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楼主:joecole0831

[地区选择] 为什么猫本人口涨的最快但房价跌的最多呢 [复制链接]

发表于 2019-4-25 21:49 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-4-25 20:44
我觉得要看情况,公寓如果是定价过高引起的价格调整,是不会波及房子的。如果只是大势下调,那没办法,只 ...


说了半天目前最关键是时机,还不是位置,还不是找宝的时候
有空看看无所谓,关键就不要爱上某一间房子。当然自住的是另一回事
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发表于 2019-4-26 12:17 |显示全部楼层
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本人自己也是新移民,但是自己平时喜欢研究些房产信息,所以也想和大家分享下我的观点。

影响房价的因素远不止人口。如果人口增长和房价涨幅成正比,那么非洲应该是全世界房价涨幅最快的。

如果经常关注房产投资周期理论就知道,美国和澳洲这样的国家,18-20年是个房产和经济周期,这当中有一个mid-cycle slow down,主要是市场和政府调控产生的短暂回调和下跌。从2008年经融危机到今天差不多是第一个十年结束,所以目前就属于mid-cycle slow down.加上信贷的收紧,房价下跌非常正常。

一般而言,mid-cycle slow 之前的1-2年是winner curse区间,也就是接盘侠被严重套牢的时间,这二个期间跟风买房的人在回调的时候是最惨烈的,因为他们的房产市值会从小峰值直接回调10%-20% 左右,现金流不足的人就直接被血洗了。这也就是为什么2016-2018买猫投资房子的人现在非常痛苦的原因。

另外,澳洲的房地产市场不是一个统一步调的。每一轮周期一定是悉尼先领涨,然后墨尔本跟上,接着布里斯班和其他地区补位。
其实,这也和国内和国外移民的人口流动相对应。先去悉尼,但是房价物价过高之后就会转战墨尔本,但是墨尔本被推高之后就会接着去布村和其他地方了。

所以,接下来的这几年一定是布里斯班和其他regional area的主场。Corlogic和Domain都预测了在2019-2021,布里斯班会有9%-12%的涨幅。悉尼和墨尔本的很多本土投资客也都已经转战和布局布里斯班了。

但是墨尔本本身也不是一个市场,每个区域都是细分的小市场。所以去年市区和近郊的房价大跌的时候,某些配套设施和就业比较好的远郊,房子价格其实是涨的。

当然,如果是公寓的话,特别是CBD的那些无良中介卖给澳洲华人的房子一定是跌得最惨的。92%的澳洲人是白人,家庭人均人数是4.2人,当你买了60平米的CBD 公寓的时候,你的房子已经和这些主流人群说再见了。更别提一房的studio了。当你要出售的时候,只能自己人骗自己人,老人骗新人了。

不过,关于大家讨论的土地供应问题,我很认同之前看到本土的投资客的观点,越是所谓的 west corridor什么的越不能买。因为房子增长看的不是location,看的是稀缺性,一旦土地大量放出来,这个区域的很多房子就会遇到数以百计和千计的同质性竞争。所以,诸如west werribee地区的项目个人觉得不是很好的选择。我墨尔本做中介的亲戚告诉我,一个客户5年前40万买的west werribee的房子,现在其实也就涨了5-10万,而且还卖不掉,新楼盘太多。就算是均价涨幅,其实也是开发商分期开发和售卖时人为的阶段性抬高价格,并不是市场的实际增长。




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发表于 2019-4-26 12:36 |显示全部楼层
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很欣赏楼上的评论风格,态度中肯,论据翔实,不夸张,不偏激。

发表于 2019-4-26 12:45 |显示全部楼层
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Treadstone 发表于 2019-4-26 11:36
很欣赏楼上的评论风格,态度中肯,论据翔实,不夸张,不偏激。

你好Treadstone,我是坛子里的新人,连加好友和发消息的权限也没有,我凑完了分就加你啊。
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发表于 2019-4-26 12:58 |显示全部楼层
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leonliwenyu 发表于 2019-4-26 11:45
你好Treadstone,我是坛子里的新人,连加好友和发消息的权限也没有,我凑完了分就加你啊。 ...

呵呵!这个论坛管理比较严格,慢慢来,不着急
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发表于 2019-4-26 13:02 |显示全部楼层
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Treadstone 发表于 2019-4-26 11:58
呵呵!这个论坛管理比较严格,慢慢来,不着急

喜欢严谨的作风,和投资一样,心急吃不了热豆腐。
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