房产讨论：现金流问题

天涯浪客

房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的起房子。我收集了几套房子的数据，做了一些简单的分析。因为我是用网络上的房贷计算器算的，只能计算到双周的还款额，我用的是“Interest Only"，利率统一是6%，25年贷款时间。另外净回报率我用的是双周现金流除以投资额得到的。当然作为比较贵的房产很难实现正的现金流，所以我没有做什么分析。

论坛里面讨论房产的帖子很多，但是大家基本都集中在是否增值的问题上。从我看的几本关于投资的书上，我发现都是不鼓励卖房的。都是说要hold的，因为买卖中的各种费用很多，那么反正是一直持有，增不增也就是寻求心理上的一种感觉。所以我想从现金流的角度上分析一下，请大家帮忙看看，有什么不对的地方？


房产描述        房产价格        投资额（20%）        贷款额（80%）        双周还款        持房成本（双周）        双周租        双周现金流        净回报       
                                                                       
City Studio        269500        53900        215600        497.54        152.3        772.38        122.54         5.91%       
Bankstown2-1-1        220000        44000        176000        406.15        107.7        600        86.15         10.18%       
Parramatta2-1-1        245000        49000        196000        452.31        105        600        42.69         4.53%       
City1-1-1                 350000   70000        280000        646.15  132.32        800        21.53         1.60%       
Bankstown2-2-2        285000        57000        228000        526.15        110        700        63.85         5.82%

天涯浪客

我自己刚开始研究房产的问题，想法肯定很简单，希望大家能批评指正！

wangxinyong2008

租金回报数字感觉略有偏高，考虑空租等因素，可能调低点更现实

yn2000

谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。 但现实社会环境有很多不能预测的因素存在。身边的朋友就有大量例子。‘风光’之时，手拿5－6套房，环境变了，现在一套都没留住。还背一屁股债.

北风

楼主其实算的挺好的了，我觉得可以补充这2点
1. 持房成本具体包括哪些？包括了保险，可能的修缮费用吗？
2. 小于多少平米的apartment很难贷到80%的款

原帖由 天涯浪客 于 5/7/2009 18:43 发表
房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的 ...

country

原帖由 yn2000 于 2009-7-6 15:11 发表
谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。 但现实社会环境有很多不能预测的因素存在。身边的朋友就有大量例子。‘风光’之时，手拿5－6套房，环境变了，现在一套都没留住。还背一屁股债.

赞成.

diana999

6% 利率会变的.
个人倾向于CITI STUDIO, 最好别碰BANKSTOWN的

天涯浪客

原帖由 diana999 于 2009-7-7 12:27 发表
6% 利率会变的.
个人倾向于CITI STUDIO, 最好别碰BANKSTOWN的

我自己就住Bankstown，房子很好租阿！

天涯浪客

Bankstown2-1-1        220000        44000        176000        406.15        107.7        600        86.15         10.18%  

这套房子就是我现在自己住的，数据都是真实的，除了6%的利率是我自己加的。我觉得越是便宜的两室回报就越高，如果不考虑升值的话！

人尽其才

那是RENTAL RETURN，
那CAPITAL GAIN怎么样，自己考虑好啊

zhengtao

原帖由 天涯浪客 于 2009-7-5 18:43 发表
房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的 ...

我也同意LZ的投资理念。现金为王。
如果作为长期投资，capital gain对我来说不重要。Positive gearing才是最有利的。找一个好地点买房子，根本就不愁出租。
而如果买短期，炒房，升值的潜力应该多考虑。不过考虑到房产本来是一个传统的长期投资项目，如果做短线，其实相当于赌博。

thya2008

不知道LZ 持有房产有多久
租金回报只是一个方面.
如果房子每年增值, 回报往往超过租金的回报.
增值后可以RE-FINANCE 或卖掉.

druit

lz 的算法太简单了，房屋的维修，空置都没算进去。

天涯浪客

原帖由 druit 于 2009-7-10 13:13 发表
lz 的算法太简单了，房屋的维修，空置都没算进去。

您说的是风险的部分，任何投资都是有风险的。要不就只能把钱存银行了。

我有自己的工作收入，我的工作收入就是承担这个风险的。

天涯浪客

原帖由 thya2008 于 2009-7-10 12:31 发表
不知道LZ 持有房产有多久
租金回报只是一个方面.
如果房子每年增值, 回报往往超过租金的回报.
增值后可以RE-FINANCE 或卖掉.

我明白您的意思。很多人都是这样考虑的，但是有多少房子能每年增值呢？很多房子还贬值呢！
我相信一个观点，就是房子也是一种商品，受供求关系的影响，受承受力的约束。而且我考虑的房子都是低价位的，高的玩不起。低价房子就是给普通人住的，承受力有限，增值空间有限。所以我强调现金流，忽视增值。

alexchan_au

yn2000 发表于 2009-7-6 16:11
谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。 但现实社会环境有很多不能预测的因 ...

不知道现在风光的大户几年后手里还有几套

alexchan_au

6％利率时代，房价真不高

VroomVroom

2009年的时候利率有6%？

jack9889

挺好的老贴，我觉得投资组合非常重要，你的房产里面既要配置增值快的，也要有现金流好的，根据市场行情调节好比例。

dingyipu

VroomVroom 发表于 2017-10-16 09:49
2009年的时候利率有6%？

是啊