关于自住房转投资房的贷款利息退税问题，求教

belinda_wyt

查了很多旧贴，问了几个会计，都没有搞得太清楚。只好在论坛上发文求专家指教。

我家现有自住房一套，N年前买时70万，贷款56万。offset填满。不产生利息。
为购买新的房产，几个月前换了一家银行refinance到100万。继续offset填满。

最近购买了一处房产，房款120万。这套房想先做为投资房出租1-2年，然后转为自住。银行建议这个房子做100%的贷款，这样可以实现付扣税最大化。
但是投资房贷款最大化的代价就是现在的自住房贷款额要减少，比如减到20万。

那么问题来了，如果2年以后，我把自住房和投资房交换，就是把现在贷款额是20万的自住房转成投资房，把贷款额是120万的投资房转成自住房，同时再refinance，把两者的贷款额比重交换，使新的投资房贷款最大化，比如100万。
那到时新的投资房是只能按20万的贷款产生的利息来抵税，还是最早56万产生的利息来抵税，还是最后refinance后的100万产生的利息来抵税？

谢谢各位专家。

xrzedane

不懂，待大神解答

xrzedane

为购买新的房产，几个月前换了一家银行refinance到100万。继续offset填满。

楼主是之前房子涨了30万又贷出30万，还是涨了100万又贷出100万？继续offset填满指的是在另一家银行新开了offset然后把新袋的钱全放里了？

belinda_wyt

xrzedane 发表于 2018-1-4 09:27
为购买新的房产，几个月前换了一家银行refinance到100万。继续offset填满。

楼主是之前房子涨了30万又贷出 ...

是涨了三十万，原来的贷款取消了，换成一百万的

belinda_wyt

bello 发表于 2018-1-4 09:39
要想灵活，就都贷80%+offset， 谁做投资房把谁的offset清空。你现在的问题是总贷款额受限，可能你的收入不 ...

对，是这样。货款总额没法满足2套房子都80%贷款。
听说，投资房可用于抵税的利息，只能基于这个房子自购买以来的最低货款额。也就是说，如果现在把自住房的贷款额降成20万，以后转投资房即使refinance了，也只能按照20万产生的利息来计算抵税。是这样吗？

xrzedane

belinda_wyt 发表于 2018-1-4 14:08
是涨了三十万，原来的贷款取消了，换成一百万的

就是说之后欠银行100万一共，而不是156万。这100万里除去当初自住房的56万，相当于银行又贷给你44万，是这样吗？

belinda_wyt

xrzedane 发表于 2018-1-4 18:59
就是说之后欠银行100万一共，而不是156万。这100万里除去当初自住房的56万，相当于银行又贷给你44万，是 ...

对的。

xrzedane

belinda_wyt 发表于 2018-1-4 20:02
对的。

贷出44万是如何买到120万的投资房的我很想知道。。

belinda_wyt

xrzedane 发表于 2018-1-4 21:58
贷出44万是如何买到120万的投资房的我很想知道。。

因为手头还有钱啊。而且这几年收入上涨所以可贷款额大幅增加。