这种情况下，房贷是不是该一次付清了？求指教，谢

秦歌

横线下面是前段日子的请教贴，再次衷心地感谢回贴的热心的朋友的建议，感谢了。

我和ANZ银行联系，说是我现在不能申请OFFSET账户，需要和他们联系才行。ANZ在信中这样给我回复："You can pay extra into the loan and it is available for you to withdraw on those additional payments in the form of redraw with no fees." 我不明白向帐户中多打进入钱是不是也可以抵销相应贷款部分的利息呢？

1）我想请问有哪位agent 可以代办吗？我想申请一下带offset的账户。
2）带OFFSET 的账户允许interest only 吗？  如果允许，我就把和全部贷款等额的闲钱打入OFFSET，这样也就暂时不交利息了。

感谢各位大神指点。

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2010前在MEADOWBANK买了一套公寓，当时办的interest only 的贷款，后来到现在是按照连本带息的付款方式还款的。目前需要还款总金额是27万多，  到2035年还清，利息是3.8%。　　目前这个房子是出租用的。

我现在在ANZ银行的公司户口有现金40多万（是公司开立的账户），这笔钱暂时用不着，没有什么急需。因为不知道有什么好的理财方式，我现在都是用这笔钱买的ANZ公司户里的 BUSINESS NOTICE　TERM　DEPOSIT　存款额（因为我看到在所有的存款里这个算是最高的），利息６个月只有0．５％，一年才有不到0．６％。

我今天突然想着，既然这笔在公司户口里的钱用不到，利息还这么低，那不如取出来把房子的贷款一次付清。

请问：

１.　贷款进行过程中，如果想一次付清，有没有罚款或特别的手续费？
２.　如何办理，是直接把钱全部存入房贷账户吗》？还是需要给银行写信？
３.　办理过程中，需要注意到的是什么？比如公转私行不行？
4.  如果房贷全还清了， 房租就是净收入了，房租目前每年租金收入2万8左右。是不是要交什么税？
4. 银行存款或其他理财有什么高利息的吗？因为房贷的利率是3.8%，只要有其他高利息的理财或存款，也可以考虑暂时不还清房贷的。

谢谢各位大神指点，谢谢啦。

renascencebai

如果是扣税目的就不要还款了，缺点是第一，流动资金没有了，现在环境不稳定，最好还是留有流动资金不叫好。第二，如果全还完，在第一个原因的基础上，还要额外交税得不偿失。

负扣税的根本就是要保持正现金流，然后利用房子折旧抵税，只要年收入能够覆盖银行贷款就行了。

不过楼主的例子需要两种情况各计算一下才行。

还有就是现在3.8%的利息确实太高了，可以考虑转贷或者和银行重新review利率。现在各银行interest only固定利率投资房才2.6-2.8%左右。浮动的稍高也不会到3.8%的。这几天坛子里面有很多帖子都在说利率的事情，可以看看。

秦歌

renascencebai 发表于 2020-9-18 18:41
如果是扣税目的就不要还款了，缺点是第一，流动资金没有了，现在环境不稳定，最好还是留有流动资金不叫好。 ...

感谢您。现在我没有工作，收入就是这个房子的房租，一年下来不到3万，是不是也没有任何扣税目的而可以全部还清？

谢谢您再次提出您的建议。

renascencebai

秦歌 发表于 2020-9-18 19:10
感谢您。现在我没有工作，收入就是这个房子的房租，一年下来不到3万，是不是也没有任何扣税目的而可以全 ...

不客气，你要是没有什么收入的话，确实扣税就不是主要考虑的问题了。

不过还是建议你弄个offset，然后把钱放在里面，这样就不用付利息了，每个月的扣款等于都是还本金，也没什么压力，但是钱还是自己的，随时可以取出来用。

如果全还清，以后想用钱再借款的话，按照现在的环境，银行评估还是不太容易的。

当下保持自己良好的现金流动性最重要。

另外应该和银行谈谈利率的事情，3.8%确实高了

智商21

１.　贷款进行过程中，如果想一次付清，有没有罚款或特别的手续费？
直接付清, 浮动利息的话, 只有几百块手续费, 固定会有break fee

２.　如何办理，是直接把钱全部存入房贷账户吗》？还是需要给银行写信？
银行转账是很容易, 关键是你的公司账目要怎么做,  比如可以做成个人跟公司借钱, 支付利息给公司, 具体咨询你的会计师,

３.　办理过程中，需要注意到的是什么？比如公转私行不行？
银行方面没有问题, 关键还是你的公司账面, 咨询会计师, 如何应对ATO，

4.  如果房贷全还清了， 房租就是净收入了，房租目前每年租金收入2万8左右。是不是要交什么税？
建议不要还清, 放到offset就行,  可以操作成你个人支付利息给公司, 照样可以不交税,

4. 银行存款或其他理财有什么高利息的吗？因为房贷的利率是3.8%，只要有其他高利息的理财或存款，也可以考虑暂时不还清房贷的。
la trobe finanical的1年固定回报4.5% 比较安全,  其他fund 有回报率高的, 当然风险也会高, 以公司名义还是个人名义, 具体请咨询你的会计或者finanical planner 获得专业建议,
最后声明：这回帖不是财务建议, 本人不承担任何后果, 请咨询专业人士根据你具体情况来获得专业建议

marylikecats

如果是company的钱。要拿出来的话妥妥的director loan 然后就是DIV 7a loan了。做啥事情先咨询你会计。利息高不到哪儿去，税才是大头。

perfectstock

最简单的还是放offset

秦歌

perfectstock 发表于 2020-9-18 21:11
最简单的还是放offset

谢谢，offset账户如何开设？

forceback

公司里的钱能随便拿啊？问问会计怎么操作吧，正常拿那么多出来税高的吓死人

秦歌

marylikecats 发表于 2020-9-18 21:08
如果是company的钱。要拿出来的话妥妥的director loan 然后就是DIV 7a loan了。做啥事情先咨询你会计。利息 ...

DIV 7a loan是怎么回事？请教

perfectstock

秦歌 发表于 2020-9-21 16:51
谢谢，offset账户如何开设？

有年费的贷款账户都带有offset账户的

marylikecats

秦歌 发表于 2020-9-21 18:47
DIV 7a loan是怎么回事？请教

有点复杂，你得咨询你的会计。记得付人家咨询费。会计都是凭时间收钱，不像broker 收commission的。得尊重人家时间。

chinatom

公司的钱不能随便拿出来的，最好咨询会计师一下。

Juliamichael

我是注册税务师和mortgage Broker, 有兴趣私信联系

秦歌

Juliamichael 发表于 2020-9-21 23:02
我是注册税务师和mortgage Broker, 有兴趣私信联系

好啊，我的微信是 heerbitong

秦歌

chinatom 发表于 2020-9-21 19:44
公司的钱不能随便拿出来的，最好咨询会计师一下。

谢谢

秦歌

等大神帮助

Momokosan

假設28k是唯一個人收入 那麼以目前個人稅額來算 前面$18200免稅，之後$9800是19%稅
所以投資房沒有負扣稅後你大概一年要多繳個人所得稅$1800左右

AC-Monster

你可以存进off set，然后保留几万的欠款，这样每个月只还一点点利息就好了，还能保持流动资金灵活度

秦歌

感谢感谢