小型商业地产讨论

lazysnail

Saidlu 发表于 2018-12-5 22:45
市中心商铺 卖

乔治街一路吧？哈哈

Saidlu

lazysnail 发表于 2018-12-5 22:47
乔治街一路吧？哈哈

具体哪里就不用知道了吧

AVC

飞儿 发表于 2018-12-5 21:44
这个就是外行话了。
商业地产，不一定要买在悉尼市区，而且听说市区的增值一向很不错。

非常同意你的说法，在悉尼商业地产很大一部分不在市区。 市区或者近郊很多商业地产在大财团手中，基本不在市面流通， 这些基本你想买也买不到。其它在市面流通的，so far 在过去十年来看 CGT 还是很高的，至少没有比大地破房涨得少。
买商业地产，尤其仓库类的，不仅仅看location 和return。仓库的高度， 租客，租约都会影响整体租金return 和房产价值。曾经看过一个估价报告，估价师说市场租金大约应该是50k左右，现在租客愿意付70k 很可能由于它的industry 找不到其它更合适的仓库而愿意付租金。所以如果就看租金回报高而买这个ppty有局限性。
SMSF 贷款政策变化对商业地产供求的影响基本可以忽略不计。大部分没有商业地产投资经验的人SMSF都是买residential ppty，而剩下小部分买商业地产的贷款人 大部分都是买了然后转租给自己的business。所以市面特别是3M左右的商业地产其实还是很抢手的，现在你不付一个高于市价的钱基本很难买到了

lazysnail

小商业型物业主要也是看地理位置吧 虽然零售业集体被看好 但有些地方还是有成长空间的

maorice

CBRE朋友刚完成的一个deal， 23%return， 大型物业。 他们现在在做city那个AMP building。

最新的商业贷款利率是4.79%.

小型物业反而是apartment下面的那种，比较稳定。但是租金稳定了， Captial gain反而少了。

市区其实现在卖的不少呢， 不过都是比较旧的老的building， maintainance 费用太高， 回报减少了。 而且都是些不怎么样的位置。起始资金要求也高。

frankzhang2014

这两三年 （15年到现在） 悉尼 industrial property 价值几乎翻倍了  net yield 大概在 3.5 到 5% 左右

oceandeepshell

datou1981 发表于 2018-12-5 21:47
他说的是中国经济崩溃..然后产业链转移...澳洲有啥?啥都缺.啥都远....

本来学习一下商业地产知识的,结果 ...

我见识的人和事很多，普罗大众，喜欢嘲弄他人，在完全不知道他人说什么之下，按自己的主观概括，不自觉地嘲弄和搬弄，这是多年激烈人事环境中的自我保护意识，没什么主观恶意。大陆的评优评职称机制会令人这样。
我的话，中国产业链转移，澳洲商业地产起飞，有因果关系，但不要搬弄成中国产业移到澳洲。他是海啸原理，震央的海水和摧毁海岸的海水是不同的。这是转型经济学课题。

oceandeepshell

oceandeepshell 发表于 2018-12-5 23:39
我见识的人和事很多，普罗大众，喜欢嘲弄他人，在完全不知道他人说什么之下，按自己的主观概括，不自觉地 ...

大陆近年来轻资产理论和走出去战略，就是转型经济学的成果。可惜走出去战略，因无谋何进做三公，搞坏了。

风口上的猪

从评论也可以看出来，普通人连消息都不灵通，怎么投资商业物业。
即便有那么几个好的，早被有实力，有渠道的人强先了。剩下些歪瓜裂枣，大部分是火坑。

飞儿

oceandeepshell 发表于 2018-12-5 22:39
我见识的人和事很多，普罗大众，喜欢嘲弄他人，在完全不知道他人说什么之下，按自己的主观概括，不自觉地 ...

大头好像在国内投资不少，否则不知是啥原因，老爱把头埋沙子里。。。

飞儿

风口上的猪 发表于 2018-12-6 00:56
从评论也可以看出来，普通人连消息都不灵通，怎么投资商业物业。
即便有那么几个好的，早被有实力，有渠道 ...

我某天和一个生意加物业中介吃饭，他说悉尼的酒吧，主要被四大家族把持了，另外很多华人，应该是前几年投资移民出来的华人加老移民比如香港那波，都一直在悄悄买进，他们都不是有空来足迹分享那种

好像是AFR Fri 报纸还是新闻版上看到的一个文章，介绍某华人二代怎样投资物业，真是大手笔。。

商业物业投资，好像是20%的人掌握了80%资金和资源。。 和普通民众关系不大，因为不是必须品。

但是，事在人为，自由市场下，有决心有眼光的话，普通人一样有机会。咱们加油。

lazyvictor

maorice 发表于 2018-12-5 23:16
CBRE朋友刚完成的一个deal， 23%return， 大型物业。 他们现在在做city那个AMP building。

最新的商业贷 ...

那个23%的return是MEL Southern Cross Station附近的retail property吗？

lazyvictor

huang003261 发表于 2018-12-5 21:51
看了你几个贴 都说现在是好时机抄底 你怎么不买？ 听说市区增值很不错 那是以前吧 你拿以前的情况推断未 ...

现在商业地产5.5的利息 后续利息大趋势看涨 RBA涨到2.5 代表商业地产利息涨到7

客观说一句，现在commercial property的贷款不是5.5的利息，interest+margin+facility fee+swap加一起也没有你说的这个数

另外大玩家都是买interest swap的，即使rba利率涨了也没有影响

huang003261

lazyvictor 发表于 2018-12-6 08:49
客观说一句，现在commercial property的贷款不是5.5的利息，interest+margin+facility fee+swap加一起 ...

好吧 当我没说 你自己开始谈的是300万的物业 现在跑来说一句大玩家可以interest swap， 300万的物业在商业地产里面叫大玩家？

lazyvictor

huang003261 发表于 2018-12-6 09:01
好吧 当我没说 你自己开始谈的是300万的物业 现在跑来说一句大玩家可以interest swap， 300万的物业在商 ...

大哥，300w不是我说的，我刚刚才回了两个帖子。。。

lazyvictor

lazysnail 发表于 2018-12-5 22:51
小商业型物业主要也是看地理位置吧 虽然零售业集体被看好 但有些地方还是有成长空间的 ...

LZ好，有人把我误认为你了，哈哈哈

datou1981

oceandeepshell 发表于 2018-12-5 22:39
我见识的人和事很多，普罗大众，喜欢嘲弄他人，在完全不知道他人说什么之下，按自己的主观概括，不自觉地 ...

我看过的人也太多了
求问...中国啥产业链转移....我真的见识不够..什么产业链转移?会导致澳洲地产飞涨....
逻辑不要乱..慢慢理...我不急..你也别急