地产价值投资， 那些经典的漏

爬山虎

别人分享股票， 我分享自己对地产的看法， 免责申明， 本人不是中介， 没有任何牌照， 所列的地产和本人没有任何直接的经济利益联系， 请自己为自己的决定负责。 谢谢。

特别自黑一下， 炒股票和外汇， 我都在足迹发表过几次意见，典型的反面明灯，我买啥啥跌，空啥啥涨，就是说大家只要按我说的反着来就对了。 所以无论正反，大家笑看就是了。

1. 圣诞果然是出大漏的时机  https://www.realestate.com.au/pr ... de-toronto-nsw-2283
成交价格83万， 占地面积3800 平米，混合商业用地， 距离医院两百米，主街一个街口， LAKE MQ 湖边二三百米， 极度适合养老地产开发， 现在还有旧房子， 每周租金460刀。 十二月十九日成交。 上个月还扫过一遍， 没有挂出来， 说明挂牌时间少过两周就成交量了。  隔壁还有块地，可以开发， 估计要价百万以上， 面积只有这个一半（边上的新开发的中高层套房成交价格在40～70万左右 ），主要针对悉尼退休的市场，很不错的社区，配套非常齐全，缺点是没有火车站， 所以不是最合适华人养老。
风险提示， 我有个朋友十年前在这里区投资， 三年后割肉出局，属于中等风险，中低流动性，中现金流，低增值回报的投资区域，  

爬山虎

• 可以长期持有的带地房产
• 中低价格（60万为中间价位，100万作为理论上限）
• 净现金流，（6%毛租金回报，净回报5以上）
• 如果具备中长期开发潜力 （分地，加建等）， 则可以取代净现金流
• 地点方面，基本不限，第一选择是人口增长地区。
• 购买时机， 任何时间都可能有好的投资，如果现在觉得投资不好不坏，暂时不要动。
  

爬山虎

爬山虎 发表于 2017-12-28 11:39
坑一

回报百分八九的投资，绝对值得了解，感觉是要一个全职人工打理，不过体量不大不小，很适合有点实力的人https://m.realestate.com.au/prop ... southport-127200418

我二月贴出来，年毛租金收入二十六万，年净入十八万，叫价二百三五万起，四月后降之二百零五万，因为需要百分四十以上的首付，不得以放弃。假设首付一百万，贷款一百四十万左右，回报还是不错的。

天涯浪客

时间?多长时间是长期持有?

爬山虎

天涯浪客 发表于 2017-12-28 13:04
时间?多长时间是长期持有?

每个人都有自己的标准， 我的标准是买了以后，不是必须的情况，尽量不要卖。
如果看地产周期的话， 底部买，头部出，假设经济周期或者地产周期是十年到十五年， 持有时间五年是起步，

ermaodim

这种投资是前几年的策略了，不知道过时了没有？现在有没有什么新的动向？

Questions

炒冷饭， 没新意

magictime

还有其他漏吗  

liyichendirk

路过。。。。

revstar

LZ的确在投资方面有2手

天涯浪客

爬山虎 发表于 2017-12-28 12:09
每个人都有自己的标准， 我的标准是买了以后，不是必须的情况，尽量不要卖。
如果看地产周期的话， 底部 ...

这样吧，我问一下，你持有的投资房最长的时间是多少年?另外现在是地产周期的什么位置?能说一下吗?只说悉尼吧，别的地区我不懂。

爬山虎

天涯浪客 发表于 2017-12-30 08:37
这样吧，我问一下，你持有的投资房最长的时间是多少年?另外现在是地产周期的什么位置?能说一下吗?只说悉 ...

我开帖子的本意是分享一些好的地产实例，对于走势之类的个人判断，这里做个简单陈述，希望不要引起太大争议，观点是个人的，以后不再具体解释了。

我目前有自主也有投资的，之前考虑过，但是暂时还没有在澳洲卖出过地产，投资房在扣除费用后，利率百分五上方能够保持正现金流，最好投资房的盈亏平衡点在百分七左右（毛回报超百分八点五）。


以下个人看法，一六年开始看空地产大势，无疑是错误的，看空期间也有增持行为，未来十八个月的操作，有可能调仓，主要观望为主。

悉尼地产目前处于下跌周期的开始，昆州在英联邦运动会以后估计会加速赶底，猫本还在拐点。

周期这个东西主要看政府政策（移民，投资门槛，税收等），利率，经济大环境。没有一个可以绝对预测的，所谓投资，不过是在自己的认知范围之内，对自己的资源进行理性猜测和组合的过程，所以谬误很正常，我的实际情况是容错空间比较大，在失业，利息生升到百分八的情况下可以继续持有投资物业三年以上。
每个人的情况不一样，具体情况请自己判断。

fuyingjia

有点理性

xiwu

爬山虎 发表于 2017-12-30 09:26
我开帖子的本意是分享一些好的地产实例，对于走势之类的个人判断，这里做个简单陈述，希望不要引起太大争 ...

＞一六年开始看空地产大势，无疑是错误的，
李嘉城：我一生的原则是不会去赚最后一个铜板。

aboutus

simond

一般地产投资基本上属于保值。 真赚大钱的是改变土地用途，比如突然允许可以建高层什么的！ 地价一下就升值多倍！一般一块地可做分割做多个Units/Apartment的都不少赚！

kathy2oz

支持LZ一下，现在论坛里这种真正交流投资理念方法的帖子真是凤毛麟角

ios

学习了，谢谢分享

lafpk

了解一下

cutebaby

好的经验 谢谢

px8

多谢分享。。。

kevinanna_2003

多谢分享

gcc

Mark

hkyeka

多些分享

游得好小鱼

好帖

飞儿

我最近一次买住宅已经是2016年初了，去年中房产市场算是顶点。。

现在谁也不知道啥时候回转。。反正接下来几年我都是会集中看商业地产了，回报高很多，扩展净现金流，平衡一下住宅物业，非常有必要。。

iuij

感觉楼主擅长建模和构架。
的确买房最好在40岁之前都布局好

Saidlu

这种把所有都买下来的土地好是好 回报率比普通出租房高一倍 唯一问题就是悉尼的增值但四百万起步 昆州特别黄金海岸那边不增值倒是不贵
还有基本都是很老的房子 买来基本没啥问题就是一直放着收租了

小安阳

多谢分享

susansz

请教，楼主在算回报率的时候首期算进去了吗？算进去首期的话5%毛利就基本现金流没有问题了，当前的利率下