房價放緩時的華人區對比 - 摒棄猜疑 用RPData數據説話

cloud226

NSW House
https://www.dropbox.com/s/rmgsl560sug2cvg/house.pdf?dl=0

NSW Unit/Apt
https://www.dropbox.com/s/01e86yipi7n7dar/unit.pdf?dl=0

VIC House
https://www.dropbox.com/s/y52wds75jy9yc4x/vic_house.pdf?dl=0

VIC Unit/Apt
https://www.dropbox.com/s/t1rrtupjxprkwuo/vic_unit.pdf?dl=0


Chatswood


Burwood


Eastwood


Hurstville

cloud226

Hurstville堅挺的沒得黑了

看了下20年数据 没有一年跌的

cloud226

猫本有哪些华人区呢？我也可以帮忙列出来

仙人抚我顶

cloud226 发表于 2018-11-11 22:44
猫本有哪些华人区呢？我也可以帮忙列出来

猫本Box Hill, Glen Waverley, Clayton， 其他的都是零零散散的。

huang003261

成交量这么低的情况下， 对比中位价的是否合理都值得疑问。19年10月对比18年10月的悉尼中位价也许更有意义。

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-11 22:50
成交量这么低的情况下， 对比中位价的是否合理都值得疑问。19年10月对比18年10月的悉尼中位价也许更有意义 ...

这些区每个月的成交量都不低 更不用说是一年的了 数据非常可靠

我过了一会儿把这些区的成交量抓出来

-----------

这些区过去20年的annual return和过去一年的售出数字
[
    {
        "suburb": "Eastwood NSW 2122",
        "return_pa": 8.79623321,
        "dateTime": "2018-07-31",
        "number": 123
    },
    {
        "suburb": "Hurstville NSW 2220",
        "return_pa": 8.55767219,
        "dateTime": "2018-07-31",
        "number": 94
    },
    {
        "suburb": "Burwood NSW 2134",
        "return_pa": 8.06204713,
        "dateTime": "2018-07-31",
        "number": 50
    },
    {
        "suburb": "Chatswood NSW 2067",
        "return_pa": 7.75676802,
        "dateTime": "2018-07-31",
        "number": 122
    }
]

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-11 22:52
这些区每个月的成交量都不低 更不用说是一年的了 数据非常可靠

我过了一会儿把这些区的成交量抓出来

对比一下今年10月和去年10月的成交量， 这些区是不是少了很多？ 如果是， 只能说明现在好房才能卖出， 中位价自然高。 还有一个， 现在大部分成交房都是 price withhold（原因大家都很清楚）, 这些房子的成交价格是否计算在中位价的统计中？

cloud226

仙人抚我顶 发表于 2018-11-11 22:48
猫本Box Hill, Glen Waverley, Clayton， 其他的都是零零散散的。

Box Hill


Glen Waverley


Clayton

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-11 22:56
对比一下今年10月和去年10月的成交量， 这些区是不是少了很多？ 如果是， 只能说明现在好房才能卖出， 中 ...

这种variation在以年做单位的统计里基本可以视为noise， 统计数据不会包括outlier  

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-11 23:00
这种variation在以年做单位的统计里基本可以视为noise， 统计数据不会包括outlier  

...

第一， 16年7月到17年7月房市在上升， 比如买了1万套， 17年7月以后到18年7月房市逐渐开始下滑， 假如只卖出5000套，房市还在拉锯中， 只有好房才能被销售出去， 会直接影响了中位价。 结果当然不是noise。所以我说要对比这两年成交套数到底差别有多大。   第二， 去年大部分卖出的房子都不会Price withhold, 即使price withhold, 大部分半年后也会显示价格。  而今年大部分中介都选择withhold price, 价格都还没计入统计，这也不能算是noise。  你这不是apple to apple comparison....

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-11 23:08
第一， 16年7月到17年7月房市在上升， 比如买了1万套， 17年7月以后到18年7月房市逐渐开始下滑， 假如只 ...

