投资房负扣税影响family tax benefit吗

sanshoua

Example Example
Jason’s salary package is $125,000 per annum. He salary sacrifices $10,000 per annum to super and has a rental property to
which provides an income loss of $5,000 per annum. Jason also has ordinary work related deduction of $4,000 per annum.
On this basis Jason’s Adjusted Taxable Income (ATI) is calculated as:
Taxable income $106,000 (125,000 less salary sacrifice, rental loss & ordinary deductions)

Add backs

Reportable super contributions $ 10,000 (salary sacrifice)
Net Rental loss $ 5,000

Adjusted Taxable Income Adjusted Taxable Income $121,000 $121,000 $121,000



http://www.entrustpwm.com.au/Libraries/Knowledge_Centre/Family_Tax_Benefit.sflb.ashx

sanshoua

MicroBusiness 发表于 2017-8-8 14:55
应该是7w加租金收入

Total net investment losses are the sum of net losses from rental property income, plus net losses from financial investment income. The losses will be added back when we calculate your adjusted taxable income.

A net loss from rental property income is the amount by which the expenses of owning the property, such as mortgage interest payments and maintenance costs, exceed the gross rental income from it.

A net loss from financial investment income is the amount by which the expenses of owning the investment, such as interest payments on the money lent to purchase the investments, exceed the income that the investments are earning. These investments are often referred to as negatively geared.

sanshoua

很多人都不去官网上查的吗？

superdigua

sanshoua 发表于 2017-8-8 15:07
最近看到讨论投资房是否影响牛奶金(Family Tax Benefit)的问题。本人根据Centrelink的规定做如下一般性解 ...

这个是对的。租金不会单独列入。

sarahlin

如果是正收益那就直接加到工資上，如果是負扣稅那麼應該就是不考慮投資的收入，比如工資和利息加起來算Centrelink的牛奶金測試收入。

十年一剑

sanshoua 发表于 2017-8-8 15:07
最近看到讨论投资房是否影响牛奶金(Family Tax Benefit)的问题。本人根据Centrelink的规定做如下一般性解 ...

好贴！

sanshoua

十年一剑 发表于 2017-8-8 19:10
好贴！

我转发别人的。网上可以搜到

dodo5

tony_wang99 发表于 2017-8-8 15:20
富豪只退税不领福利的， 所以福利算法不一样

那也不一定, 有個朋友身價億來億去, 福利照領, 稅照退, 只因有個能幹的會計師幫他....

liuyang327

sanshoua 发表于 2017-8-8 17:10
很多人都不去官网上查的吗？

是的，好多人相信别人说的也不想着去找官方答案

factor1

还是安装七万来算

crisman

contactus 发表于 2017-8-8 10:26
貌似不但要按7W 算，而且要加上你投资房的租金，比如你投资房一年租金2万，利息啥的3万，负扣税是1万，等于 ...

正确，才和会计confirm

wells1688

肯定比7万多

crisman

contactus 发表于 2017-8-8 10:26
貌似不但要按7W 算，而且要加上你投资房的租金，比如你投资房一年租金2万，利息啥的3万，负扣税是1万，等于 ...

正确，才和会计confirm

sanshoua

crisman 发表于 2017-8-8 22:46
正确，才和会计confirm

你的会计确定这是牛奶金的算法？和官网都不一样。和我的会计也不一样，呵呵

sanshoua

crisman 发表于 2017-8-8 22:46
正确，才和会计confirm

让你的会计读
Adjusted taxable income is the taxable income adjusted for calculating Centrelink benefits. It is basically your taxable income reported to the ATO plus
- Net investment loss (financial & rental property)
- Reportable Fringe Benefit
- Reportable Super

sanshoua

既然大家那么喜欢听别人说，那看看老外怎么说吧
http://forums.whirlpool.net.au/archive/2386207

看到investment loss那些说只看房租的人看明白了吗？
这帖子以后不回了，太累了

tony_wang99

dodo5 发表于 2017-8-8 19:43
那也不一定, 有個朋友身價億來億去, 福利照領, 稅照退, 只因有個能幹的會計師幫他.... ...

