交作业了：MEL 4个月购房成功。经验，教训 分享。。。。

lin515228

真正看房是从2月开始，下定决心一定要赶在 FHBG结束之前，争取买到自己理想的房子。经过4个月的努力，终于在6月签订了购房合同。 经验，教训，慢慢与各位 GGMM 分享.

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:15 编辑 ]

whaleshome

:si20 :si20 恭喜！

Mylittlelover

地板！

恭喜LZ！:)

QQJJ

GXGX

lin515228

2月初开始看房
华人无一例外从东南区Glen开始看起。头几个星期，都花在那里了。
周六周天，跟老公两人屁颠屁颠的去，一天看个3，4套房，然后垂头丧气的回来。
我们的预算从50万出头， 到后面了解到该地区的平均价位后，升到58万，从接近glen 中心地区的学校区，到很远开车要10-15分钟的周边地区。 从带地的房子到无地的UNIT。从装修很好的房子到心理预算越来越高，房子质量却是越来越低。
最后结论：该地区就我们目前的预算来说，顶多能买个unit,而且是离火车站比较远，交通不便的地区。我们最终放弃。

Melbourner1978

只看了4个月，就能买到中意的房子，不错不错，恭喜恭喜

joanneyjp

学习中

patricb

恭喜恭喜too

lin515228

然后我们开始目光移向 MOUNT W,紧挨着glen,  说实话，由于学校的原因，该地区房价也是惊人。甚至贵过于glen。 无论是MOUNT W还是glen，只要是学校区之内的，哪怕只是一条街之差，价格可以相差10万。

房子看到最后， 离火车站越来越远，离学校区越来越远， 房子越来越滥，地越来越小，价格越来越比我们的预期高。2，3月份的时候，拍卖还不是很厉害，好多私人出售的。但很难找到我们想要得房子。
我们从看地，到光看房不带地，从50万，到60万（已经超出底线）。最后，鉴于资金有限，加上我们也没有孩子，我们也放弃了该地区。当然，这两个是好区，但是每个人实际情况不一样，要量力而行。

我记得有个很好笑的例子。我跟老公得知有个房子在glen，700多地，4-2-2（四房两厅两卫），才标42万。离火车站也就半小时走路。 我们那个激动阿。 还没开始看房，提前半小时就去房子守着看，结果发现有很多人来的也比我们早，大部分华人。那天天气出奇热，我们在车里开着空调等着中介来。到最后大家都来了，中介还没到。我只有出来房子门口站着排队，以免后面人太多挤不进去。我排了半个多小时的对，后面跟了100多号人（估计50，60个家庭吧，非常壮观）。最后进了房子，不到5秒钟，我们都悟着鼻子出来了。那个脏，乱，臭。我怀疑连墙都发出臭味了。 当然，最后这房子还是很快就被卖出了。

当时的教训：看房只看表面！！

snowbird

恭喜，等下文

大河的一滴

恭喜，恭喜，和我们买房的进展差不多

lin515228

4月后，我们都有点灰心了，50万在东南区买房子（22公里以内），预算是否有点太紧张了。我们没看中过一个房，没放过一个offer.

总结教训后，我们把大量时间花在了调查研究上。
1．        我们跟各个中介联系，告诉他们我们的目标，一旦有好的房源，就打电话给我们。让中介知道我们是真心想买。
2．        我们不随便到处看房了，是有目的的看。以前的做法是，有时候开车路过inspection，甚至不知道是几房，多大，我们都一律不放过，进去看。
3．        开始考虑到底是地重要，还是房重要。
4．        开始考虑周围的周边设施，比如有无公园，车站，商店有哪些，学校有哪些选择。
5．        开始看section 32. 让中介把section 32　传给我们，现在的老公在这方面已经是专家了。以前是找朋友帮忙看，然后发现其实很多东西都非常简单的。
6．        开始用各种网络资源选房源。　利用goggle，　以及各种网站可以查出，中介登出的房子，有多大面积，房子建在前还是后，是什么形状（方的正的）。之前的交易在哪一年？　有任何的限制条款在土地上（是否有easement, 是否由任何schedule 1-6 条款）。　了解周边的房子，是否有其他的发展计划，工业区，变电站，泄洪区。房子周围或者后院是否有大树。

