昔日山区龙头kellyville价格高端，清盘率全澳倒数第一！投资者已哭晕（图）

lsantorini

ericliu530 发表于 2018-10-31 08:22
去年估计能卖70，现在也就勉强快60，那里造太多了

60一下应该不可能，或者是比较陡不好建的地

ericliu530

lsantorini 发表于 2018-10-31 10:35
60一下应该不可能，或者是比较陡不好建的地

大把400平地，两层4房卖90多。房子不至于30多万也不到吧。。。

lsantorini

ericliu530 发表于 2018-10-31 11:41
大把400平地，两层4房卖90多。房子不至于30多万也不到吧。。。

有没有具体链接看看？至于小房子30万对于那种home land来说不是不可能

星空来使

大干快上,  多数是 cheap house + quick money。

ericliu530

lsantorini 发表于 2018-10-31 11:48
有没有具体链接看看？至于小房子30万对于那种home land来说不是不可能

https://www.realestate.com.au/pr ... ellyville-129604314
https://www.realestate.com.au/pr ... ellyville-129395874
第二个300的地才标80.。。

lsantorini

ericliu530 发表于 2018-10-31 13:02
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-kellyville-129604314
https://www.realestate.com.a ...

你还真别说这2个房子造价真不贵，看户型和材料都是最低配

rawson那个差不多房子40万，地60

zlp

lindapipi 发表于 2018-10-25 13:59
Parramatta, Castle Hill Ryde 和北区也都在上面呢。 不知道楼主的昔日龙头是哪里查到的？麻烦给个数据说话 ...

No，山区以前是Baulkham hills，到Castle hill 要修铁路才换了它家

ericliu530

lsantorini 发表于 2018-10-31 15:04
你还真别说这2个房子造价真不贵，看户型和材料都是最低配

rawson那个差不多房子40万，地60 ...

投资客多，所以现在抛得多。

lsantorini

ericliu530 发表于 2018-10-31 16:47
投资客多，所以现在抛得多。

小地小户型的home land都是投资为主，不奇怪

600以上地块建的大房子就是自住为主了……

lsantorini

ericliu530 发表于 2018-10-31 16:47
投资客多，所以现在抛得多。

连斯高飞400的地都要60万，还有什么不可能

ericliu530

lsantorini 发表于 2018-10-31 18:17
连斯高飞400的地都要60万，还有什么不可能

斯高飞都1m了，真是可怕，新房不怎么跌的意思么

rydetafe

交通不方便

数据派

ericliu530 发表于 2018-10-31 12:02
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-kellyville-129604314
https://www.realestate.com.a ...

这种房子造价估计在30-40万之间。那些2014之前拿到的地块估计不高于40万，之后不低于40万，那几年每年地价涨幅可能10%以上。所以利润率要看何时拿地。

数据派

ericliu530 发表于 2018-10-31 10:41
大把400平地，两层4房卖90多。房子不至于30多万也不到吧。。。

拿地早的价格低些

ericliu530

数据派 发表于 2018-10-31 21:54
拿地早的价格低些

所以早拿地可能降价多是吗，不至于亏本就抛了。

WACT

数据派 发表于 2018-10-31 22:53
这种房子造价估计在30-40万之间。那些2014之前拿到的地块估计不高于40万，之后不低于40万，那几年每年地 ...

如果14年之前拿地，那么这么多年贷款利息也很高吧，利润都被吃掉了

数据派

ericliu530 发表于 2018-11-1 07:31
所以早拿地可能降价多是吗，不至于亏本就抛了。

我想是这么回事，我见过几个月前有个530平的新建成2层5房house（26 lansdowne），在北边新woolworth附近，5月份125万成交，之前地块是2016年66万成交。造价估计在40到50万之间。考虑到各种税费约10%，加上资金成本，基本是成本价出售。

所以这一波投资者抛售对买房人是个机会。试想那个125接盘的，如果抗的住，下次要什么价位卖出？而现在60万只能买400的地，120万买400的建成house。

数据派

WACT 发表于 2018-11-1 07:34
如果14年之前拿地，那么这么多年贷款利息也很高吧，利润都被吃掉了

拿地造房一般两年。贷款是按工程进度发的，所以利息不是一直都很高，而是逐渐升高。

另外要考虑扣税问题。未建成时的利息可以抵税，建成后出租租金抵房贷，房屋折旧也可以抵税。如果个税在37%那一档，每交1元利息，税务局退37c。如果辞掉工作卖房，卖出时cgt可以减少很多。所以利息和税务这块灵活度很大。

利润硬性损失最大的是2块，买时的印花税约5%，卖时的中介费约1-2%。这些很难免单的。

企鹅男孩

ericliu530 发表于 2018-10-31 20:04
斯高飞都1m了，真是可怕，新房不怎么跌的意思么

连marsden park这种更遥远，啥都没有的区都8、90万了，史高飞好歹还有个火车的预期。

新房大幅下跌的可能性基本没有，最多开放商小幅让点利

因为地首先成本也不小，没分的地确实便宜，但是分地设计修路、铺设各种水、电、气、污水管道等，成本其实也不小，盖房子的人工、物料成本也很高，这些都是硬成本，很难大幅下调，除非开放商倒闭

但是开放商倒闭又会导致tradesmen大量失业，这是严重的政治问题。悉尼西区现在是两党的必争之地，谁也输不起。真出现这种情况，两党会争着出各种优惠措施。

zn7726

数据派 发表于 2018-10-31 01:16
恩看到一些240平的地开价40来万，400平的地卖接近60万。的确地价涨了不少。 ...

这波房价下行行情过后能跌回去吗

ericliu530

企鹅男孩 发表于 2018-11-1 10:05
连marsden park这种更遥远，啥都没有的区都8、90万了，史高飞好歹还有个火车的预期。

新房大幅下跌的可 ...

也难怪这些新区没怎么降，但是开发商囤地早，明年卖不出去也只能降价卖不是么？

企鹅男孩

ericliu530 发表于 2018-11-1 11:09
也难怪这些新区没怎么降，但是开发商囤地早，明年卖不出去也只能降价卖不是么？ ...

房产开发本来就是资金密集性行业，对资金需求量大，囤地成本那么高，很少有开放商有那个资金实力去大量囤地

绝大部分开放商肯定都是拿地、快速开发、快速卖出，追求短平快，让资金快速回笼，一般少量囤点地也就是保证这批房子盖完了，下面还有地可以开工。