别逗了， 亿来亿去， 退税的话， 就不能领福利了。。。

heatao

sanshoua 发表于 2017-8-8 14:19
投资房收入应该要减去利息什么的啊，如果有正收益算收入，如果是负收益不管也不减。 ...

简单又易懂的回答！我没分可以给你，给你个

sanshoua

十年一剑 发表于 2017-8-8 19:10
好贴！

我转发别人的。网上可以搜到

fishlegs

在Family Beneit 里的计算，NG 反而要反加回去，并不会让收入降低，这个是很奇怪，我至今也没想通。

LENNY_DONG

fishlegs 发表于 2017-8-12 09:18
在Family Beneit 里的计算，NG 反而要反加回去，并不会让收入降低，这个是很奇怪，我至今也没想通。 ...

就这么想

福利就看正常工资。投资房亏损不能降低收入的测试

thx1

sanshoua 发表于 2017-8-9 08:46
让你的会计读
Adjusted taxable income is the taxable income adjusted for calculating Centrelink ben ...

现在很多会计是水货。这就是大实话

yourock

Jerrybull 发表于 2017-8-8 13:11
假设全家税务收入7w, 因为投资损失1w, 那么税务收入应该6W,  ATO 按照这个来调整个人税收，CENTRAL LINK  ...

哪个富豪需要靠这点来避税？那肯定是假富豪，最多也只能算个中产。

另外ATO这里的负扣税将来在卖房的时候都要全部加在一起按最高税率吐出来还给ATO的。负扣税并不会导致政府收入减少，实际上是导致政府收入增加了。

比如LZ年收入7万，每年负扣税1万，按6万缴税。假定20年过后LZ要卖房了，需要把20年的付扣税总额20万都作为房产增值交税，叠加在年收入上，肯定到最高税率了。政府损失了什么？

sarahlin

yourock 发表于 2017-8-12 15:54
哪个富豪需要靠这点来避税？那肯定是假富豪，最多也只能算个中产。

另外ATO这里的负扣税将来在卖房的时 ...

政府會動負扣稅應該就是嚴重赤字快要不行了，先把這部分的砍掉以後再說，反正到時候指不定還是不是自己的黨派執政呢。

不過動NG不單是對房地產市場有影響，對租房市場、建築行業乃至銀行業都是有很大影響的，政府也會謹慎而行。

shayy

yourock 发表于 2017-8-12 15:54
哪个富豪需要靠这点来避税？那肯定是假富豪，最多也只能算个中产。

另外ATO这里的负扣税将来在卖房的时 ...

50%的cgt折扣这种情况下还适用吗？如果适用，最高就23.5%的税率吧

Jerrybull

yourock 发表于 2017-8-12 15:54
哪个富豪需要靠这点来避税？那肯定是假富豪，最多也只能算个中产。

另外ATO这里的负扣税将来在卖房的时 ...

但是投资房持有超过1年以上的，增值税就免50%，哪怕加上已有负扣税，还是减免了50%

其他工资，奖金，或者投资回报也都没有这个减免，所以投资房是中产以上主要选择吧

gwq88

我一直以为有投资房的，就不是真穷人啦，不能申请福利了

kevin_m

福利都是按照绝对值算的 加回去的

liuyang327

去年的税报完了，如果投资房亏损，按照7w计算。如果投资房盈利，按照7W+盈利计算。centrelnk也已经核实完了。税务资料会自动给Centrelink。centrelink会多退少补。

企鹅男孩

yourock 发表于 2017-8-12 15:54
哪个富豪需要靠这点来避税？那肯定是假富豪，最多也只能算个中产。

另外ATO这里的负扣税将来在卖房的时 ...

你这是不对的

负扣税并不会在将来计算cgt时加回去

需要加回去的是房子的折旧

比如，买个房子100万，房子每年折旧1万，10年共计折旧10万，那么卖房时，就相当于这房子90万买的。计算CGT按卖价减去买价减去买卖开销，然后再加回折旧，然后再减半计算

折旧会导致当年负扣税增多，但两者之间没有必然的联系。如果你折扣后，每年也没有负扣税，计算CGT时折旧也是要加回去的

其他利息、日常开销产生的负扣税，和CGT没有一点关系