由此可见，我们节约了时间，目标更集中。最后我跟老公商量，买房其实说到底还是买地。我们决定：要买地大的房子, 实现快速增值。

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:17 编辑 ]

lin515228

有了目标后，根据我们的预算，我们把眼光重新锁定在东区ＭＩＴＣＨＡＭ．原因有下：
１．        离box hill不远，购物方便。
２．        离eastern land 购物中心很近。
３．        附近的学校，有ＭＩＴＣＨＡＭ中学，和vermont中学。后者比前者好，也可以随便就读。还有两个好的公立小学。
４．        　MITCHAM附近，各种大的购物商店，应有尽有。
５．        　根据网络调查，这个区的名声不错。大部分欧洲人，属于居住区（出租房相对少），比较安静和安全
６．        最最重要的，就是我们的预算看起来应该合理。

根据白马市的大致规定，一般７７０平方米以上（因地而议）容易批准在后面盖新的房子。当然还有很多限制条款，各位ggmm要多做功课，多看看相关法律了。到时候，已经５月初了，我们重新开始新一轮的选房。

目标有了，新的问题也出现了。地大的房子（７５０平方米以上），大部分是旧房和木头房，全部推倒重新建两个，成本太高，而木头房，大家也知道缺点太多。要想找一个中意的，实在是不容易。而我们的要求是，离火车站不能太远，最好能步行到火车站，父母居住也方便。

LANDSAY

期待
下文

aitingwang

NICE AREA
等下文

patricb

For most of the first home buyers within this price range, I think both Mitcham and Wantirna are nice areas to go:)

dreaman

50万能在micham有750以上大地么？怀疑！

lin515228

楼上的别着急,听我慢慢道来.

刚好我一个非常要好的同事, 4月在MITCHAM买了第二个房子,580平, 42万, 30年左右的砖房, 当我同事告诉她买了房的时候，我内心那个着急啊. 为什么别人能买那么好那么便宜的房子,自己就不能呢.

这里说说我同事的房子，第一个房770平,在WANTINIA, 不近交通, 买了3,4年了吧, 当时29.8万买的,40多年的砖房.今年年初终于他们在后院申请的SUB DIVISION下来了, 现在准备盖个新房. 然后4月时候他们又买了一个在MITCHAM做投资.

她的经验正好是我们所想要的,于是乎, 每个周5下班后约着她老公,我老公还有其他的同事一起吃上海饺子馆(老外就好这口, 喝点小啤酒,老公和他们都谈关于房子的事, 确实学到不少经验. 毕竟他们都是过来人:
能买砖的，就不买木的.
COURT好于ST好于RD
怎么申请SUB DIVISION(虽然我们还没买好，但是听听不是坏事)
怎么跟中介打好关系.

这里有个小窍门, 他们的房子之前在RAY WHITE等广告的时候,卖家要43.5万,后来没成交. 换了个中介到PHILIPS WEB, 当时中介打出的价格是41.7万. 后来她告诉我有3个人出了OFFER, 一个41.7万,一个41.9万,他们出的是42万, 1000块胜出. 到手. 所以大家在REALESTATE.COM.AU看房的时候,不访也到GOOGLE搜索一下,你就可以看出之前是否有中介卖过此房,他们的价位是多少. 以此控制自己的心理价位.

我后来用GOOGLE看过他们的房子,确实在RAY WHITE 上登出43.5万,但是后来就被删除了.

经验证明: 利用身边的资源, 跟朋友啊同事啊多沟通,大家对房子尤其是真的在看房的人，真是是个很好的话题.

扯远了,后来我每看一个房子,都把地址发给我同事,她转给他老公,然后我们会互相讨论一下优缺点. 多听听别人的看法.

lin515228

5月,开始真正在MITCHAM看房. 每次我们都带着支票本去见中介,表明我们是真的有城意.

第一个房子: 非常非常的喜欢,标40W+, 450平,去看了以后,眼睛都傻了. 老公恨不得立马买下它, 赶走其他人. 房子是3-2-1(三房两厅一卫),虽然我是喜欢带两个卫生间.但由不得我. 房子里的装修非常干净, 高雅, 有气质. 那地板, 那浴室,那厨房, 都不是什么名牌,但是能感觉非常之舒服. 是第一个我们看的实际图片比照片好看的多得多的房子. 小后院也搭理的很好, 清爽.

