为什么banker说redraw和offset账号对投资房没有区别呢？

jamking

版上都建议offset 但好几个banker都说没区别 还把自己的投资房贷款账户给我看

据说offset好处是有个信用卡 另外offset卡里钱多 适合老外那种紧巴巴的 坏处是卡里钱多了 丢了被绑架了多可怕 还有年费 利息高

redraw账户的话多还的钱也是能redraw出来
的

对于报税 说是银行会在财年生成报表给你 按那个的利息报就行 税局和银行系统不通

难道银行系统更新了？

jamking

Banker 力推redraw账号 利息低

Ronin8317

在税方面有很大的区别。

豆丁

因为bank不是Tax Agent。Cash flow上确实差不多，税务就天差地别了
Redraw相当于一个新的loan,其产生的利息能不能退税取决于其本身的deductiability
Offset不影响原本Loan 的purpose,由Original loan决定其deductibility.

老婆是CPA

豆丁 发表于 2019-9-26 08:38
因为bank不是Tax Agent。Cash flow上确实差不多，税务就天差地别了
Redraw相当于一个新的loan,其产生的利息 ...

专业！

悉尼奔小康

学习了

henryhe1985

豆丁 发表于 2019-9-26 08:38
因为bank不是Tax Agent。Cash flow上确实差不多，税务就天差地别了
Redraw相当于一个新的loan,其产生的利息 ...

借贴问多一句。自住房top up以后把 top up的那一部分钱单独成为一个Home loan A，并拿里面的钱买了个投资房。（这个投资房另外还申请了另一个Home loan B）那么请问top up出来的这一部分如果是redraw，里面所产生的利息都可以用于投资房 deduct吗？因为实际上HOME LOAN A里面的钱全部都用于购买投资房了。谢谢

豆丁

henryhe1985 发表于 2019-9-26 09:11
借贴问多一句。自住房top up以后把 top up的那一部分钱单独成为一个Home loan A，并拿里面的钱买了个投资 ...

简单的回答是 Yes
自住房top up出来的资金用于支付投资房的deposit。我们看两个因素：
1. 是top up出来的，也就是独立于自住房本身loan的一个额外的loan （loan A)
2. Loan A能不能抵税取决于其用途.其用途是income producing activity - 购买投资房
都满足条件，可以做deduction。但是操作上建议你找tax agent和banker联合做。

ATO对这类Loan的duductibilty的处理方式简单粗暴。账目必须清楚明了。不清不楚就assume the worst - deny all deduction.

walk away knowledge
抵押物的deductability和loan没联系。例如自住房本身是不能退税的，但以其作为抵押所贷出的贷款有可能可以。

ann@2209

楼上解释得好专业，可是看完更崩溃了，因为 完全看不懂。。

谁给简单粗暴的说一下，近几年没有买投资房的打算，但长远来讲有可能买，到底是offset好还是redraw好？眼下贷款额也不是很大，一年下来利息差额一般般，如果差额非常可观也就不问了，直接redraw了。

逆鳞龍

Redraw产生一个新的贷款？这想法怎么产生的？

其实这么解释吧，Redraw和Offset同时都是对你产生利息降低，功能上是没有区别的。但一个是会有显示帮你节省了多少金额，而另一个即Redraw因为直接作用在你的贷款数目上会使得你本身贷款额度显示减少，进而使得在税务方面俩者本身在欠款额就产生差异了

freewalker

ann@2209 发表于 2019-9-26 11:47
楼上解释得好专业，可是看完更崩溃了，因为 完全看不懂。。

谁给简单粗暴的说一下，近几年没有买投资房的 ...

如果你一个自住房一个投资房，如果你的自住房的offset还没放满，一般你的闲钱都放在自住房的offset里面，或还到自住房的贷款账户里面（如果你自住房没有offset的话），这样投资房产生的利息都可以用来做负扣税。这样的话，你的投资房有没有offset关系不大，因为反正你没有钱放进去。

如果你的自住房以后可能要转成投资房，或者你的自住房offset已经放满了，有闲钱需要放到投资房账户那里去，那建议投资房带offset账户，而不是用redraw。

大江东去

楼主的banker是没学过会计税法的banker

ViceMan

豆丁 发表于 2019-9-26 09:48
简单的回答是 Yes
自住房top up出来的资金用于支付投资房的deposit。我们看两个因素：
1. 是top up出来 ...

如果不是top up出来的呢? 就单纯是手头有闲钱, 然后先还到自住房的loan account里面, 然后再redraw出来买投资房.

这样的话并没有产生一个新的loan A，那redraw出来买投资房的那部分金额能抵扣吗？但是从流水上有这样的一个动作。这种ATO接受吗？

豆丁

ViceMan 发表于 2019-9-26 14:47
如果不是top up出来的呢? 就单纯是手头有闲钱, 然后先还到自住房的loan account里面, 然后再redraw出来买 ...

in the eyes of ATO, redraw is considered a separate loan.

逆鳞龍

首先要明确几个事情，一是你具有Redraw功能的账户，当你放钱进去时其实不算还掉，因为你随时可以取出，不过从贷款额度显示上是少了

二是你Redraw部分是你自己放入的，这点上ATO不会当成另外一个贷款，唯一是你本身贷款更多且具有Redraw功能，你取出原贷款内中的部分，这会被当做不同贷款，且这部分的费用用作不同的支出会有不同的抵扣标准。