投资房贷款不小心多还了5万，现在Redraw回来这5万还能负扣税吗？如果不行转贷呢

yuyuigg

其实经过比较复杂，主要是lz被银行的人忽悠了，投资房本来有50万贷款，刚买了自住房，申请自住房贷款时额度不够银行说可以把投资房贷款还5万就够了，于是上个月把投资房贷款多还了5万变成45万，

现在自住房贷款批了但是没给到我要的额度又告诉我多还的5万没有用了


那我投资房Redraw回来这5万还能负扣税吗？如果不行的话，我把这45万refinance到别的银行成为50万呢？需要开两个loan account（一个45万，一个5万）吗？ 还是一个50万的investment loan account 就可以了？

或者有什么其他好的操作？

谢谢足友们！

逆鳞龍

能Redraw的话本身就没有还掉，所以不存在需要改变贷款情况，重新贷或者转贷才能拿到这5万

jojoww

如果你还进去5万，然后有REDRAW 5万出来，这5万就不能负扣税了。ATO认为任何repayment to loan account，都属于永久性的归还贷款了，如果再redraw，会视为start another loan, 所以不能负扣税，比如你原先这个50万的投资房账户的利息，可以100%抵税，那么现在大概只有原先的90%可以抵税，你的会计师会为你做一个loan analysis来proportion loan interest。

所以最好有offset account, 存钱取钱对你的loan interest tax deductibility没有影响。而loan account一旦redraw for private purpose了，产生的影响是永久的。非常不建议这么做，你不是第一个我遇到的银行工作人员错误建议的了。

逆鳞龍

jojoww 发表于 2018-9-2 00:19
如果你还进去5万，然后有REDRAW 5万出来，这5万就不能负扣税了。ATO认为任何repayment to loan account，都 ...

前面ATO这样的认定有出处吗？？

加菲猫1234

jojoww 发表于 2018-9-2 00:19
如果你还进去5万，然后有REDRAW 5万出来，这5万就不能负扣税了。ATO认为任何repayment to loan account，都 ...

我也很想搞明白这个问题。比如投资房的loan，可以withdraw，那么多余的钱放在loan里和offset accountan，是对将来的付款用途有影响吗？放在offset account，可以随便使用，及时是personal purpose，也可以抵扣利息；但是如果放到loan account，就不可以了，对吗？

cc112358

jojoww 发表于 2018-9-2 00:19
如果你还进去5万，然后有REDRAW 5万出来，这5万就不能负扣税了。ATO认为任何repayment to loan account，都 ...

借帖询问大神一个问题：我之前自住房refinance了一笔钱到同一个offset帐号，然后又做了固定80%所以贷款，其中一部分浮动。现在如果我想用offset里面的钱来买股票，是不是也不能负扣税？因为我不知道如何解释那部分钱是多贷的，哪部分是自己的？

yuyuigg

jojoww 发表于 2018-9-2 00:19
如果你还进去5万，然后有REDRAW 5万出来，这5万就不能负扣税了。ATO认为任何repayment to loan account，都 ...

谢谢，的确是银行工作人员的问题，不过还是自己不懂才会什么都相信“专家”的话所以独立的思考还是很重要的

现在和会计商量了下，fix了45万报税，操作的5万offset放5万等于没利息就算有也没办法保税了，以后这5万可以拿去再买别的投资房或者股票只要是投资用途就可以报利息

zhouzhiwdd

好复杂，学习了

zhouzhiwdd

好复杂，学习了

steven_sa

这就是典型的理论与实践相接合，很多人只实践，不理论

逆鳞龍

yuyuigg 发表于 2018-9-2 19:58
谢谢，的确是银行工作人员的问题，不过还是自己不懂才会什么都相信“专家”的话所以独立的思考还是很重要 ...