去的人也超多,我能感觉没人不喜欢的. 我们问中介卖家的心理价位.他说45W以上吧.

回到家,跟老公商量, 他确实喜欢这个房子, 直接可以住进去,不花一分多余的钱. 但是我们出多少OFFER呢? 整个周末我们都很兴奋, 觉得如果45万能拿下来,那真的比我们预期要好很多.  作为项目投资决策人和财务总监,我跟老公提出几点建议, 房子地不大,450平, 这是唯一的也是致命的缺点. 优点太多; 装修好,15-20分钟到MITCHAM火车站. 周围很安静.

最后的讨论都聚焦到OFFER的价格上.到底多少才是合适的，第一次出OFFER, 有点怕怕又兴奋, 讨论来去, 我只愿意出45W, 但是老公是人太多，45W没竞争力. 他想出47.5W. 我说太多, 不能. 我两讨论了一个晚上. 到周日早上,终于达成一致,: 先给46万,如果不呢功能就47万,不能再加点也成.

总之就是兴奋,好象那房子就是我们能拿到的一样. 周日下午,按耐不住, 就直接给中介打电话,口头说我们愿意出46万, 中介说让我们写个EMAIL,把价格告诉他. 第二天早上, 老公给中介打电话说准备写EMAIL. 谁知道中介说他收到太多的EMAIL, 46万不是一个有意义的OFFER.

2小时后,我立刻给中介电话, 假装是另一个有意的买主. 鉴于老公真的喜欢, 我假装说我愿意出OFFER,让他给我个大致的价格范围，谁知道中介跟我说,如果不上50万, 就没必要出OFFER.(好拽的口气,). 我马上意识到,无论他说真说假.我是不会继续跟这个房子了.

最后证明, 这个房子49.8W成交, . 为此.我们还小小遗憾了几天.  互相鼓励说还有更好的，其实我们都知道再也不会碰到这么舒服的房子了. (主要是装修方面).

kenknight

顶一个

lin515228

有了第一个房子的内部装修参考,之后看房子有点无精打采, 总觉得不是这里不好，就是那里太旧. 有了比较,审美观就提高了.我能感觉得出来似乎我有点越来越挑剔了,失去了判断. 其实是找一个满意的房子真的太难了.

后来我总结: 不能这样下去了，我跟老公说，随便买一个房好了，能住上几年，再换个好的，毕竟我们都还不到30, 以后还可以买更好的, 我实在不想让大家都太累了.
老公说，不然买个一个地大的，至于房子内部的装修可以暂时不考虑, 只要在我们自己的预算内. 只要房子的结构有潜力改造的话,我们就可以出OFFER. 然后我们再花点钱装修一下， 就跟新的一样了.

5月中,感觉MITCHAM的房源不多了. 大部分都是700平不到的, 有家中介介绍我们看房后, 一直都在给我们第一手的信息. 我们也从不拒绝,只要叫我们去看房, 从来不说NO. 去了几次后， 跟他熟了.他给我们推荐了几个房子, 一个是WHITEHORSE ROAD以北的, 660平, 砖房,20分钟走到火车站，房子比较干净,厨房弄过,但不是那种最新的, 整个房子色调是是蓝色. 他开价50万以上,最好能到52万.  考虑到不能在后院建房, 我们没有看中.
另一个, 才400多平,但是内部装修超豪华, 材料都是最贵的,开价55万+。 但是对我们来说, 地才是最重要的, 最后还是拒绝了.

能感觉到老公看房有点累了，毕竟我们是真正时时刻刻在看房的买家.大部分精力都在上面了. 白天做功课做研究, 晚上讨论. 周末看房.

过了一个星期, 房源多出几个,全部都是木头房子, 地有680平-700平 .我们又开始兴奋了. 有了新的斗志

其中有一个, 3-2-1结构. 虽然是木的，但是里面全部翻新过了. 要价45W+. 那厨房, 那浴室, 那卧室, 那色调. 感觉自己梦中的房子又出现了. 立刻打给中介, 告知不能安排提前看房, 只能等周末大家一起去看. 从网上看了一下， 房子盖在比较靠前, 后面的面积够盖一个小的TOWN HOUSE(如果批准的话). 土地没有什么限制条款, 非常标准. 周围的环境老公亲自开车去跑了一圈,觉得非常舒服. 老公有点冲动了, 冲动是魔鬼, 立马打电话跟我说他想直接去中介出个OFFER, 不想跟别人竞争了. 我说不行,没看房, 不知道里面是怎样的? 图片毕竟水分太大了. 还是等看完再决定. 结果是: 房间太小. 客厅太小. 地板走进去的时候支支响.
中介说价格要接近50W. 我们最终还是没有出OFFER, 选择放弃.

