70W上下悉尼周边带地的破房选哪里

semaine3

外西。60万。600的地。3房house+2房granny。正现金流妥妥的

zhoujody

semaine3 发表于 2019-12-5 18:55
外西。60万。600的地。3房house+2房granny。正现金流妥妥的

能不能详细说多点啊？！

leben

Rooty hill   , Doonside

waynepublic

如果楼主考虑长线的投资，持有10年以上的。我建议楼主考虑Auburn，Granville，Wentworthvill，lidcombe这些区看看。这几个区现在house的中位价为：
Auburn 796K
Granville 728K
Wentworthville 884K
Lidcombe 923K
因为属于西区和人口组成的因素，一直不怎么受大众的青睐。我认为价格属于洼地，几个原因：
- 这几个区都是离parramatta很近的火车大站。政府这几年都在大力发展西区。悉尼作为澳洲第一大城市如果还想继续往上发展一个台阶，不被墨尔本超过，需要城市扩容，人口扩容。不开发的情况下600万人口已经基本饱和。西部的机场，西北和西南的大片新的住宅区，还有论坛最近有人提到的政府对于parramatta CBD的投资，种种迹象以及一些数据表明未来10几年Parramatta LGA的商业发展，Economics growth，吸引的投资会远大于average，政府需要它承担起第二CBD的作用。
根据2018年的数据，Parramatta LGA的GRP（Gross regional product）为26B，排名NSW第二，仅次于Sydney CBD。Local jobs排名第二。Building approval达到整个NSW百分之7.8，也是仅次于Sydney CBD。这样的经济地位发展对于周边区的影响不言而喻。
- 随着经济地位提升会有越来越多重视教育的人群入驻，慢慢改善大家西区无学区的观念。
- 持有成本低，House本身价格便宜，大部分的land price大约在OSR threshold附近，land tax即使有也不会高。
- 有一定的出租人群，这点比较重要，比如华人区反而不好租。如果将来Parramatta就业机会大大增加，会更容易。
- 地势平，相比很多悉尼有坡的区，建造house的费用低，土地利用率大。有个别地方甚至是R3的，容积率可以达到0.75。
- 交通方便，无论是火车交通还是自驾。

little_koala

waynepublic 发表于 2019-12-7 12:17
如果楼主考虑长线的投资，持有10年以上的。我建议楼主考虑Auburn，Granville，Wentworthvill，lidcombe这些 ...

这几个区，步行火车站距离的house，价格远远超过该区的中位价了，包括Merrylands都是这样，如果在这些区买个location很偏的，也就是价格接近中位价的大地破房，增值速度一般。

waynepublic

little_koala 发表于 2019-12-7 13:55
这几个区，步行火车站距离的house，价格远远超过该区的中位价了，包括Merrylands都是这样，如果在这些区 ...

你说的对，Merrylands我不太知道，这几个区好像买走到火车站的价格是高不少。哪里现在都是火车站1.2公里内house是稀缺资源。
有时也可以看看周围的小站。

cutebaby

Blacktown

barret

楼主改预算了？之前不是还110的么？

Orgrimmar

买到的基本上是烂区

连然照坤

waynepublic 发表于 2019-12-7 11:17
如果楼主考虑长线的投资，持有10年以上的。我建议楼主考虑Auburn，Granville，Wentworthvill，lidcombe这些 ...

请专家指导一下，blacktown的概况，可以入手吗？谢谢

jetchenjie

连然照坤 发表于 2019-12-8 22:13
请专家指导一下，blacktown的概况，可以入手吗？谢谢

我也看到那边了 大家都说那里治安不好 不过好几个巴基斯坦同事住那里 感觉人还不错。。。

哈尔的移动城堡

可以用价格先subset好满足条件的区，在用政府网站查census数据，主要看收入水平，人口组成，教育水平，还有大家就业的领域，看这个区你是否可以接受居住

waynepublic

连然照坤 发表于 2019-12-8 22:13
请专家指导一下，blacktown的概况，可以入手吗？谢谢

我对Black town了解不太多，我个人觉得交通方便，房价便宜。Blacktown过去几年主要减少的人口是English和Australian，增加的是Chinese和Indian。我觉得性价比不错。

pycckuu

其实我想知道的是，这样的区域有没有地价在30W-40W的，这样我可以自己建一套……

moonlanding

pycckuu 发表于 2020-1-1 17:20
其实我想知道的是，这样的区域有没有地价在30W-40W的，这样我可以自己建一套…… ...

