年（算6年）利率5.9%，后来（算3年）降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820，平均每年14980。按15K算。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同，大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度，一年3600。按3.5K算

4. 保险支出

不会少于50每个月吧？一年600。按 0.5k 算。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000，其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年，收入 - 支出  = 17 - 15 - 3.5 - 0.5 - 1 = - 3
    负扣税返现 40%， 1.2K  净亏损 - 1.8K


7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

把资产增值和每年现金流分开算。

a, 增值部分，扣除CGT on 8w, 大概是 3.2W ， 算下来净收入 13.5w.

这是投资了9年的收益。把这个分担到9年，相当于每年收益是1.5w.

b. 每年现金流部分，净亏损 - 1.8k 然后每年多投入 - 4k (loan repayment 部分 ) , 相当于每年负现金流 - 5.8K.

然后做一个表，





T0        T1        T2        T3        T4        T5        T6        T7        T8        T9       
-65        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8       
                                                                        101        （相当于扣除剩余贷款拿回来的部分）
                                                                        135        （资产增值部分）
                                                                               
-65        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        -5.8        230.2       
0        1        2        3        4        5        6        7        8        9       
-65        -5.3        -4.8        -4.3        -3.9        -3.6        -3.2        -2.9        -2.7        95.7        （这是按照10.25%算出来的discount到T0的 NPV)

                                                                                                                                               

然后代入公式算IRR, 得出

年收益是 10.25%                                               

excel 不知道怎么弄上来， 就直接 copy paste 数据了。               

terrie262012

2011年买的房子一般都是正现金流，再加上资本增值和负扣税，这投资怎么都是赚的。投资方就是细水长流，一般不会暴富。

2liu

terrie262012 发表于 2021-1-23 09:06
2011年买的房子一般都是正现金流，再加上资本增值和负扣税，这投资怎么都是赚的。投资方就是细水长流，一般 ...

我的意思是有赚，但不是有的人说的7年翻倍，有的赚是因为印票子多，2011年墨尔本的唐人街买份粉面，8.5澳元，现在需要12.8澳元-15.9澳元.不能严格的说数值，但赚不多。2011年只要在墨尔本投到房子，无论什么地方，都有涨，无论你是多少钱买的HOUSE，肯定要上涨，因为2020年10月的物价已经不是2011年10月的物价，工资也不是一样。

我的意思是赚多少的问题，还没有很多人所说的7年翻一倍，甚至更多。只谈墨尔本，不谈北京。

loverly

天涯浪客 发表于 2021-1-22 21:47
第6项你可以拿掉，一年几千负扣税很容易。除非房东每年不交税。

第6项你可以拿掉，一年几千负扣税很容易。除非房东每年不交税。[/quote]

好的华哥，我再捋一捋思路。

1. 租金收入

假设：平均租金370每周，一年52周有50周在租，8%中介服务费
总租金18500，扣除中介服务费，实际租金年收入17020。按17K算。

2. 贷款利息支出

28万贷款，多年（算6年）利率5.9%，后来（算3年）降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820，平均每年14980。按15K算。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同，大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度，一年3600。按3.5K算

4. 保险支出

不会少于50每个月吧？一年600。按 0.5k 算。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000，其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年，收入 - 支出  = 17 - 15 - 3.5 - 0.5 - 1 = - 3
    负扣税返现 40%， 1.2K  净亏损 - 1.8K


7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

把资产增值和每年现金流分开算。

a, 增值部分，扣除CGT on 8w, 大概是 3.2W ， 算下来净收入 13.5w.

这是投资了9年的收益。把这个分担到9年，相当于每年收益是1.5w.

b. 每年现金流部分，净亏损 - 1.8k 然后每年多投入 - 4k (loan repayment 部分 ) , 相当于每年负现金流 - 5.8K.

然后做一个表，


然后代入公式算IRR, 得出

年收益是 10.25%                                                

excel 不知道怎么弄上来， 就直接截屏了。