QLD的行家们，200套以上房子楼盘MR生意的行情怎样

飞儿

实话实说，MR生意还是QLD好做很多，感觉。

只是某中介说QLD的倍数比悉尼的高，问题是现在好像悉尼基本上没啥MR交易，没得参考。

不知道QLD是否容易请人管理。

kaikai96

如果能容易请到人，估计倍数更高了

飞儿

kaikai96 发表于 2018-11-4 10:00
如果能容易请到人，估计倍数更高了

昆州工资水平不算高，加点钱或许容易请到人些。。

kaikai96

有时不是钱的问题，宁做鸡头不做凤尾是国人传统

飞儿

kaikai96 发表于 2018-11-4 11:28
有时不是钱的问题，宁做鸡头不做凤尾是国人传统

做了一点研究，布村的物业经理工资水平真的比悉尼低很多。
如果布村请人，加点钱请本地人，不一定是华人，或许更好？

唉，跨州了解生意，不容易，还是得私下找”地头蛇‘ 请教

Oaklands

guigui12345

请人不难，请到合适的人，owner跨洲管理的话实在是风险过大

fzds

飞儿一出手就是大手笔

flyer

fzds 发表于 2018-11-5 16:14
飞儿一出手就是大手笔

不是我一个人，和拍档一起哒。

拍档刚接手两个布村小MR，觉得还是合伙买大的比较合适。。。对布村MR市场也在学习中。


看上去大咖们都主要混微信朋友圈了。。
不管那么多，按低于五倍报价了，行不行都是一个学习过程。

flyer

guigui12345 发表于 2018-11-5 16:10
请人不难，请到合适的人，owner跨洲管理的话实在是风险过大

我以前觉得我的拍档在布村，太远了。
如今又觉得幸亏她在布村

winn

MR 是什么词的缩写？

风口上的猪

这个行当，现在算是掉进昆州房地产大坑了。
政府撑腰拒付房租，中介收不上来租金，夹在房东和租客中间两头不是人。收不上租金，就没有管理费赚，收入大受冲击。
昆州的房子，现在还有谁敢投资？ 尤其是这种公寓连体别墅，甩都甩不出去。资产减值是必须的，那种酒店，度假村，motel 之类的管理权，这把直接要凉。

没人敢投资，逐渐都变成了自住，掉letting是肯定的。投资者的公寓多好管理，全变成自主，那叫鸡飞狗跳。
这个行业高负债，今年给银行提交一个很不好看的financial report， 银行不知道会不会震怒，银行可不是做慈善的。超过风控红线，会触发收回贷款。
这个行当忽悠了太多人，中介天天在媒体上打广告，什么摸鱼捉虾。卖到5-6倍，但却忽视了政治风险。
昆州上次是高票连任，这次带领民众打土豪，分田地，今年10月估计还是高票连任。
昆州工党，是房地产杀手磨刀霍霍，对房地产的负面政策至少还会持续5年。

ymdkl

风口上的猪 发表于 2020-4-19 08:27
这个行当，现在算是掉进昆州房地产大坑了。
政府撑腰拒付房租，中介收不上来租金，夹在房东和租客中间两头 ...

哈哈哈哈哈，和餐馆啊零售啊比起来，长租型物业现在是最稳当的，好几个开咖啡店的开饭店的都在开始看物业生意了，想买个当保底收入。

现在付租金困难的租客估计也就10%，大部分降点租也就能搞定了，基本不影响收入，小区工资更是一分钱不少

请继续看衰，好让我们有机会按合适价位继续买进~

风口上的猪

ymdkl 发表于 2020-4-19 23:35
哈哈哈哈哈，和餐馆啊零售啊比起来，长租型物业现在是最稳当的，好几个开咖啡店的开饭店的都在开始看物业 ...

物业管理权违约率，空置率，有纠纷率，不良率多少?

酒店式，motel,度假村，现在超过90%基本无事可做。。只有物业的基本工资，而租金抽成部分几乎没收入

短租物业管理权，不良率在20-50%之间，同样物业管理权只能拿死工资，物业管理抽成收入几乎减半。这个工作量上升，天天吵吵闹闹。

长租物业管理权，这个不良率10-30%，你说的10%只是极端低的例子，有，但是少数。同样也是掉租金抽成的收入，管理费部分去的工资正常。这个工作量也是上升，每天吵吵闹闹。

不论长租还是短租，将来掉letting都是不可避免的。
再想骗人去昆州买公寓和TH,是比登天还难。现有的投资者也会退场，投资公寓将会逐步变成自住，就不需要出租了。将会严重冲击letting。
市场上大批中介的也失业，竞争会非常激烈，管理费抽成比例很难再维持在8-10%这么高。

出租房屋的租金都已经大幅下跌，你说对物业管理权没影响? 物业管理权letting抽的租赁佣金，跟租金是挂钩的。怎么可能没有影响?

