房产问题整理（更新中）

ashleyyoyo

最近工作上在做一些相关问题的整理。正好放到这里做一个总和，也方便大伙儿学习。

【每日一问】对于目前单身或者未婚的我，在购买房产上有什么建议
【回答】有，如果你是PR或者是Citizen，切记一定要在结婚之前购买好你的首套自住房，利用到你的那份首自住购房补贴。另外让你的男朋友女朋友也一定要充分利用到这个补贴。这样当你们在一起的时候利用双补贴已有两套房，挑选一套作为自住，另一套作为投资。

所以在挑选物业的时候，眼光一定要放长远，一直要想到你未来的孩子到中学这段时间这个区都是适合的。其实我还是碰到过很多家庭，一旦组合有了孩子，从出生到中学的这段时间是很少有会去卖掉房子重新买一套的。所以除非你是真心喜欢公寓，不然的话在一些人流密集的区域买Townhouse，unit, house这种物业类型未来也是比较好租。

如果你是海外买家，目前这个情况看下来，你所要缴纳的海外买家税和费用是非常高的。不如在想好了是不是要永久居住后再考虑买房。但如果你的主要购房目的还是在资产配置，或者留学过渡的。那么在挑选到一个理想物业及投资回报不错的情况下也是可以的

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【每日一问】作为海外身份我在澳洲买房子，能不能贷款？本地贷款呢？

【回答】不是本地买家的话，理论标准可以能贷到房屋银行估值总价的60%。并且不限年年龄，60岁以上，70岁以下都可以贷款，投 资房更容易批准。

中国银行的vip，金卡客户，45岁以下都可以贷款，利率4.3%。

基金收费标准，申请费3300，验证费1500，律师1100。 风险费 2.7%。（这些数据就是贷款额度的1%-3%的手续费）

最高贷款30年，并且有对冲账户。

⭐️一般来说海 外购房，要准备房屋的50%的现金流是最安全的唷⭐️

那如果是PR或者本地买房呢？

恭喜你！你可以在本地银行先做一个贷款预估，一般贷款80%没有问题！

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老婆是CPA

怎么不来段广告

ashleyyoyo

老婆是CPA 发表于 2020-7-9 22:36
怎么不来段广告

我就不！{:14_845:}

ashleyyoyo

【每日一问】澳洲买房前需要做什么准备，一般定金和首付是多少？

【回答】首先要在本地银行（本地买家）或者国内基金公司/部分银行做贷款评估，看看自己能够贷款多少钱。之前我们提过可能在60%-75%之间。

然后，开通澳洲银行账户，找到一个房产律师，在澳洲买房都是通过律师去和开发商的律师交流的，他们会负责查看英⽂合同和信托账户。如果你有这方面的需要，可以询问你的中介进行一些引荐。

一般情况下，你看中了一套房子后当场可付订金2000澳币至5000澳币不等，主要是看开发商的规定。 订金可以帮助客户锁定意向房产3-5天。这期间就是尽快把合同交给律师请他查看潜在问题。在这3-5天内，可以无条件 退房，退款。订金交付完后的一周，合同正式⽣生效，接下来的一个月内就是开始准备首付10%。｛这里也插播一句哈，就是在你买家签字在合同上之后3个工作日内都属于冷静期，可反悔但这个期间反悔只要签字了之前的定金是不退的。｝并且订下交房日期。在房子没有交付 到客户手中时，是不需要付贷款的。贷款是从交房后开始计算的。

【每日一问】目前人民币如何换汇到澳洲呢？
【回答】首先要在澳洲银行开户。按照目前的规定，澳洲银行是需要本人登陆澳洲后才能开户的。如果有澳洲银行账户的，就可以开始换汇，做一些准备工作。目前中国的政策还是每人每年5万美元的外汇 限额，按照目前的汇率来说，差不多在7万2千澳币一个人一年（这个部分根据汇率每天变动哟）。 ｛值得一提的是今年7月1日国内对某些省份的管制是有所改动的。大家可以关心一下。｝中国要收一笔200多的手续费，澳洲银行要收一笔18澳币的手续费， 银行的汇率比较低，时间⼤约是一周内。

另一种换汇的方式是用换汇公司，在澳洲有几家换汇公司已经营业20年了，非常的正规。他们没有限额。只是汇率比银行的高一些。基本上是两天内到账。 附上换汇办理流程，仅供参考：
具体换汇公司的流程：人民币兑换澳元
1. 索取账号：汇款当日，客户联系换汇公司，获取当日有效人民币账户
2. 汇款入账：客户安排人民币转款
3. 发送收据：转账完成后，存款人将转账凭证发送至换汇公司
4. 到账付款：当换汇公司收到转账后，会安排出款澳元到客户指定的澳币账号。 到账时间为1-2个工作日。

