请教买邮局的朋友，今天中介给我介绍了个邮局

玄武真人

meimeigeli 发表于 2017-7-26 16:53
20w的commission，GST也就1.7-1.8w把？费用里还能抵扣回来不少，怎么感觉坑越来越大了。  ...

我给出的是非常保守的数据，而且是基于几年前我开邮局是的数据推算出的。 今年总局大幅提高提成，我认识的店主都提到今年提成增加幅度在20%以上。 虽然业务量有所下降。 既然你得到的数据好于我的推算， 你应该高兴才对啊？


讲真，很有些店因为提成提高了， 开出来的卖价都要比以前高很多呢。以后估计还要高。以前我们讲4年半回本。以后我个人估计要5年以上才能回本了。

meimeigeli

玄武真人 发表于 2017-7-26 16:59
我给出的是非常保守的数据，而且是基于几年前我开邮局是的数据推算出的。 今年总局大幅提高提成，我认识 ...

毕竟投资这么大，市面上的店都这么乐观，在售时间又反而很长，一定会疑心的。

babycat1988

澳洲的小生意就是花钱给自己找一份工作，那些告诉你暴利的百分百是骗子

玄武真人

meimeigeli 发表于 2017-7-26 17:07
毕竟投资这么大，市面上的店都这么乐观，在售时间又反而很长，一定会疑心的。 ...

不用太担心， 邮局生意作假的部分很少。 而且很容易看出来。 彩票也是。 真金白银。也逃不了什麽税。

meimeigeli

玄武真人 发表于 2017-7-26 17:37
不用太担心， 邮局生意作假的部分很少。 而且很容易看出来。 彩票也是。 真金白银。也逃不了什麽税。 ...

谢前辈指点

宝贝我爱

zhuozhuo13420 发表于 2017-7-25 19:06
大家别再歪楼了，我只是想请懂的人帮忙分析一下这种under offer之后再出来卖的店会不会有什么问题，至于回 ...

你什么数据都不说，没有人能指点你。

玄武真人

zhuozhuo13420 发表于 2017-7-25 19:06
大家别再歪楼了，我只是想请懂的人帮忙分析一下这种under offer之后再出来卖的店会不会有什么问题，至于回 ...

上一个买家出了问题， 不代表你就会出问题， 我一个朋友以前做邮局， 卖了邮局之后一直在看新邮局， 观察了一段时间后， 看见一个邮局卖了很长时间， 价格还不断下降。 直到有一个买家出了价。我朋友以为没戏了。 结果那个买家和你上个买家一样， 付了定金后放弃了。 我这个朋友果断出手， 结果以非常低的价格买下。 时间非常快， 两三个月就搞定。 现在经营的非常好。 关键是数据。 数据你看好， 其他都是浮云对吧。

ARACT

kenkoh40 发表于 2017-7-25 21:24
五年回本，owner 得全职做吗？

是的，而且要投入两个owner的人工，一个都不够。

ARACT

100w的邮局，lipom在维州应该在20-25w，在昆州应该在25-30w。这个规模的邮局，算是中等规模了。投入两个owner的人工，年净利润应该在20-25w之间.投入一个owenr，净利润15-20w
如果有护照业务,owner是脱不开身的，必须亲历亲为,每天不轻松。
中介拿贷款利率说事儿，只是借口。现在生意的贷款，邮局算是利率很低的了。如果买邮局都觉得利率高，那没有什么生意是可以买的了，其他的贷款利率都更高。
嫌弃回报率低，是大多数买家放弃的主要原因。
这个回报率低，要看怎么理解。因为邮局并不需要回报本金，有一天你卖的时候，完全可以拿回全部投入的本金。
这个生意适合现金充裕，求稳妥，不求激进的投资者。owner，我认为还需要亲自管理的。否则我觉得，即使160w的邮局，全部雇人，人工可以吃掉全部利润，回报估计赶不上买房。

zhuozhuo13420

玄武真人 发表于 2017-7-26 18:04
上一个买家出了问题， 不代表你就会出问题， 我一个朋友以前做邮局， 卖了邮局之后一直在看新邮局， 观察 ...

数据貌似真的没啥问题，这个店的sales的利润占总毛利的比例不到20%，也就是说绝大部分收入都是总局给的commission，这样造假的可能性是不是更小?现在问题是1.店主是个鬼佬，不知道换成华人后会不会给客人的反差太明显?而且我们的英文不太好，跟鬼佬员工相处不知道会不会有什么问题，尤其是在刚开始业务不熟练的时候。2.这个店周在shopping centre的位置真心很差，在一个死角里，不仔细找根本找不到，除了专门去办事的人基本不可能有顺便路过的，不知道这个是不是他sales比较低的原因。前辈觉得这两点会不会有什么问题，我们以前没有做过邮局，所以担心会比较多谢！

zhuozhuo13420

ARACT 发表于 2017-7-26 18:51
100w的邮局，lipom在维州应该在20-25w，在昆州应该在25-30w。这个规模的邮局，算是中等规模了。投入两个own ...