本次疫情下，物业管理权的风险暴露无遗。
房东已经成了政府的眼中钉，肉中刺。不论是联邦，还是昆州政府，都是磨刀霍霍针对投资房。包括物业管理权长约25年之类的，都是非常脆弱的。什么合同不合同的，商业合同签了那么多，现在政府一个行政命令，合同就无效了。一个立法就能推翻，而工党领导的昆州政府，在今年大选中再次高票连任的话，更极端的手段也能干得出来。

在政府的高压打击，物业管理权想要逆势反转?比登天都难。
物业管理权再想忽悠别人5-6倍的高价盘侠，难度挺大。虽然有些人为了保护财产不贬值，打掉呀往肚子里咽，怕接盘侠跑了。 只能说是用心不良。

风口上的猪

你想再买一个，是可能的。有所为有所不为。
但是我不觉得你想花5-6倍的高价接盘。。。。。。。
3倍接盘，你可能会愿意。

但是也不要低估了政治风险，目前还是观望昆州工党的政策为好。。
银行对物业管理权的估价降低了，风险等级提高了。再买管理权，需要准备的cash比例变多了。

风口上的猪

昆州政府委托QUT review QLD property law，去年刚做完。
工党若没有打算对物业管理领域下手，又何必找人去review这个法律。这个疫情很可能会加速立法改革。
而这些潜在的改革，大部分都是对管理权不利的。如果一旦改革，长约25年这个，肯定会第一个被新法律推翻。

Dance

风口上的猪 发表于 2020-4-19 08:27
这个行当，现在算是掉进昆州房地产大坑了。
政府撑腰拒付房租，中介收不上来租金，夹在房东和租客中间两头 ...

你就差放鞭炮了

风口上的猪

Dance 发表于 2020-4-20 07:35
你就差放鞭炮了

真相就是真相，真金不怕火炼。

为了忽悠接盘侠，打掉牙往肚子里咽，忽悠出来的盛世繁荣，经不起考验。

风口上的猪

昆州工党这周给你在议会立法，昆州工党在议会占多。
如此严苛的租赁法，后果可想而知。

随便说说

这是打算卖在造势呢？

luke888

学习学习中

dlcat

这个生意现在在华人圈子里搞成这样，一窝蜂什么乱事都有，为了卖出生意又谁也不说

weaknet

虽然遇到一些问题和挑战，但看到的现实是很多人结束了自己的生意，准备进入物业这个行业。政策风险，疫情风险，哪个行业的生意都会受到影响，都存在短期或长期的隐患，哪有十全十美的，连银行业自己不也一堆麻烦和风险么。

在澳洲这种成熟社会，判断一个生意风险大不大，最好的办法就是找一个大银行的商业贷款经理，在假设贷申请款人自身经济能力相同的情况下，让他列出来各个不同行业的生意可以申请到贷款的比例和利息值。只要是贷款比例大，利息较低的行业都属于收入比较稳定的低风险行业，然后你再从这里面根据个人情况选个生意方向。银行风险部门的判断和决定，会比你从身边朋友和网上微信上道听途说的消息靠谱的多。

banbridge

weaknet 发表于 2020-4-24 22:59
虽然遇到一些问题和挑战，但看到的现实是很多人结束了自己的生意，准备进入物业这个行业。政策风险，疫情风 ...

风险控制找专业的审计，律师会比找银行好，

风口上的猪

不论进入哪个生意，也请这个生意的前辈诚实的告知利弊。
而不是虚假宣传，招募接盘侠。

浮华如丝

想知道点啥呢？

kid122

风口上的猪 发表于 2020-4-19 08:27
这个行当，现在算是掉进昆州房地产大坑了。
政府撑腰拒付房租，中介收不上来租金，夹在房东和租客中间两头 ...

只是目前情况，而且受影响来说这行业算是最小了好吗...

风口上的猪

kid122 发表于 2020-4-25 14:14
只是目前情况，而且受影响来说这行业算是最小了好吗...

这个行业，不是受冲击最大的几个行业吗?
怎么成了受冲击最小的行业之一了?
论坛里也有人说了，好多行业的生意都暴涨比如:彩票，邮局，超市，加油站，餐饮里的外卖（一边收着大把现金，一边领着补贴），卖电子产品的店。
这些行业都不需要那么高资金投入，但是在疫情下业绩暴涨。相比之下，物业管理权投入大笔本金，但表现却逊色很多。