如果没有办法办理银行账户，也可以委托买房律师办理一个信托账户，或者委托中介公司处理也可以。手续费在100-200澳洲 之间。其余的做法都是一样的，银行或者换汇公司。

gcc

楼主的工作是地产中介吧？

cn_yy

围观

老婆是CPA

ashleyyoyo 发表于 2020-7-9 22:37
我就不！

可以啊 我敬你是条汉子

那我就静静地看看 不说话

iuij

和贴在墙上的小广告没什么区别

王小虎

好的东西买的时候贵，卖的时候也容易，当冤大头那种不算呀。

王小虎

便宜的公寓增值也慢，如果有能力，还是买最喜欢的地点和户型，不要为了省税奖励而去买破楼花。

xiaocongma

刚刚入坑的地产中介，鉴定完毕！

blacksam

首套房补贴是把双刃剑，一方面确实能获得好处，另一方面限制了选择。

ashleyyoyo

xiaocongma 发表于 2020-7-10 09:25
刚刚入坑的地产中介，鉴定完毕！

哈哈哈哈我也希望我是，刚做地产中介的时候的确到处做广告。一方面自己积累不够，一方面吧确实有压力。现在吧，入行久了，好的房源内部消化是一个，另一个都给已经买过房的客户留着了。

现在的话，我给公司做培训整理的时候顺便拿出来分享一下。毕竟怕自己人入坑太猛，我做到我的部分，晚上睡得也安心。

我个人没有办法改变他人对这个行业的看法，挺老实讲，您要是能在澳洲买房不用中介不入坑那是您的本事。毕竟大家在国内都被坑怕了，我也理解。但我还是要提醒一下：

1. 澳洲的话中介出房源和你网上找房源的价格是一样的，不然中介是会被就地法办的。
2. 你经常上网看到一些房源，你去问呀出价呀怎么怎么滴。你要仔细看看的话，会发现真的好房子最后你都希望落空了，不是off the market就是under the offer, 我们放上网也就走一个流程。一般的房子你才会有机会去竞价，竞价的过程中会发现其实买家中也会有中介自己向着的客户。
3. 大家都鄙视华人中介，我呵呵呵，在澳洲本地知名房产公司工作过的我可以负责得告诉你本地公司才叫一个水。他们比华人中介觉得华人更好骗。可能就是语言上或者知识点上的一知半解，不会有华人中介给你解释得那么清楚。而且基本上卖完了房就闪人了。好的华人中介我见过的，那叫一个贴心。生活上大大小小的事情，只要你问，她还真都能给你解决。

别忘了一个人成为中介前，他是一个人，你要看的就是他是不是个好人。而不是一概而论中介怎么怎么滴。他今天来坑你，那说明他不想在这行久干，因为公司和个人的名声对他来说并不意味着什么。我的确碰到过这样的人，活久见。嗯。我一般都是跟人说，您要是我觉得是个实在人，确实您有这个需求的，那不妨跟我聊一聊。反正您也不需要交钱，为啥不让我来有针对性得帮您找呢。您要是实在喜欢什么房，我们还能跟房东去聊跟开发商去聊。唉，真让人着急。哈哈

所以，喜欢哪个中介，选谁买房，最后都是看你自己的偏好咯。

ashleyyoyo

blacksam 发表于 2020-7-10 09:37
首套房补贴是把双刃剑，一方面确实能获得好处，另一方面限制了选择。

对，我一般的话不太推荐选房之前就用条条框框先把自己的选项限制住。
另一方面，其实5%首付也好，有些华人公司给你补流水这种操作也好，我不推荐也是因为我觉得这种对策吧你没有考虑到客户今后的一个生活水平。都是先甜后苦。不考虑未来还债能力。他可能今天可以签这个合同，喜气洋洋回家。过段时间，可能真的就还不上。海外也好，本地也好。都差不多。这样会让很多人对房产这个项目失去信心。所以一般我还是推荐，您有几个钱，正规贷款能带多少，我们就考虑哪些个房。真的看到好的价格超出预算一点点的，咱们也别慌，我帮您去谈。
一般一旦是跟了中介朋友的，其实都还是建立在一定信任基础上的。

ashleyyoyo

王小虎 发表于 2020-7-10 07:59
便宜的公寓增值也慢，如果有能力，还是买最喜欢的地点和户型，不要为了省税奖励而去买破楼花。 ...

