关于楼市下跌 - Town house 跌价转让 FHOG & Stamp duty Exemption

Vivianqiu

大家好

我想问问足迹上有没有遇到类似的问题。

买家是香港海外购买者，在2017年7月1日前签订了off the plan 合同并支付了10%的定金。目前房子才要settle. 但是因为贷款的问题，无法成交。

现在香港海外购买者，想以比原合同更低的价格买给我 (我是首次购房的PR）。但是无法以on sale 的形式。他/她 的律师说只能以nominee的形式拟定合同。

但是，我问了几个澳洲人过户师都说nominee只能以原和同一样的条款转让。

我的顾虑是 1. FHOG  -  原合同是63万， 如果我以59万购入是否不影响我。 SRO 的 网址上是说 75万以下首次购房者都可以。
                   2. Stamp duty exemption 是否同样不会因为原合同和海外卖方被影响？ 这个问题SRO给出了非长模糊的答案。还说可能会存在double stamp duty

楼市好了几十年，似乎这样的情况就变成了理论。希望有，实际操作过的前辈来指点迷经。

中间人

问过户师最靠谱。

vitosc

一手房才有FHOG么？

Vivianqiu

bello 发表于 2019-6-29 17:41
Nominate如果是楼主和开发商按原合同价签约购买off plan，原买家和开发商取消合同的话，就相当于楼主买新房 ...

嗯嗯。谢谢提醒。

我必须搞清楚是和谁签合同。当时香港海外买家是和开发商签合同，除了支付了10%的定金，没有任何title转让。

我的理解是香港海外买家从来都不是房产的所有者。按照这个逻辑，我是不可能和他们签订合同的，因为没有人实质上
可以卖不属于自己的东西。

开发商让他/她自己找中介卖，如果在settlement date 那天没有任何人settle, 将会损失所有定金。这样太残忍了。
我也是希望说，他们至少可以拿回他们现在所期待的一部分定金。

zhujing1983

可以以nomination的方式操作，那你作为首次置业者该有的优惠都有。明面上以63万进行，具体的钱可以从10%首付里面调整。你付一点点的印花税，还能申请FHOG

Vivianqiu

zhujing1983 发表于 2019-6-29 21:55
可以以nomination的方式操作，那你作为首次置业者该有的优惠都有。明面上以63万进行，具体的钱可以从10%首 ...

是的。我第二次咨询的澳洲人过户师说这样的可以的。不过她本人没有实际操作过这样的case （外国人买家卖家+市场跌价），她只能依赖于SRO的公共咨询电话，而SRO给出来的答案非常模凌两可。因此，她也给不了我问题一个确定的答案。

如果我是nominee, 关于Stamp duty exemption的问题, dutiable value 是当时2017年7月1日前签订的land value, 还是原合同63万，还是我真实购买价购买的59万？我到现在都不知道这个答案。

zhujing1983

Vivianqiu 发表于 2019-6-30 15:16
是的。我第二次咨询的澳洲人过户师说这样的可以的。不过她本人没有实际操作过这样的case （外国人买家卖 ...

你缴纳的印花税是根据香港人签合同时的dutieable value来算。然后申请FHOG是按照合同价。我们之前刚做过类似的一个case，如需具体步骤，可私信我，谢谢。

Fyx83228

建议和中介沟通，和开发商重新签合同，我觉得按照现在的情况，开发商一般都乐意配合，毕竟万一settle不了对开发商也不利。

alexwqr

Vivianqiu

Fyx83228 发表于 2019-7-1 12:11
建议和中介沟通，和开发商重新签合同，我觉得按照现在的情况，开发商一般都乐意配合，毕竟万一settle不了对 ...

开发商让香港买家自己找中介。

至始至终，我自己的分析是开发商处于不可能亏损的位置。eg, 开发商还是拿63万。中介费香港人支付。过了settlement date,即使我无法settle, 10%开发商已经保证了。

Fyx83228

Vivianqiu 发表于 2019-7-1 19:34
开发商让香港买家自己找中介。

至始至终，我自己的分析是开发商处于不可能亏损的位置。eg, 开发商还是拿 ...

其实找回最开始卖房的中介会好一些，不知道这个是大项目还是小项目，如果开发商卖出去的房子无法settle拿到钱的话，对开发商来说是有风险的，因为无论是开发贷款的利息支付还是贷款本金的到期归还，对开发商来说都是有影响，更何况如果房价下行超过10%，那定金就被覆盖了。所以我觉得开发商应该要配合，毕竟找到新的买家Settle房子才是最重要的。除非那个开发商不差钱，可以建好后慢慢卖那就另当别论了。

Vivianqiu

Fyx83228 发表于 2019-7-2 09:02
其实找回最开始卖房的中介会好一些，不知道这个是大项目还是小项目，如果开发商卖出去的房子无法settle拿 ...

嗯嗯。有道理呢。谢谢。

原合同的中介也是同一个的说。

leo1385

不要贪小便宜。
如果真的喜欢房子，等他们黄了之后在找卖家签。
香港人？
看样子你玩不过他，不要陪他玩了

Chimpanzee

leo1385 发表于 2019-7-2 19:42
不要贪小便宜。
如果真的喜欢房子，等他们黄了之后在找卖家签。
香港人？

同意

Vivianqiu

Chimpanzee 发表于 2019-7-4 03:23
同意

是吗！？现在先谈价格在讲吧。(monkey09)