达叔怎么看- 买House vs 买公寓？

马达7250

客户经常会问我一个问题，买投资房是选 House & Land Package好？还是买公寓好？今天就来聊聊这个话题。
做这个比较之前，我们得先把他们拉到同一个起跑线上来，否则比较起来没啥意义。同一个区域的House和公寓 的价格天壤之别，大小新旧各不相同，根本没法比，因此要想做比较，就选价格相近的新房来比较才有参考价值，现在悉尼的房产市场上可负担价格是在八十多万，我们就选这个价位的房子来进行比较吧。
首先来看，八十多万在悉尼不同区域都能买到啥？如果在City附近，这个价格买个一房都比较困难，可能会找到Studio,还是没车位那种。如果以city为中心半径10公里画个圈，八十多万能买到还不错的两房公寓了，当然不会在东区和北区，我们就选Arncllife吧，两房两卫还能有个车位。如果把圈再画大一点，半径20公里，这个价格能够买到三房公寓了，当然肯定不会是在Parramatta CBD，Hornsby附近比较靠谱。最后看看我选的House & Land Package项目在哪儿？八十多万可以在西北和西南很多区域找到土地面积和建筑面积都相当不错的项目，双层5房还能带个院子。

选好了位置那就来看看他们有什么优势。
首先看距离，也就是老百姓说的远近。不用说，如果以到市中心的距离来比较，结果是一目了然的。不过别急，这个距离并不代表不方便，现代化大都市，人们生活的区域已经不再是需要时时刻刻围绕市中心进行了。就业中心、商业配套、医疗设置、教育机构这些生活基本要素都相当完善的分散到了城市的各个角落，远不代表不方便。当然让一个住在50公里以外的人，每天去city上班， 肯定不多见。大部分人还都会选择相对有利于自己的区域去居住。
再比一下空间，结果也是不言而喻的，House要比公寓的空间都要大。其实这个空间大并不只是房间多了，更进一步去分析，House的空间自住性要强很多，建造前就可以根据自己的要求做很多个性化设计，没有了“隔壁”这个概念，在日常起居时也有更好的私密性。还要提一下的，就是那个院子，这个户外空间给了人们很大的发挥空间，这点是公寓无法做到的。
在做投资房时，不可缺少要考虑的问题是出租，在谈出租这个话题的时候，一方面要考虑出租回报率，还要考虑出租的容易程度，也就是空置率。一般来说悉尼的租金回报率在3-4%之间，不同区域有一定差距，相同区域内House租金回报率低于公寓，不过也不能一概而论，现在House & Land 项目集中的区域压根儿就没有多少公寓项目可以用来做参考，从近几年的租赁市场数据看，基本旗鼓相当。而空置率数据House还略有优势，毕竟House租客以大家庭为主，这种租客没那么能折腾。
再谈谈持有成本。House & Land和公寓在购买时的税务成本以及交付以后的持有成本也是不一样的。买公寓的时候，买家是要按照房屋总价来进行印花税的计算，而买House & Land Package的时候，只有土地部分需要交纳印花税，而建筑部分是不需要交纳印花税的。在这点上，House有一些成本优势，不过由于建房期间，土地部分已经付清全款，因此这段时间内，土地部分的投资是没有现金流回报的，必须要等房屋建筑全部完毕才能有租金回报，从这个角度上看，公寓又有自己的优势。另外公寓一定会有Strata费用，有个高档楼盘费用还不低，House在这个方面就省钱一些，不过也要注意，Strata没有了，不代表那些维护的工作就不用做了，一些原来不用担心的维护工作就转移到了房主或者租客身上。
现在悉尼的House & Land Package项目大多位于西北和西南的新开发区域，政府大力投资区域建设，周边环境日新月异，配套设施现代化程度也很高，路宽景美，加上本身那些区域就空气清新，很多客户去那边的第一印象都很不错。
最后谈一下买哪个升值快这个话题。一般来说卖House的中介说买House升值快，能举出一堆例子来；卖公寓额中介说买公寓升值快，也能举出一堆例子来。其实他们说的都对，也都不对，这几年不少投资House & Land 的朋友都赚了钱，买公寓赚钱的人也不少，反之亦然。达叔的结论升值不能只看产品，还有很多因素要考虑，Location、供应量、政府投资……，这是系统工程，学问大了，改天专门写篇文章说说这个事。
比较了半天，现在说说到底该怎么选吧？看了上面的分析很多朋友就会得出结论，达叔肯定推荐大家买House喽！其实还真不是，买投资房这件事，永远是因人而异的，拿同一种产品去套所有用户需求的做法就太不专业了，达叔一贯主张选适合自己的才是最重要的！
关于这个话题欢迎来找我私聊，今天就说到这儿。

AC-Monster

倒数第二段应该再拿数据详细的展开一下，肯定是house赚钱的概率要大于apt才会有最后一段的结论

悉尼麦迪

你这是自问自答嘛？

zhouzhiwdd

不太软的软文？

hec66

达叔是中介。。

Daniel1235

说了半天跟没说一样

J.Y.

达叔…

天涯浪客

Daniel1235 发表于 2020-6-12 15:18
说了半天跟没说一样

我感觉也是，写了一堆全是废话。

pan123au

都是瞎扯， 买房一定要买工作多，人口多的地方。

leon3758

中介都是永远两个逻辑：
卖房： 现在是很好的时候，如果不卖迟点会跌的； 看看我上月卖掉的多少万；
买房： 房价已经跌了不少， 如果现在不入手，迟点涨更多；你更买不起；

xming

那么长？control C 然后control V的吧？

lsc23

写的比较中肯，当作给对市场了解不多和初来乍到的人的一点入门概念还是不错的。

InTheEnd

Daniel1235 发表于 2020-6-12 15:18
说了半天跟没说一样

这种长篇我一般直接看评论

sydgcc

说这些废话都没用，我教大家有用的一招吧， 如果大家觉得对给我加分就行。
如果真的非要买house land package,或者楼花公寓不可的话,那么请这样操作：
1 打开某日悉尼或者其他华人媒体，找招聘，找到各种房产中介无差别招无底薪“销售经理”的。
2 问清楚新sales能不能直接拿commission还是说第一套房子白卖。如果第一套房子白卖的换下一个中介。
3.找到卖房给commission的中介，直接应聘去当他们的销售。因为无底薪的一般都是来者不拒。但请至少也吹吹牛。
4.然后自己买下自己中意的house landpackage或者楼花，把commission自己拿到手。

放心，所有市面上的99.99% 的楼花或者期房house 任何中介都能拿到open list的。不用怕你去的这个中介不代理这个房子。

完工辞职。

fitnesspro

LOCATION 永远是第一位

悉尼麦迪

全都是废话。
一句话 要买找我！要卖找我！
我卖的房子就是最好的 我买的房子也是最好的

湖光

:

猎梦人

这么硬的广告，做为版主实在看不下去了，楼主发软文也请专业点儿，这是态度问题

不多说了，永久禁言。

C2020

记得前辈跟我说过，悉尼买房只考虑20km 圈内

悉尼麦迪

猎梦人 发表于 2020-6-12 20:01
这么硬的广告，做为版主实在看不下去了，楼主发软文也请专业点儿，这是态度问题

不多说了，永久禁言。 ...

哈哈 lz怒了

哎呀芒果

看不到 楼主的东西