您说的太对了。在买房上省钱有省钱的风险。这种如果是中介都应该要去跟了自己的客户讲清楚的。不能吹牛逼。

ashleyyoyo

老婆是CPA 发表于 2020-7-10 06:50
可以啊 我敬你是条汉子

那我就静静地看看 不说话

哈哈哈哈这两天突然就忙上了，也没来得及更。很想讲一篇费用。

我突然想着你老婆是CPA，这CPA是什么意思啊

ashleyyoyo

gcc 发表于 2020-7-9 22:56
楼主的工作是地产中介吧？

我是啊。
但是我是一枚奇葩，而且除非您特别需要特别爱好，否则我不推荐买公寓。

老婆是CPA

ashleyyoyo 发表于 2020-7-14 16:45
哈哈哈哈这两天突然就忙上了，也没来得及更。很想讲一篇费用。

我突然想着你老婆是CPA，这CPA是什么意思 ...

Crazy people Australia呀

mantor3000

ashleyyoyo

老婆是CPA 发表于 2020-7-14 17:33
Crazy people Australia呀

哈哈哈哈哈太逗了

ashleyyoyo

【每日一问】在澳洲买房具体会产生一些什么费用呢？
【回答】：买房子，肯定要花钱，但钱要花的的明白。别急，我们看看在澳洲买房所产生的费用。
海外人士置业费
FIRB (澳大利亚外国投资审查委员会，简称“外管局”），按照目前的规定外国人（指还没有取得澳洲永久居留权的人）要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。确实来讲“外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人，而不是这个外国人可不可以买这一套房子”。
印花税
澳大利亚各州政府都对购买房产征收印花税，对于海外买家来说，从2017年7月份起在维州将会对投资买家征收全额印花税，将会是5.5%加上8%的额外印花税，共房产价格的13.5%。对购买期房再无省印花税政策，大家可到SRO网站查询准确的印花税征收。
律师费用
澳大利亚房产所有权的合法转让，一般是由职业办理不动产转让证书的律师来进行，个人是没有办法办理的，因此律师费用也是一项不可避免的程序费用。
房产贷款机构费用
一般来说，咨询办理贷款是不用付给房贷顾问任何咨询费用，但有可能会涉及到一个开户费用和其他一些相关的手续费。客户可根据自己的需求，多作一些具体利率和费用的比较，再选择自己想要贷款的机构，房贷顾问同时也会给出相关的专业意见。
房屋结构检查费用
在购买二手房前（新房就无其必要），应对房屋结构和虫害进行必要的检查。这样不仅可以让你免受不诚实卖家的欺骗，也通常是贷款方发放贷款之前所要求的程序。
房屋财产保险
为防止你的房屋内部有任何损伤，和房屋内部财产丢失，一般投资房而言，可考虑购买此保险以保证房屋内部的损坏得到保障，如果是公寓和一地多套的联排别墅，物业管理一般会承担房屋外部的保险的费用，业主无须支付。
市容建设费用+排污费+土地税
此外还有一些定期交给区委会的费用，它们通常会每季度收取。
物业管理费
一地三套及以上的联排别墅和公寓都会收取物业管理费，根据小区或楼盘提供的公共设施种类而征收，如果公共设施非常完善，包括健身房游泳池等，会收取费用相对较高。

具体的费用都是按照您购买物业价值来估算的喔，有计算器呢，一笔一笔算清楚！

SSW

中介圈粉日志
让中介介绍过户律师，这个总感觉黄鼠狼给鸡拜年。
要是你们中介都把好房留给自己了，那就是挑剩下的给客户了拿我们大家当韭菜割了
话说换汇公司没有限额。。。这个听上去好得不可思议啊合法么

SSW

能不能说点干货。
上面的topic太范范，能不能说说怎么提防房产交易中各种坑。

天涯浪客

SSW 发表于 2020-7-14 22:15
能不能说点干货。
上面的topic太范范，能不能说说怎么提防房产交易中各种坑。 ...

这个敢说？怎么赚钱。。。

ashleyyoyo

SSW 发表于 2020-7-14 22:15
能不能说点干货。
上面的topic太范范，能不能说说怎么提防房产交易中各种坑。 ...

让我想下怎么说哈慢点回来更。
回楼上的，正规中介只拿开发商给的佣金。不存在拿客户的钱。前面也提到了，价格的话佣金存不存在其实对实际房屋价格没有影响。作为正规中介，没什么不敢说的。我可能会就补几个需要注意的点，让我想想该怎么组织。

waiting123

楼主是卖房中介，还是..？