看来您也是有经验的，谢谢指点，回报率高低的问题应该是各花入各眼，没必要讨论了，不过您说的净利润应该没有减去贷款利息吧，想请教一下:
现在邮局的贷款利率能做到多少?
我和我老婆都是PR不是citizen，能买有护照业务的邮局吗?

另外我下面帖子说的两个担心您能否就您的经验指一下?感激不尽！

ARACT

zhuozhuo13420 发表于 2017-7-26 19:04
看来您也是有经验的，谢谢指点，回报率高低的问题应该是各花入各眼，没必要讨论了，不过您说的净利润应该 ...

确实没有减掉贷款利息，也没有减owner工资。
如果owenr自己不干，也减掉贷款利息，那一年净胜6-8w，是靠谱的。
如果是纯粹的投资，恐怕不合适。

zhuozhuo13420

ARACT 发表于 2017-7-26 19:11
确实没有减掉贷款利息，也没有减owner工资。
如果owenr自己不干，也减掉贷款利息，那一年净胜6-8w，是靠 ...

谢谢高人，其他几个问题能否也指点一下，尤其是鬼佬老板和位置的问题，感激不尽啊！

meimeigeli

zhuozhuo13420 发表于 2017-7-26 19:45
谢谢高人，其他几个问题能否也指点一下，尤其是鬼佬老板和位置的问题，感激不尽啊！ ...

这个区的华人比例不少还在增加，对你来说比纯老外区会容易一点。如果你不是很想扩张很多业务，位置不是问题，华人还在增加对你两块业务有影响PO Box和银行业务（个人见解）。

cnjeffrey

meimeigeli 发表于 2017-7-26 20:26
这个区的华人比例不少还在增加，对你来说比纯老外区会容易一点。如果你不是很想扩张很多业务，位置不是问 ...

貌似没看到楼主说在哪个区啊，想不到什么样的人会用POBOX，按说有住址的鬼老也不会用吧，不如直接寄到自己家吧

meimeigeli

cnjeffrey 发表于 2017-7-26 20:43
貌似没看到楼主说在哪个区啊，想不到什么样的人会用POBOX，按说有住址的鬼老也不会用吧，不如直接寄到自 ...

近半年看了很多店，楼主说的那个我基本猜到，靠近宇宙中心。老外会用的，比较注重隐私，中国人就很少很少了。

kenkoh40

ARACT 发表于 2017-7-26 18:51
100w的邮局，lipom在维州应该在20-25w，在昆州应该在25-30w。这个规模的邮局，算是中等规模了。投入两个own ...

有经验的说

kenkoh40

多多给新人指点

唐明皇

感觉买房子回报会高，还不用工作。。。

sayittogether

100万拿去买房吧

望着天空

唐明皇 发表于 2017-7-26 21:28
感觉买房子回报会高，还不用工作。。。

买房是赚equity，做生意是赚现金流，一边买房一边做生意就完美了

望着天空

zhuozhuo13420 发表于 2017-7-26 18:54
数据貌似真的没啥问题，这个店的sales的利润占总毛利的比例不到20%，也就是说绝大部分收入都是总局给的co ...

那最好看看别家，位置肯定很重要，邮局赚不赚钱靠的就是利润高的sales，否则再稳定也是浪费时间。

Tiger2959

100万拿去买房吧

adinos

Tiger2959 发表于 2017-7-27 10:35
100万拿去买房吧

买完房家里没有稳定的现金流也不行啊。

zeter

100万的邮局，拿出50万的成本的话，自己一个人做，如果年收入不能超10万的话，那还真的不如买房。
假设买房成本50，贷款50，年涨7%，贷款5%，单纯房价就每年多4.5万，出租700，扣除成本200，实际500每周，1年就2.5万，再算上税务，基本每年赚8万。

望着天空

zeter 发表于 2017-7-27 13:33
100万的邮局，拿出50万的成本的话，自己一个人做，如果年收入不能超10万的话，那还真的不如买房。
假设买房 ...

可惜你的8万不卖房拿不到，做了refinance也算是借债。但邮局的一年那2，30万想怎么花怎么花。

唐明皇

望着天空 发表于 2017-7-27 10:10
买房是赚equity，做生意是赚现金流，一边买房一边做生意就完美了

说到底，做生意和房地产都是投资，你做生意也有风险的啊，也有可能不赚钱。

综观有钱的大佬们，到了最后其实都是投资，投资房地产，投资生意，投资股票。

kiaer

楼主最后买了没？哪个店呀？