建立smsf买投资房

james988

SMSF费时费精力，因为监管严，管理费不低，一般总金额没有50万，根本不划算，搭进去的时间和钱远不够了，哪天投资了不该投的，收益不小心打进自己账户，有的烦的。
一般全管的话，最好总金额在$1m以上，真正什么都自己来做的话，$50万也行。

sifeifanren

本来smsf对于普通上班族就不适用 很多都是会计公司赚钱的手段

你想啊 年收入十几万 贷款投资房都没多少 换成super里面那点钱 能买啥？

不过必须说 lz的养老金能有30万 已经很多了。。。

fenghuo

我觉得AustralianSuper的收益率已经相当好了, 你的SMSF想超过好难...还不算审计费用.
应该说如果50+岁, 可以考虑买个投资房放到SMSF里, 但是不要贷款太多, 这样退休之后收益免税....年轻的时候真的没有搞头... 如果NG, 每年能放进去的有限( 25K每人好像), 搞不好cash flow还有问题...

hongcc007

fenghuo 发表于 2017-3-2 09:02
我觉得AustralianSuper的收益率已经相当好了, 你的SMSF想超过好难...还不算审计费用.
应该说如果50+岁, 可 ...

LZ是想买房，这个不是收益率的问题。另外，今年的concessional contribution还是50以下3万，50以上3万5。从下个财年开始变2万5。

dragonballz

Technically speaking, Super has lost its golden status as tax/investment haven due to federal government's recent regulation changes. Common on, 1.6 million cap on Super. How could you invest in property with that limit? what a joke.

hongcc007

dragonballz 发表于 2017-3-2 09:17
Technically speaking, Super has lost its golden status as tax/investment haven due to federal govern ...

Sigh, do you understand what this 1.6mil means? This is the cap which you can transfer to pension to eliminate CGT and stops you from doing more non concessional contributions. If your property is over 1.6 mil, all you need to do is proportion it when you transform to pension phase, not the hurdle of property value.

一天世界晴~

hongcc007 发表于 2017-3-2 00:42
可以salary sacrifice和non concessional contribution，想做的话现金流不是问题，反正个人名下该花的钱 ...

那样的话会一定程度考虑申请人当前的其他负债了 我这样是要完全劈开其他影响 很多人外面债太高了

hongcc007

一天世界晴~ 发表于 2017-3-2 10:34
那样的话会一定程度考虑申请人当前的其他负债了 我这样是要完全劈开其他影响 很多人外面债太高了 ...

Super是trust的体制，super如果资不抵债破产的话我不太确定债务会不会追溯给个人。还没有碰到过super破产的情况。

一天世界晴~

hongcc007 发表于 2017-3-2 10:40
Super是trust的体制，super如果资不抵债破产的话我不太确定债务会不会追溯给个人。还没有碰到过super破产 ...

我说的是银行借贷政策啊。。。。如果你用non-concessional super势必工资能用就少了 如果他用了这些工资也刚刚好才够在外面贷款别的房子，这种情况下就不够借了

karenhangxu

请问大家，smsf 可以买车吗？？不贷款，希望全款购买。

glk47

karenhangxu 发表于 2020-1-6 22:35
请问大家，smsf 可以买车吗？？不贷款，希望全款购买。

absolutely no
car is not an investment, it won't generate income

karenhangxu

glk47 发表于 2020-1-6 22:49
absolutely no
car is not an investment, it won't generate income

其实可以购买collectible car 是可以的，就是需要朋友们帮我解释这个定义。。。。。。

tinkei

首先你要找一个靠谱的会计或律师，set up trust deed 不简单的，还要涉及到LRBA 还有各州的stamp duty requirement， 咨询好再做，不然麻烦一大堆

tinkei

一般来说需要两个trust 和两个公司做trustee ， 每年保税，compliance，fee就一大堆，也要考虑清楚

glk47

karenhangxu 发表于 2020-1-6 22:57
其实可以购买collectible car 是可以的，就是需要朋友们帮我解释这个定义。。。。。。 ...

可以看看ato的解释，最权威：https://www.ato.gov.au/Super/Sel ... ersonal-use-assets/

望着天空发呆

Ngshun

我自己四年前就是自己建立smsf了。銀行多數不肯借钱、原因法律上毎个smsf上的物業借貸是獨立过體、即使你这个物业还不起款要bankrupt ,銀行绝不能拿你私人的asset 抵贷、即使在smsf 上其它资产也不能、所以銀行對smsf 的loan非常小心、100萬、可能借30萬或者say no。 另外commercial property 很多銀行肯定不借、residential property 或會考虑、所以如果你自己有多馀錢你可以自己借钱给smsf的、但是借钱利息必须是市场利率、绝对不能低过、而且要做一份legal document.  在tile 上也要寫上borrow 的名字。名字
所以當時我和老公就放多了錢在smsf上、毎三年毎個人上限可放$250,000、但这款必须是你的after tax的錢、另外每人每年可放$25000、以前是毎人$30000、如果放多了会有extra tax.  
首先、你可在开公司的网站註冊一个公司和trust 这是for SMSF , smsf 的asic毎年收费只要付$69, 另外如果你借款買毎个物业也要放在一个新公司和新的trust 上、但註明SMSF 的关系、smsf 的land tax 没有extra land tax 收费for trust 的。

Ngshun

另外法律上smsf 毎位member 都要買个人保险在smsf 上、保额必须你的super fund上的total asset value, 否则一个走先、政府要把你的物业強拍、因为要將所以asset 变成流動资金再分配的。

christ430

Ngshun 发表于 2020-1-7 07:55
我自己四年前就是自己建立smsf了。銀行多數不肯借钱、原因法律上毎个smsf上的物業借貸是獨立过體、即使你这 ...

四大现在基本不碰普通客人的smsf贷款了，compliance太多；commercial还是很容易的呀，还没有liquidity test,还能自用

gzcivil123

SMSF属于中层会计了，好多FIRM都要你先做2-3年普通会计才涉及SMSF，而且还要买软件，没有会计基础就不要想了

dingyipu

gzcivil123 发表于 2020-1-7 09:46
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

请更换头像，谢谢。

Harry_chu

Good to know

Jade19

karenhangxu 发表于 2020-1-6 22:57
其实可以购买collectible car 是可以的，就是需要朋友们帮我解释这个定义。。。。。。 ...

开着collective car 去上班买菜？

karenhangxu

Jade19 发表于 2020-1-12 13:06
开着collective car 去上班买菜？

Ok 放弃这个想法

christ430

Ngshun 发表于 2020-1-7 07:55
我自己四年前就是自己建立smsf了。銀行多數不肯借钱、原因法律上毎个smsf上的物業借貸是獨立过體、即使你这 ...

Commercial property 银行愿意借的，我见过最复杂的结构就是两个smsf组成unit trust(50/50)然后买仓库给自己公司用，很多医生也都是用SMSF来买诊所。这块市场一直被忽略一方面是compliance一直比较严格，借钱一直比较复杂（需要个人contribution, 房子租金以及物业的审查）但是只要做足功课找对会计，broker。利用起来养老金是很好的一件事，退休养老靠自己应该会成为一个普遍的事情。

Ngshun

christ430 发表于 2020-1-13 19:03
Commercial property 银行愿意借的，我见过最复杂的结构就是两个smsf组成unit trust(50/50)然后买仓库给 ...

反正當時Anz 和Nab 都同样说commercial 很难借。買commercial 可以自己租回、但是買house 就不可以。

tinkei

smsf找基金借也行 ，利息比四大只高一点