有时候，真的不能被房子的图片迷惑. 而且要冷静,冷静,再冷静.

junniao

真是好文章..顶.

ziaimu

楼主怎么没有下文 了啊
你最后买在哪个区啊

lin515228

大家别着急, 容我慢慢到来.

不过要感谢所有给我加分的XDJM们. 和各位留言的朋友们. 第一次发帖, 谢谢各位了

ziaimu

楼主快点更新啊我快等不住了啊

mgw301

haha, 这个房子我也去看过。我觉得那个房子装修不错，但是把角的房子，朝向也不是最好，客厅和3个卧室都不朝阳，其中2个卧室都很小，只能放单人床，所以LZ不用太遗憾哈。
期待LZ的精彩下文。

lin515228

下面这个房子：

748平,木头房, 3-2-1(一个卫生间), 46W+., 房子建在前面，完全有可能建个新放在后院,地理位置就在MITCHAM那片开发很多TOWNHOUSES的旁边,６－ 8分钟走到火车站. 一看地上基本没有限制条款, 非常STANDARD, 那面积, 那环境, 那价格, 赶紧电话中介看房. PUSH半天, 安排在周三, 人不多.

老公兴奋地拿着相机去把所有的房间, 厕所, 厨房各方位拍了个够, 当然还有周遍环境. 回来后把所有的图片都放在电脑上,我们研究了一个晚上, 看哪里能改造,哪里可以节约成本,甚至谈论哪里可以放床, 哪里要多加个衣橱.

我们甚至开始算起了如果买了这个房子, 3年内,5年内的土地增值以及通货膨胀的各种可能性带来的投资利润. 本着比胜心理, 我们还赶紧把SECTION 32发给一个做房产过户的律师, 看了后说房子很标准, SUB DIVISION可能性很大. 开心

周六,我们再去看了一次, 基本和照片一样.

我 问中介为什么房主想卖, 她说因为两个老人,没儿没女一起住, 他们身体不好, 70多岁了,想把房卖了到老人院去,比较热闹, 一听我就暗自高兴. 老人家急着卖房去老人院, 对他们来说, 价格上应该有商量的空间.

时间还早, 也有其他来看房的人,我跟中介说我们想走路去火车站看看实际的路程,一是因为我走路慢, 想看看我自己实际走路的标准,二是有人在,跟中介说话不方便, 估计等我们回来, 单独套套口气比较好. 走路的过程中，我们就开始把缺点和优点全部都列出来:
缺点: 木头房
         3个房间都没衣柜(将来要产生很大一笔费用)
         厨房旧, 没有DINNING AREA, 要跟客厅共用, 中间有墙隔来, 除非打通隔强

优点  厨房比较大
         地746平,后院非常干净, 没有树.
         旁边是百把十栋开发的TOWNHOUSES, 完全可以SUB DIVISION.
         交通方便

讨论完毕, 我的心理价位在46.5万, 老公觉得地大,应该在48万, 两人意见不合, 无解. 所以回来跟中介说的时候没给我们的意向,而是一直想跟中介套出他们的价位.那个中介嘴特别硬, 一直说你们就给出你们最能承受的. 我就随便开口说了46万如何, 中介笑笑说这个价格别人早就给过了, 没通过. 最好再高一点.

我跟中介说回去再商量一下，　周一给你答复．（未完，待续，　明天再写了）　

粤燕堂

星期六看了拍卖，67万起拍，一对华人夫妇，自己加了两万，在全场没人出价的情况下，又加了2万！

后来一个西人加5000，他们又加了两次！

终于还是他们买到手了！


原来买房要：狠！（对自己狠）

大河的一滴

应该没有问题买到750的地

大河的一滴

这个西人可能是托儿吧。我买的时候就有一个西人只出价一次加了500，回头想想可能是托儿，恨死人了。

[ 本帖最后由 大河的一滴 于 2009-7-29 09:34 编辑 ]