除非是Limit Reduction再重新申请贷款，否则我实在看不出Redraw就会认定为开始新的贷款。

jackliu2008

No.
No.

jackliu2008

考考大家：

A 有一个自住房子 没有房贷。 a 正常工作 一年交5万的税，

有一天 A 向银行贷款 100% interest only . 房子估价30 万， 贷30万。

房子整套外租 租金一个月 1000 ，利息2000。

问题： a 可不可以 负扣税？

sk

加菲猫1234 发表于 2018-9-2 10:18
我也很想搞明白这个问题。比如投资房的loan，可以withdraw，那么多余的钱放在loan里和offset accountan， ...

投资房的loan -- withdraw / 加贷产生独立计算的loan之后，用于投资，可以扣税；
投资房的loan -- withdraw / 加贷产生独立计算的loan之后，用于自用/自住，不可以扣税

自住房的loan -- withdraw之后，用于投资，不可以扣税；
自住房的loan -- 加贷，产生独立计算的loan, 用于投资，可以扣税.


放在offset account，可以随便使用，offset account 本身没有利息。只看原来loan的性质。

sk

cc112358 发表于 2018-9-2 14:09
借帖询问大神一个问题：我之前自住房refinance了一笔钱到同一个offset帐号，然后又做了固定80%所以贷款， ...

连你自己都解释不了，那么税局也认为你不可以扣税。
想从自住房拿钱出来做投资，并且对应利息扣税，必须明确区分，当时就应该split loan。

mightyview

jackliu2008 发表于 2018-9-3 17:48
考考大家：

A 有一个自住房子 没有房贷。 a 正常工作 一年交5万的税，

可以 但是房屋性质就不是自住房 是出租房

企鹅男孩

不能

转贷也不能

除非这5万块又拿去搞投资买投资房

cc112358

sk 发表于 2018-9-4 13:37
连你自己都解释不了，那么税局也认为你不可以扣税。
想从自住房拿钱出来做投资，并且对应利息扣税，必须 ...

多谢赐教，那么，现在唯一的办法只能重新refinance成一个独立的投资loan才可以进行负扣税啦？

jackliu2008

mightyview 发表于 2018-9-4 14:47
可以 但是房屋性质就不是自住房 是出租房

A : No. Not a single cent.

sk

cc112358 发表于 2018-9-4 15:05
多谢赐教，那么，现在唯一的办法只能重新refinance成一个独立的投资loan才可以进行负扣税啦？ ...

是的

加菲猫1234

jackliu2008 发表于 2018-9-4 15:40
A : No. Not a single cent.

就是说这种自住转投资，是不可以扣税的咯？看来以后要小心哪个是自住，确定好了以后就不要再变动了。

mightyview

jackliu2008 发表于 2018-9-4 15:40
A : No. Not a single cent.

这个不理解。
一个人一定要规定必须要一套自住房吗
完全可以自己租房，拿自己唯一的一套房子去做投资房。

LENNY_DONG

cc112358 发表于 2018-9-4 15:05
多谢赐教，那么，现在唯一的办法只能重新refinance成一个独立的投资loan才可以进行负扣税啦？ ...

不可以

首先你REFINANCE目的是要增加退税，会被拒绝

第二，套出来的钱去干嘛了，如果投资下个房子，倒是可以说负扣税可以操作了，如果私人用途还是被拒绝

cc112358

LENNY_DONG 发表于 2018-9-7 11:53
不可以

首先你REFINANCE目的是要增加退税，会被拒绝

购买股票是不是也可以算作为投资呢？

LENNY_DONG

cc112358 发表于 2018-9-7 12:15
购买股票是不是也可以算作为投资呢？

可以的

但是明确好贷款结构
不要把贷款BALANCE混在一起
会变成MIX LOAN PURPOSE

glk47

cc112358 发表于 2018-9-4 15:05
多谢赐教，那么，现在唯一的办法只能重新refinance成一个独立的投资loan才可以进行负扣税啦？ ...

反复强调一下：不可以，不可以，不可以。任何办法，注意是任何办法都不可以。再说一遍，没有任何办法能负扣税。

补充一下，如果refinance或者redraw出来5万再买房子，可以扣税，但注意注意注意，the interest is deducted against the new investment property。你现在手上的这套房子，没有任何一种做法可以让这5万恢复负扣税。

yourock

理论不行。但实际上谁知道?