30-40w在大悉尼地区找不到吧。

pycckuu

moonlanding 发表于 2020-1-1 17:23
30-40w在大悉尼地区找不到吧。

西南还是有的……但是住的不方便了

tina-go

waynepublic 发表于 2019-12-7 12:17
如果楼主考虑长线的投资，持有10年以上的。我建议楼主考虑Auburn，Granville，Wentworthvill，lidcombe这些 ...

请问 为什么华人区 反而不好租

pycckuu

tina-go 发表于 2020-1-1 19:49
请问 为什么华人区 反而不好租

其实我在弄完cobbitty之后，下一个想法就是在auburn homebush homebush west入套APT了……毕竟离我上班的地方近又便宜，但现在也是在看，估计得下个财年买了

jetchenjie

pycckuu 发表于 2020-1-1 21:12
其实我在弄完cobbitty之后，下一个想法就是在auburn homebush homebush west入套APT了……毕竟离我上班的 ...

你cobbitty準備拿首次置業補貼嗎？
如果拿的話settle之後要住六個月。。。

pycckuu

jetchenjie 发表于 2020-1-2 09:57
你cobbitty準備拿首次置業補貼嗎？
如果拿的話settle之後要住六個月。。。

要的，这个我肯定是知道的，把账单地址什么弄过去就行，半年后再让开发商包租

jsjyin

waynepublic 发表于 2019-12-7 12:17
如果楼主考虑长线的投资，持有10年以上的。我建议楼主考虑Auburn，Granville，Wentworthvill，lidcombe这些 ...

分析的很好，实际确实是这样的。不过这几个区的house价格已经不止70万了

jetchenjie

pycckuu 发表于 2020-1-2 13:18
要的，这个我肯定是知道的，把账单地址什么弄过去就行，半年后再让开发商包租 ...

對的 還有一個就是半年内租金收入是沒有的  但是要還貸款

而且land一settle下來就要開始還land的貸款了

然後建房子的時候再分批下建房貸款 并且要還貸款

我算了下 其實壓力還是不小的  基本上要準備一年的貸款 造完后 房子才能開始收益

我也有些糾結這方面的問題。

tina-go

jetchenjie 发表于 2020-1-2 14:39
對的 還有一個就是半年内租金收入是沒有的  但是要還貸款

而且land一settle下來就要開始還land的貸款了  ...

那从land settle 到建好，可租，这过程多久啊？

jetchenjie

tina-go 发表于 2020-1-2 14:54
那从land settle 到建好，可租，这过程多久啊？

算半年造好 那時候可以租了 但是如果拿自住補貼 那麽還要等半年

tina-go

jetchenjie 发表于 2020-1-2 16:08
算半年造好 那時候可以租了 但是如果拿自住補貼 那麽還要等半年

这半年就空着or自住？

为啥有人买了房子，先airbnb？

jetchenjie

tina-go 发表于 2020-1-2 16:12
这半年就空着or自住？

为啥有人买了房子，先airbnb？

airbnb可能需要好一點的地段吧....

littleapple2016

jsjyin 发表于 2020-1-2 13:57
分析的很好，实际确实是这样的。不过这几个区的house价格已经不止70万了

对啊，Wentworthville, Lidcome这种区哪有70万的房子啊？基本都是900k~1m+,70万买townhouse估计有。

pycckuu

jetchenjie 发表于 2020-1-2 14:39
對的 還有一個就是半年内租金收入是沒有的  但是要還貸款

而且land一settle下來就要開始還land的貸款了  ...

这半年看看能不能找到单租的也可以……不过我觉得应该比较难

sophie1209

Auburn Lidcombe Wentworthville 这几个区好点的house最近卖的1.1-1.2 R3地或者duplex地都1.3以上了……买个周边小站小点的地倒是有可能。也会好租，最佳操作方法是主house分两户两个access, 再加一个granny. 相当于三份town house的租金收入

yuyuigg

34楼分析的很好，但是lz问的是是70万上下，
Auburn Granville  Lidcombe Wentworthville 这些区能出租的house价位在80-100万了

如果是70万左右不如看看这个帖子，建议看看 Seven hill -Blacktown-Rooty hill-Penrith， 我在62楼有具体分析


[地区选择] 悉尼投资house，预算不多，penrith; blacktown; Richmond你选那个？
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... &extra=page%3D2