为什么猫本人口涨的最快但房价跌的最多呢

leonliwenyu

本人自己也是新移民，但是自己平时喜欢研究些房产信息，所以也想和大家分享下我的观点。

影响房价的因素远不止人口。如果人口增长和房价涨幅成正比，那么非洲应该是全世界房价涨幅最快的。

如果经常关注房产投资周期理论就知道，美国和澳洲这样的国家，18-20年是个房产和经济周期，这当中有一个mid-cycle slow down，主要是市场和政府调控产生的短暂回调和下跌。从2008年经融危机到今天差不多是第一个十年结束，所以目前就属于mid-cycle slow down.加上信贷的收紧，房价下跌非常正常。

一般而言，mid-cycle slow 之前的1-2年是winner curse区间，也就是接盘侠被严重套牢的时间，这二个期间跟风买房的人在回调的时候是最惨烈的，因为他们的房产市值会从小峰值直接回调10%-20% 左右，现金流不足的人就直接被血洗了。这也就是为什么2016-2018买猫投资房子的人现在非常痛苦的原因。

另外，澳洲的房地产市场不是一个统一步调的。每一轮周期一定是悉尼先领涨，然后墨尔本跟上，接着布里斯班和其他地区补位。
其实，这也和国内和国外移民的人口流动相对应。先去悉尼，但是房价物价过高之后就会转战墨尔本，但是墨尔本被推高之后就会接着去布村和其他地方了。

所以，接下来的这几年一定是布里斯班和其他regional area的主场。Corlogic和Domain都预测了在2019-2021，布里斯班会有9%-12%的涨幅。悉尼和墨尔本的很多本土投资客也都已经转战和布局布里斯班了。

但是墨尔本本身也不是一个市场，每个区域都是细分的小市场。所以去年市区和近郊的房价大跌的时候，某些配套设施和就业比较好的远郊，房子价格其实是涨的。

当然，如果是公寓的话，特别是CBD的那些无良中介卖给澳洲华人的房子一定是跌得最惨的。92%的澳洲人是白人，家庭人均人数是4.2人，当你买了60平米的CBD 公寓的时候，你的房子已经和这些主流人群说再见了。更别提一房的studio了。当你要出售的时候，只能自己人骗自己人，老人骗新人了。

不过，关于大家讨论的土地供应问题，我很认同之前看到本土的投资客的观点，越是所谓的 west corridor什么的越不能买。因为房子增长看的不是location，看的是稀缺性，一旦土地大量放出来，这个区域的很多房子就会遇到数以百计和千计的同质性竞争。所以，诸如west werribee地区的项目个人觉得不是很好的选择。我墨尔本做中介的亲戚告诉我，一个客户5年前40万买的west werribee的房子，现在其实也就涨了5-10万，而且还卖不掉，新楼盘太多。就算是均价涨幅，其实也是开发商分期开发和售卖时人为的阶段性抬高价格，并不是市场的实际增长。

Treadstone

很欣赏楼上的评论风格，态度中肯，论据翔实，不夸张，不偏激。

leonliwenyu

Treadstone 发表于 2019-4-26 11:36
很欣赏楼上的评论风格，态度中肯，论据翔实，不夸张，不偏激。

你好Treadstone，我是坛子里的新人，连加好友和发消息的权限也没有，我凑完了分就加你啊。

Treadstone

leonliwenyu 发表于 2019-4-26 11:45
你好Treadstone，我是坛子里的新人，连加好友和发消息的权限也没有，我凑完了分就加你啊。 ...

呵呵！这个论坛管理比较严格，慢慢来，不着急

leonliwenyu

Treadstone 发表于 2019-4-26 11:58
呵呵！这个论坛管理比较严格，慢慢来，不着急

喜欢严谨的作风，和投资一样，心急吃不了热豆腐。