第一，你的说法全部是你的感觉
第二，你的说法还是你自己的感觉

如果在同一个统计数据 同一个算法 同一个区间 同一个interval对比都不是apple to apple comparison 那我不知道什么是了。。。

你的说法适合放在和其他人吵架帖中

这个帖子只是希望用明确的数据说话 而不是自身“感觉”和信口拈来的“证据”

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-11 23:12
第一，你的说法全部是你的感觉
第二，你的说法还是你自己的感觉

你确实牛！ 你啥都说不出个所以然， 直接说一句都是我的感觉

烦请你贴出完整数据， 1. 16年7月-17年7月 和 17年7月-18年7月这几个区的成交数对比。 2. 标记为price withhold 的房产到底有没有计算在中位价统计中。 如果有， 今年和去年具体占比。

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-11 23:15
你确实牛！ 你啥都说不出个所以然， 直接说一句都是我的感觉

也对 您的“假如”，“大部分”这些词语我想应该是有完美数据支撑的 我错了


您可能不了解rpdata 这个是专业地产数据服务的公司 即使你上的一些网站price withheld 不代表统计数据不统计

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-11 23:18
也对 您的“假如”，“大部分”这些词语我想应该是有完美数据支撑的 我错了

那到底是统计还是不统计呢？ 我很好奇， 你能明确找到是统计了还是没统计的官方答案吗， 按照你的逻辑， 很可能也是你的感觉？ 还有我指出的第一条， 两年成交量数据对比， 这个不会RPdata 没有吧？

Anyway， 我看你并不是不懂， 咱们就此结束吧。 没有什么意义， 明年的数据会说明答案。

仙人抚我顶

cloud226 发表于 2018-11-11 22:58
Box Hill

感谢楼主，能帮我看看这几个区吗？ferntree gully, Endeavour Hills,以及croyton，谢谢。

cloud226

仙人抚我顶 发表于 2018-11-11 23:41
感谢楼主，能帮我看看这几个区吗？ferntree gully, Endeavour Hills,以及croyton，谢谢。 ...

嗯 没问题 你最后一个是想写croydon 3136吧？

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-11 23:21
那到底是统计还是不统计呢？ 我很好奇， 你能明确找到是统计了还是没统计的官方答案吗， 按照你的逻辑，  ...

如果你有能力 自己注册一个去抓吧 下面是我用的两个参数 https://developer.corelogic.asia/metrics/marketTrends#metricsSold

13       
Annual Change in Median Price (20 years)       
The compounding annual change in median sale price based on the current period compared with the same period 20 years ago. The calculation indicates the average annual growth rate and is expressed as a percentage.

37       
Number Sold (12 months)       
A count of all transactions within the specified region over the last 12 months.

v26v26oo

lz这个数据只能当一个参考，没有太大的实际意义。
比如，之前高峰期，原来平均130万的房子，买家150万抢到，中位价是150万
而现在房事下行期，有150万预算的人看不上原来130万的房子了，因为现在可以买之前180万的房子了，同样花了中位数150w出去。看上去中位价没变，但实际买到的房子品质已经不一样了。所以实际上房子是跌了不少。如果原来150w抢到的房子如果拿到现在想卖，对不起，要么亏20万，卖130万出手。不想割肉的就继续150w挂着，反正也卖不掉。这也是前一个同学一直在争的，成交量的问题。大量的高溢价房暂时还没有转化成交易并拉低中位价，所以数据看上去并没有太大变化。
房事好不好，最直观的就是同一个房子16-17年买入，最近拿出来卖的。在高峰期，论坛里都是“这个房子两年前买入，转手就赚30w”什么的，现在呢？可以看看最近论坛的贴，要出手的基本都要亏10%左右。这才是最直观的同一个房子，同一个apple。

samuel666888

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-11 23:57
网络上你这种没有贡献 只会嗷嗷要求别人的杠精巨婴 完全不值得我浪费时间去研究文档 然后取数据

但如果 ...

你拿几个所谓的数据， 讲的出几个你自己觉得高级的名词就被你称为做研究？  

人家一提出对你提出的结论不同的意见就是杠精？  很明显你想说的就是burwood,hurtsville 抗跌呗。 20年了hurtsville 从来没跌过，也就意味着以后会依然抗跌。 这就是投资里最典型的错误， create forecast based on the interpolation of  historical data.  注册了个RPdata就把你牛成这样了？

我仅仅是指出你只拿片面的数据出来不能得出你想要的结论， 你就如此着急上火， 关键是到最后也说不出来个名堂， 然后上升到人生攻击。 莫非你是在hurtsville 有不少投资房， 得出你要的结论心里舒服一点？

huang003261

v26v26oo 发表于 2018-11-12 00:33
lz这个数据只能当一个参考，没有太大的实际意义。
比如，之前高峰期，原来平均130万的房子，买家150万抢到 ...

