投资房出租前的清洁可以抵税吗？

wuyin227

Rt,做清洁的时候已经跟中介签合同了
但我会计说产生房租收入之前不能拿它抵税
真的是这样的吗？

wuyin227

有人知道吗？

诡秘之主

啊，还有这样啊，2年前我自己报税的，当时直接放进去抵扣了，报税也都报了

911110000

换个会计吧。

wuyin227

就是说大家都认为可以抵税是吗？还有人出来说说吗？呼唤本版高手

feilafeila

我也觉得应该换个会计

911110000

早些年有个CASE，一个人开始的计划是把房子租出去，但是好死不死很多地方需要修，然后花了很多钱，修了好久，后来没钱了，直接卖掉了。问题在于修房子的费用是作为deduction还是add to cost base。后来判的结果是可以做deduction（有一些条件限制，比如ato网站上提到的 repair and maintenance 那部分 ），因为最初的计划是for rent（即使这个房子一天都没有租出去，当然taxpayer也准备了一些材料来证明最初的计划就是rent）。

简单来说，一个deduction 需要link 到一个taxable income。但是这个taxable income 未必是过去式，可以是将来时（有一定条件限制）。另外一个例子，建立一个公司需要一些费用，但是建公司的时候还没有产生任何的taxable income。不过因为这个公司有计划产生taxable income，所以那些初始费用也作为了deduction。

wuyin227

911110000 发表于 2017-9-18 11:19
早些年有个CASE，一个人开始的计划是把房子租出去，但是好死不死很多地方需要修，然后花了很多钱，修了好久 ...

所以您也认为可以抵扣是吗？

KaTharina

上个房客留下来需要清洁就可以

wuyin227

KaTharina 发表于 2017-9-18 11:22
上个房客留下来需要清洁就可以

没有，之前是自住

KaTharina

wuyin227 发表于 2017-9-18 11:23
没有，之前是自住

不行...

911110000

wuyin227 发表于 2017-9-18 11:21
所以您也认为可以抵扣是吗？

不知道你的具体情况。但是就你所列出来的信息，你这个房子已经READY TO GENERATE TAXABLE INCOME（因为已经签了lease），没有理由不deduction。

nis5

交给中介之后就可以。

wuyin227

KaTharina 发表于 2017-9-18 11:26
不行...

可以问下为什么吗？

911110000

KaTharina 发表于 2017-9-18 11:26
不行...

房子找中介做代理，这时候房子的性质已经变了（更何况已经签合同了），已经不是自住房了。

KaTharina

wuyin227 发表于 2017-9-18 11:28
可以问下为什么吗？

我会计说的

然后我自己做的...

KaTharina

911110000 发表于 2017-9-18 11:29
房子找中介做代理，这时候房子的性质已经变了（更何况已经签合同了），已经不是自住房了。 ...

哈哈 给别人意见要谨慎 做自己的另外说

wuyin227

KaTharina 发表于 2017-9-18 11:31
我会计说的

然后我自己做的...

咱们不是一个会计吧，姓Yu？就确认一下

911110000

KaTharina 发表于 2017-9-18 11:31
哈哈 给别人意见要谨慎 做自己的另外说

我都说case law了。当年都有这个case。要是真谈谨慎，需要罗列出其他条件。我的回复也说了，就lz列出来的这些条件，房屋已经是投资房，已经ready to generate taxable income。

wuyin227

911110000 发表于 2017-9-18 11:33
我都说case law了。当年都有这个case。要是真谈谨慎，需要罗列出其他条件。我的回复也说了，就lz列出来的 ...

谢谢解释啊，大家都是给我帮忙，那个姐姐也是好心

LENNY_DONG

wuyin227 发表于 2017-9-18 11:28
可以问下为什么吗？

因为这不是出租造成的开支，是你自住造成的开支

fzds

按照实质重于形式的原则，感觉应该可以哦。就像楼上说的。

911110000

LENNY_DONG 发表于 2017-9-18 11:36
因为这不是出租造成的开支，是你自住造成的开支

这个点 可以argue吧。 可以说是 因为要出租所以要清洁。cleaning 的timing 是个点呀。

PS 一下：“”因为租客要求hand over时一个清洁的环境，lz 为了出租，做了清洁。“ 这种理由

LENNY_DONG

911110000 发表于 2017-9-18 11:40
这个点 可以argue吧。 可以说是 因为要出租所以要清洁。cleaning 的timing 是个点呀。

PS 一下：“”因 ...

我理解你意思

但是问题的首要是谁造成这个清洁的需要

自住造成还是投资造成

不是光看因为要出租所以要清洁的

那如果是个新房子。直接出租，不需要清洁吧。

而且ATO有条明文规定，除了利息，COUNCIL RATE WATER RATE

很多开支第一次出租前不属于expense，属于CAPITAL WORKS.说的就是你的那个原理，因为要出租。所以花了什么费用

但是这个清洁，表面是为了出租，但是实质是私人目的使用造成的

yvonnelao

借贴询问，如果上个租客与下个租客之间的空隙，粉刷墙壁1000元，是直接抵扣当年度的税还是要分几年抵扣？谢谢

911110000

LENNY_DONG 发表于 2017-9-18 11:59
我理解你意思

但是问题的首要是谁造成这个清洁的需要

感谢分享。

自住这个条件是lz后来说的，开始确实没考虑这个可能性/条件。

LENNY_DONG

yvonnelao 发表于 2017-9-18 12:04
借贴询问，如果上个租客与下个租客之间的空隙，粉刷墙壁1000元，是直接抵扣当年度的税还是要分几年抵扣？谢 ...

刷漆属于维修，直接抵扣

911110000

yvonnelao 发表于 2017-9-18 12:04
借贴询问，如果上个租客与下个租客之间的空隙，粉刷墙壁1000元，是直接抵扣当年度的税还是要分几年抵扣？谢 ...

https://www.ato.gov.au/General/P ... iately---management,-maintenance,-interest/

92523

请问一下，如果房客搬走后，准备粉刷墙壁然后自住。那下面哪种情况更好避税：
1.房客还在的时候就买好油漆放着等他们搬走后刷
2.房客走后再买再刷