最后没买 该不该现在做商业地产投资，求泼冷水

爬山虎

飞儿 发表于 2019-11-9 13:54
赞同。
总体来讲，当然是低潮时期机会多，往往价格和利率都很低。等经济强劲要增加利率控制泡沫时，资产 ...

你的判断现在是低潮还是高位？

爬山虎

Pawfect 发表于 2019-11-9 12:34
经济这么差，慎重入商铺，零售最坏的时候还没到。
B1 还是 B2 zone? 如果认为回报高，B2 还可以考虑, B1建 ...

仓库以前看比较多，现在基本不看，以前怕空置。

我看的这个，看好的其他几个原因，
是独立的地块，没有Strata,
地点靠近交通枢纽，人流量来说，烂区的中上地段，低端人口聚集区域，我感觉这些人的酒精消费强盛，经济下行我觉得可能醉生梦死的福利人口更多。伴随经济恶化，可能这些区域的消费可能反而会繁华起来。
价格方面我觉得也没有太离谱，按照等土地面积比率来说，这个商业地产价格大概是民房的四倍（假设一千平米土地，该区域房价五十万，这个地产叫价二百万而已，虚拟数字）考虑到建筑面积是两层，价格大概相当于住宅二点五倍。

大家帮忙看看有没有逻辑上的谬误？

飞儿

爬山虎 发表于 2019-11-9 14:24
你的判断现在是低潮还是高位？

总体还是低位吧，通胀指数和利率水准，都是很低的水平。有能力就抢一点位置好的物业，坐等下一波升值转贷套现。。。

当然我不学无术、一直就是凭家庭主妇的直觉而已。

爬山虎

下午继续做研究，发现这个地产过去十年换手四五次，六年前的成交价格高位，之后两次成交价格基本都是半价了，现在看来需要先了解为什么这么频繁卖才可以。

deen

烂区的中上地段，低端人口聚集区域，他们比较难消费的起西餐的吃喝，醉生梦死不属于他们的生活范畴，去asx周围能看到醉生梦死的人口。
低端人口聚集区域兴旺的是毒，酒，赌，他们买醉基本去club的，领的钱又还回去。如果那店是鱼薯，烤鸡店赚钱可能比西餐有酒牌的多。可能房东包装有点过

ARACT

我认为现在恐怕还是在高位。
澳洲政府非常缺钱，收不上来税，地产是块唐僧肉，而且你还跑不了。
我觉得，政府从地产上，尤其是商业地产上抽血会越来越多。

爬山虎

deen 发表于 2019-11-9 16:50
烂区的中上地段，低端人口聚集区域，他们比较难消费的起西餐的吃喝，醉生梦死不属于他们的生活范畴，去asx ...

我想买的就是Pub，觉得卖酒为主，兼带买点简单食品，但是越研究越觉得有问题。

只能说现在资讯太发达，酒馆倒闭也上新闻，去Facebook 一看，老经营四年前基本没有更新了，再上新闻一收，原来这个地方过去五年倒闭好几次了，最新经营者的google评论还好，基本都是这几个月的，但是我延伸了一下阅读，发现这街的生意在变淡。凉了大半了。

deen

爬山虎 发表于 2019-11-9 17:48
我想买的就是Pub，觉得卖酒为主，兼带买点简单食品，但是越研究越觉得有问题。

只能说现在资讯太发达， ...

查到就好

顾厂长

如果你有闲钱可以 Pay OFF 买商铺 那就买吧。 如果要贷款六成 那最好再考虑一下。商铺要是出现空租，半年都不一定找得到租客。

ldp101

铺位空个一年半载真的很正常

vitosc

andrewmama 发表于 2019-11-8 22:08
我工作的地方离city只有几公里，早几年在街边的商铺四大银行有分行的，后来慢慢都关了，只有几公里外的shop ...

严重同意，这就是凸凹不如美帝的根本问题，人口太少，优质人口更少，还想CUT移民，没大局观啊。
房版总按国内思维看多楼市，当然，如果凸凹有中国一半的人口，连BLACKTOWN都能是豪宅区，关键是人太少了，就2个城市。

ausmossie

爬山虎 发表于 2019-11-8 21:24
旅馆不敢看，受经济周期影响比较大，是餐饮类的，算是热门地段，就算换手，估计最多空个半年就可以再租出 ...

从持有物业的角度看，旅馆比餐饮更稳定。

飞儿

vitosc 发表于 2019-11-14 13:44
严重同意，这就是凸凹不如美帝的根本问题，人口太少，优质人口更少，还想CUT移民，没大局观啊。
房版总按 ...

澳洲解决干旱问题，从中国移来一亿人口没问题。

vitosc

爬山虎 发表于 2019-11-9 15:41
仓库以前看比较多，现在基本不看，以前怕空置。

我看的这个，看好的其他几个原因，

四倍难道还不高么....
商业地产门槛高，简单说大城市的住宅就是价格问题，流动性摆在那里。商业地产如果踩错，不要租金都不一定有租客愿意进去做。
国内就是这个样子，凸凹没有那么深入的了解，但是看几年住宅用地对REZONE的渴望和回报就和国内拆迁一样，商业就没有，感觉有共通之处。

xiva

爬山虎 发表于 2019-11-9 17:48
我想买的就是Pub，觉得卖酒为主，兼带买点简单食品，但是越研究越觉得有问题。

只能说现在资讯太发达， ...

还是要自己做好功课啊！

吾生须臾

关注 楼主最后买了吗？

petexzj

valuation做了吗？商业地产坑多

回眸一笑

投资的话，最近不太好，最近一两年太多的租不出去了。

kevinchen911

幼儿园物业咋样 长租约稳定  是不是captial增长太慢了？

智商21

sysmall 发表于 2019-11-9 12:06
餐饮相关的商业项目我都不敢做，身边太多做赔的例子。
我主要做工业地产了，小仓库最省心，我现在重仓出击 ...

投资思维和我一样，  我自己做贷款， 现在都推荐客人去买仓库，那种临街带办公室的仓库最好

kakacii

好奇楼主最后买了吗