我帮LZ回答你吧， 这都是你的感觉， 和他的“数据”不符合 。

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-12 00:54
你拿几个所谓的数据， 讲的出几个你自己觉得高级的名词就被你称为做研究？  

人家一提出对你提出的结论 ...

你提出的问题完全没有任何理论和数据支持也好意思说是“意见”？

我只是简单拿出历史数据你也能YY出我得出了的“预期”？

像你这种自己没有能力但却固执己见的行为就是巨婴的定义

cloud226

v26v26oo 发表于 2018-11-12 00:33
lz这个数据只能当一个参考，没有太大的实际意义。
比如，之前高峰期，原来平均130万的房子，买家150万抢到 ...

用统计数据就是为了避免因为一个房子的升降而一叶障目

huang003261

cloud226 发表于 2018-11-12 01:08
你提出的问题完全没有任何理论和数据支持也好意思说是“意见”？

我只是简单拿出历史数据你也能YY出我得 ...

哈哈， 我怎么觉得你一直在说自己啊？

已经有另一位同学说出了他的意见， 在你看来也是他的“感觉”吧？ 你这种让我想起来论坛里另一位J同学， 你比他稍微好点， 还知道注册个RPdata取点数据。 不过你们自我催眠的能力确实有的一拼。 对于你如此出离愤怒， 我只能理解为触犯到了你的某种利益。 Anyway， 做为文化人且等着收割你这种人的我， 我就此认输， 你赢了

cloud226

huang003261 发表于 2018-11-12 01:14
哈哈， 我怎么觉得你一直在说自己啊？

已经有另一位同学说出了他的意见， 在你看来也是他的“感觉”吧 ...

哈哈哈 我刚才也正想说得到一位网友的支持你应该非常满足了 毕竟这就是你的“假如”和“大部分” 需要的所有证据。走好不送 还有大部分“感觉”贴等着你这个“文化人”呢

Btw. RPData是要收费的 別小心为了你的‘假如’破费了

游得好小鱼

华人，几千年的传统，几千年积淀下来的智慧

revstar

v26v26oo 发表于 2018-11-12 00:33
lz这个数据只能当一个参考，没有太大的实际意义。
比如，之前高峰期，原来平均130万的房子，买家150万抢到 ...

人家拿看似客观的数据就是要得出房价没跌的结论，看看就好，人家就指望着这个结论说服大家不要跑，共克时艰呢

revstar

cloud226 发表于 2018-11-12 01:12
用统计数据就是为了避免因为一个房子的升降而一叶障目

Hurstville183万拍出一个townhouses的时候可不见中介客观，都是说连个镇屋都要183万何况House,接着unit都敢开价100万

上涨时怎么不说一叶障目，下跌时却说只是一两个个案下跌呢？

不过可惜你的目标不会达成，huang003261和v26v26oo  2人的回贴己清楚地指出样本的缺陷。想指望看似客观的数据推导出的结论来说服潜在卖家不要卖或潜在买家现在入场，都是徒劳的，除非读者智商低于70

因为此贴中你出离的恼羞成怒己经把自己的底牌都露出来了

Zexi1935

楼主拿数据说话，相较其他几位有很大进步。支持

Zexi1935

revstar 发表于 2018-11-12 08:02
人家拿看似客观的数据就是要得出房价没跌的结论，看看就好，人家就指望着这个结论说服大家不要跑，共克时 ...

楼主列出的应该是部分区域独立屋中位价一定时期的变化，“独立屋价格”是“房价”中的一部分，如果分析某个区域的时候能够同时列举出该区比如公寓的价格变化是否就更全面一些呢？另外该处“独立屋”中位价是只包含拍卖的呢，还是所有售出的？“price withhold"是否在统计范围内呢？这些问题如能详细说明并通过数据体现就更有说服力了。当然老夫认为，个别区域独立屋拍卖的中位价只是众多统计指标中很小的一部分并不足以支持澳洲或悉尼房价上升或下降的结论。如果能列举出一定时期内，某区域所有售出房屋（独立屋加公寓等），（拍卖加私售）的均价或中位价变化就更好了。